香港楼市愈压愈旺 加辣风险升温惟恐黔驴技穷
发布时间：2017-04-07 13:12:00 来源于：路透中文网
摘要：路透香港4月6日 - 自政府去年底再度对调控楼市“加辣”后，香港住宅楼价连续四个月刷新历史高位，成交量也回升至接近加辣前的水平。楼市愈压愈旺，加上投资者利用政策漏洞大手买入住宅物业的情况趋于严重，加辣风险正在升温，然而分析人士认为，政府即使再出手，选项亦将有限。
路透香港4月6日 - 自政府去年底再度对调控楼市“加辣”后，香港住宅楼价连续四个月刷新历史高位，成交量也回升至接近加辣前的水平。楼市愈压愈旺，加上投资者利用政策漏洞大手买入住宅物业的情况趋于严重，加辣风险正在升温，然而分析人士认为，政府即使再出手，选项亦将有限。
事实上，由特首梁振英领导的现届政府，即使任内推出多项印花税辣招，并积极增加土地供应，但仍压不住楼价升势。将在两个多月后就任的林郑月娥政府，市场暂时寄望她能继续致力推出更多土地。运输及房屋局局长张炳良周三（4月5日）出席立法会时表示，政府关注近期报导有香港永久性居民买家以一份文书购入多个住宅物业（或称“一约多伙”），以回避15%的新印花税率，并正在了解情况。
“我们现正分析数据，我们是掌握到一些数据，如果（一约多伙）真的成为普遍趋势，当然政府是会采取行动的，如果政府有什么决定或行动，我们是不会作出预告的。”张炳良说。政府去年11月将住宅交易的从价印花税不论楼价一律上调至15%，但手头没有物业者则获豁免，可继续沿用原来按物业价值计最低1.5%（楼价200万港元以下为100港元）至最高4.25%计算印花税。
有投资者利用政策漏洞，以首置个人买家身份，以一张契约买入多个单位，因而节省大额印花税。同时，这亦令政府以增印花税压抑投资需求，释出供应予真正用家的效果大打折扣。据美联物业的数据，今年首季“一约多伙”的比率升至新高水平，达18%，明显高于去年11月上调印花税前四个季度2-5%的低水平。若以单月计，3月份一约多伙的比率甚至超过两成。
“现时有近两成的住宅单位被这类买家购买了，如释放出来让真正的首置人士买，不多不少会对市场有些帮助，这也是最简单的招数，并会受希望买楼的市民喝采。”第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理陈超国说。他续说，问题能否解决，取决于政府是否愿意去堵塞这些漏洞，以及反应有多快；一张契约购买多个住宅单位的情况在这一、两个月恶化得很快，过去两个月推出的新盘，有颇高比例属这情况。
“政府要再出其他辣招颇困难，已不是再在印花税方面想办法，而是在结构性方面考虑，例如会否征收（资产）增值税等。”陈超国表示。投行花旗早前发表的报告指，香港私人住宅自置比例为65.6%，即余下34.4%或约40万个单位为投资性物业。该行相信在二手市场释出供应的最有效方法，是增加持有多个物业的成本，例如向这类业主（个人或公司名义持有）征收两倍或三倍的差饷（目前差饷为应课差饷租值的5%）。不过，有业内人士认为这方法未必可行，因这会对现时租约内订明差饷由租客支付的造成不公平，并可能引发诉讼。
**楼市“加辣”选项有限**
事实上，近期多项楼市数据均反映出市场已几乎完全消化政府去年11月上调住宅交易印花税的影响，不仅楼价连续四个月创新高，甚至乎一度受到压抑的交易宗数也逐渐回升，最新公布的3月份住宅买卖合约宗数按月升近44%，为“加辣”后成交最多的月份。香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文表示，政府有机会再对楼市措施加辣，因某程度上政府“要做点事情”，应对市民要求。
“但市场上很多规避（政策的）方法，加辣最大影响可能是减少成交宗数；加辣只是不将所有市场的人放进去，剩下最有钱的人在市场上继续买卖，所以（加辣）效果是楼价只会继续上升。”他说。国众联（香港）测量师行顾问余锦雄认为，由于市场普遍认为超低利率会成为常态，过去投资者买楼收租可能要求有8-10%的回报率，但现时则认为2-3%也合理，而市场上可买的资产选择不多，香港市场又细小，楼价难以下跌。
由林郑月娥带领的下届特区政府将于7月1日就职，现届政府尚余下不足三个月任期，令人关注在新旧政府交接期间，会否成为房地产政策的空窗期。不过，运输及房屋局局长张炳良表示，若“一约多伙”问题严重，相信等不到6月底政府换届前便会处理。
**期望改善行政立法关系**
第一太平戴维斯的陈超国关注新一届政府会否有新思维令楼宇供应畅顺一些，因现届政府和立法会关系不太畅顺，令一些推地计划不能顺利推行，倘新政府与立法会关系改善，可能较易舒缓问题。“这是大家拭目以待的，我对新政府也有期望，因新特首（林郑月娥）过去曾任发展局局长，对土地和房屋供应都应该有相当多的认识，不用太长的学习期。”他说。
余锦雄认为，现届政府已很用心去处理房屋问题，造成香港楼价飙涨，因除了欧美等量化宽松以及中国购买力增加等因素外，曾荫权政府也有很大责任，因当年他决定停建居屋，又没进行长期土地供应规划，令土地供应愈来愈少。
“当年政府土地供应停止了五至七年，所以现时最少要用上一样长的时间去恢复。”余锦雄说，他希望新一届政府能多花精力在长远增加土地供应上，届时香港楼价可能会回到较正常水平。“但到那个时候，香港人会否认为自己被边缘化呢？20年后，如无意外粤港澳大湾区（经济上）会融为一体，届时东莞楼价与新界的大埔可能分别不会太大。”他说。（完）
（责任编辑：千寻）
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