难解的楼市“谜局”
发布时间：2017-01-05 10:03:59 来源于：CBF聚焦网
摘要：11月28日晚9点，上海市住建委、人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。
11月28日晚9点，上海市住建委、人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。
《通知》称：自明天（2016年11月29日）起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。这意味着，上海楼市正式开启了"认房又认贷”模式。
《通知》发布9分钟之后，网签宣布关闭。此时，距离10月8日发布针对楼市调控的“沪六条”，仅仅过去50余天—上海再一次刷新了“史上最严楼市调控政策”的定义。
自2016年9月末以来，全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。进入11月，全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政，楼市“拉锯战”仍在持续。
中国楼市的波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨？
冷热差异，房地产市场两极分化
11月21日，当福州市在一天内推出9宗住宅用地，其中4宗已超过3万元的单价成交之时，几乎所有从业者都觉得难以置信——福州是本轮较早出台调控政策，且政策力度较大的城市之一。
今年9月28日，福州发布全面调控楼市的“榕七条”，其中包括提高竞买土地保证金的比例、缩短土地价款的付款期限等。10月6日，福州又出台限购政策，福州五区的市民对144平方米以下房源限购2套，同时提高了首套房和二套房的首付比例。但这并没能阻止高价地的出现。
于是，福州再度出台政策予以调整。11月23日，福州下发调控文件，要求二套房公积金贷款首付提高到50%，同时要求新房价格“零增长”。
值得关注的是，自今年9月末以来，全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。其中，福州、广州等地在短短不到两个月内出台三次调控措施。但房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。
住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计，11月中上旬，全国54个热点城市共成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。其中，11月中上旬，一线城市的住宅成交量降幅为23.5%，二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。
价格方面，根据统计局的数据，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降。
但相反的是，土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少，但在一些热点城市，土地热度并未降温，且近期有愈演愈烈之势。
11月22日，武汉公开出让土地17宗，5个地块触动“熔断机制”。尽管如此，武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块，且当日入账近197亿元。
11月22日，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，共催生7个区域“地王”，土地出让时间持续了近9个小时。长沙也在当日诞生“地王”。经过114轮竞价后，“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录。
易居克而瑞的分析指出，近期商品房市场和土地交易出现冷热差异，主要原因在于，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出，在供应方面，预售证监管加严、房价“限涨令” 等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面，限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求，只是将购房需求延后。并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。
因此，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。除实体经济的优质投资渠道相对有限外，在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。
地王频现，割舍不下的“地王”盛宴
各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。
近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃。对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析原因为两个：第一，这几个城市的基本面较好，一些资金链相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备，现阶段政策下带出土拍市场排他性条件，对于某些房企而言是机遇；第二，大部分房企每年有投资目标，个别区域公司年底仍有投资额度，若不完成，则对区域公司的激励等产生影响。
“今年济南东部先后出了两个地王，地面价格从每平方米7000多元直线上升至9000元左右，导致房价从年初每平方米八九千元上涨到约1.6万元。”济南市房地产中介行业协会副会长张鑫恭说。
“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。
财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。
值得警惕的是，今年一些热点城市地价高涨，加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。
中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科最新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。
“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路，房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。
“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。
10月中旬，信达地产发布公告，宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权，融创中国和滨江集团分别持股40%和10%，三方合作开发该项目。这一今年5月以123亿元拍下的全国总价地王，当时溢价率近96%。
凶猛拿地，巨额资金从哪里来
如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。
“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。
从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。
相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。
问题在于，房企如此凶猛拿地，巨额资金从哪里来？“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。
一位金融机构人士介绍，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。
如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。
树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。
值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。
业内人士认为，市场预期的走低，将导致未来一段时间“新地王” 项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。
华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者；既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。
目前，在经历了福州、长沙、广州、武汉几场土拍之后，房企土储排名又有更新。新一轮的拿地窗口，对于房企而言，是陷阱抑或机会？总部位于上海的某房企执行总裁指出近来的土拍风潮颇有强弩之末的意味。他认为，现在的地价相比高点的时候会回落一点，但仍算不上低点。“当调控周期来临的时候，会导致城市分化，这时区域负责人的动力会变得更强”。
一名深谙深圳与上海市场的业内资深人士指出，房企大部分并无明确战略目标，仍是机会导向，一二线城市就是房企眼中的机会点，能够在一二线城市拿地就能掌握将来的生存命脉。“最近房企在一线城市拿不到地，只有转而求其次去二线城市”。
幕后黑手，投资投机下的虚火
房子是给人住的，这个定位不能偏离。历次房市调控的最终目的都是一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。
在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。
“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。
据了解，珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，近期正陆续出手。同样在珠海，大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据，今年1至9月，全市一手房市场成交量中，珠海本市居民购买占比41.8%，珠海以外的国内其他地区居民占57.8%，国外买家占0.33%。
一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”
有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。
据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。“如果这海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。
有专家表示，目前房地产市场存在灰色地带，造假炒作推高房价预期。虚假宣传，查！捂盘惜售，查!营销不规范，查！10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚；武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……
发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。
除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。
山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说，今年6月，济南东部唐冶某地块拍出“地王”，其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元，接近年初部分项目新房售价。该地块属于低密度住宅用地，定位高档住宅自然价格高，但却引发炒作，造成民众恐慌，抬升房价上涨预期，随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。
针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳，在通报济南、杭州等地违法违规项目，曝光45个房地产企业和中介机构的基础上，召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。
房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强认为，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序，目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，市场环境正在净化。
“加强版”新政，“博弈”仍将持续
过去一个多月来的楼市格局，几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”，意为在经过最初的剧烈调整后，市场与政策正在互相角力，以求达成新的平衡。
可喜的是，就在高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。据不完全统计，2016年11月以来，全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政。北京在土地出让中推出的“住宅部分自持”条款，其对企业带来了强大的资金压力，同样也被视为新政。
尽管本轮调控并非全国通行的“一刀切”，而只是集中在部分热点城市，但政策出台的密度之高、力度之强，仍然被认为是前所未有。且从房地产成交全面下滑来看，其影响力已经波及全国。
中原地产首席分析师张大伟表示，此轮政策的主要特征体现为“打补丁、加压力”。也即，一方面将政策延伸至此前未覆盖到的领域，另一方面强化执行。如上海近期就发文严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定的行为，并叫停了“接力贷”、“合力贷”等业务，正是对此前调控政策的“查漏补缺”。
北京某知名房企相关负责人将此形容为一场“拉锯战”。“市场有内生动力，房价和地价都在供需关系的驱使下试图上涨；政府部门则希望市场平稳，所以全面打压。”该人士表示，博弈的双方分别是“看得见的手”和“看不见的手”。
上述人士表示，在本轮政策出台之初，由于力度较大，市场出现全面降温。近期土地市场升温，既有部分城市推地规模较大的原因，也说明市场正在试探性地回暖。但这可能招致政策的进一步打压。
易居克而瑞认为，为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策。
就土地政策而言，该机构认为，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。
张大伟也指出，预计本次调控将可能持续6个月以上。受此影响，高价地的出现频率将可能降低，市场也会进一步降温。预计四季度大部分城市的房价都将趋于平稳，更多的城市将会出现房价下调。
（责任编辑：寒彻）
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