中国三四线城市房价上涨之谜
发布时间：2017-07-04 13:29:15 来源于：FT中文网
摘要：2016年“930新政”后，开封、徐州、芜湖等三四线楼市开启了“逆势上涨”模式，至今累计涨幅均在20%以上，市场对三四线楼市的关注度骤然提高。那么，三四线房价为什么会超预期上涨？“低库存”和“棚户区改造”是催生三四线楼市繁荣的核心原因吗？
2016年“930新政”后，开封、徐州、芜湖等三四线楼市开启了“逆势上涨”模式，至今累计涨幅均在20%以上，市场对三四线楼市的关注度骤然提高。那么，三四线房价为什么会超预期上涨？“低库存”和“棚户区改造”是催生三四线楼市繁荣的核心原因吗？
2016年“930新政”给一线和部分二线城市带上了“紧箍咒”，尤其是随着强二线城市陆续重回“限购限贷”，市场对楼市的预期逐渐转入悲观。当时比较流行的看法是，2016年三季度之前表现强势的一二线城市房价有下行压力，三四线城市受制于人口流出和产业凋敝等原因而难有起色。
三四线的本地人不缺房，一二线资金也很难“非理性”地流入三四线（除了部分靠近北上广深等城市的三四线卫星城），也就是说，一般的三四线楼市几乎找不到新增需求。然而，与市场“一致预期”不同的是，不仅九江等库存较低的三四线城市房价在“930新政”后加速上涨，泉州等去化周期高达30个月以上的三四线房价也开始快速攀升。
预期与事实相悖主要来源于对三四线购房客户的错误“臆想”。“930新政”期间，市场认为的购房客户主要是“新增流入人口”和“一二线投资客户”，但他们并非是2016年10月以来三四线城市的主流客户。微观调研结果显示，推动这波三四线房价上涨的主要客户来自于新三四线人口、邻近的新核心二线人口、“逆都市化”者和返乡置业者，购房目的归为纯投资的客户比例可能在20%以下，芜湖、开封等城市的投资性客户比例可能在10%左右。
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（责任编辑：千寻）
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