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商业地产困境难挡新资本进场


发布时间:2016-06-20 10:11:11    来源于:CBF聚焦网

摘要:未来商业地产需要升级做一种新型业态,不能只做购物场所,而要做一个包含交际、体验、社会教育的场所。

经济放缓、消费不振、电商冲击……诸多迹象显示,传统商业已然步入新的不景气周期,给商业地产的战略布局和运营模式提出了新的挑战,在这样的大环境下,却并没有阻止资本进入的步伐。

 

日前,保利地产宣布,旗下的保利商业地产投资管理有限公司(下称“保利商业” )将加大在商业地产领域的布局,以资产管理、商业运营为手段,要在5年时间开拓超过1000万平方米商业物业。龙湖地产也在相近的时间披露,将在商业地产运营业务上发力。

 

国内的商业地产始终以“超人”速度迅猛发展,各大地产巨头纷纷跳入商业红海鏖战。相关数据显示2016年的购物中心数量已增至4500家,建筑面积超过3亿平方米。

 

跑马圈地的洪峰之后,阶段性相对过剩、品质同化等多维度困境逐渐凸显,电商对商业地产的围剿之势也愈演愈烈。在行业整体并不景气的现状下,新资本的加入最终会让商业地产形势雪上加霜,还是开拓出一片新局面,尚未可知。

 

购物中心同质化严重

 

目前,商业零售企业正在上演的关店潮,将商业地产运营困境公开化。传统商业零售业经营每况愈下。不完全统计显示,2015年,六成百货商业绩出现下滑,A股上市的38家涉百货和商业地产的公司中,62%营业收入同比下降,73%出现业绩下滑。

 

零售商的业绩下滑,使得商业地产空置率和运营难度大幅上升,租金收入呈下降趋势。更为严峻的是,国内多数大城市的商业地产投资仍呈增长趋势,每年新增商用面积在100万—300万平方米不等。

 

以有着“千年商都”之称的广州为例,天河北商圈总体存量已超过100万平方米。到今年底预计零售物业市场还将迎来34万平方米优质购物中心供应面积。

 

第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄评论道,在当前零售消费增速放缓、经济环境相对疲软的情况下,大体量的新增供应涌入市场形成消化压力,广州零售市场将继续承压,项目开业也将经历较长培育期,并对业主的运营管理能力提出挑战。

 

除北京、上海等少数一线城市外,目前商业地产供大于求的现象在很多二线城市非常明显。根据有关部门统计,2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米,同2013年相比增长率高达77%。在全球最活跃新建购物中心市场前20名中,中国城市占据半壁江山,累计贡献570万平方米的落成面积。

 

当然,商业地产饱和是相对的,而非绝对。一线城市房地产市场逐渐成熟,市区土地资源已经十分稀缺,但部分新建居民区仍然需要建设商业地产。在二三四线出现了供应高峰,2016年城市综合体总量供应大部分集中在二三线城市。

 

研究表明,二线城市的体量比一线城市高出了18%,可以看出,二线城市在经济发展过程中,一是住宅产业高速发展带来配套服务产业飞速发展;二是新型城镇化的建设,人们对生活水平的需求和对生活的向往,催生了购物中心的整体业态发展和形成。

 

现在二线城市的商业地产发展迅猛,而且供应量远远大于接受量。但不得不指出的是,世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量。有专家指出,现在市场的问题首先是总量过剩、结构不合理,其次是吸收量减少,包括已建的购物中心出现了招商难、空置率高,城市其它综合体带来的密集型问题和过剩的隐忧。

 

现在开发商盲目拿地,有的甚至是一两年就要开业,但实际上零售市场反而进入慢增长的趋势。两个行业的不相称造成了现在的形势,因此受到行业同质化和电商冲击,百货业的利润不断下滑。

 

近两年,商业地产的运营环境都不是太理想,虽然每个城市都有少数几个成功的案例,但总体上来看,行业的竞争环境在恶化,经营难度增加,空置率增加,部分项目租金收益下降。

 

不少商业地产项目勉强维持,出租率仅有50%—60%的情况下被迫开业,大大低于行业75%—80%的开业平均出租率。而招商难也是比较突出的问题。对优秀商业资源的争夺日益激烈,开发商被迫增加投入,进一步加大了运营压力,开发商补贴商户装修款等现象也较过去增多。

 

“商业地产的同质化现象如果不加控制,将会严重制约行业的发展”,业内专家指出,同质化困境已经成为商业地产面临的首要问题,但是这并不意味着商业地产就此没落,“即使电商十分强大的美国,实体商业照样活得很好,关键是找到一条适合商业地产发展的途径”。

 

难抵资本群雄逐鹿

 

犹如一场盛大的“party”,商业地产吸引着越来越多的巨头进入,除去原有的老牌商业地产商,中粮、远洋、保利、万科等“后起之秀”也陆续加码商业地产的开发建设。据不完全统计,2015年仅北京就有近30个商业项目入市。

 

虽然整体市场环境不甚乐观,但资本对商业地产的热衷并未消减。截至目前,万达商业依然是国内体量最大的商业地产运营商。截至2015年底,万达商业拥有已开业万达广场总数133座,2015年新增26座;已开业购物中心总建筑面积达21.83亿平方米,同比增长23.3%;已开业购物中心总可租面积达14.13亿平方米,同比增长23.0%。

 

2015年,万达商业投资物业租赁及物业管理收入为135.82亿元,较2014年增长31.20%,主要来源于年内可租面积和平均租金的提升。投资物业租赁及物业管理实现毛利97.98亿元,同比增长28.10%,毛利率为72.14%,同比下降1.75%。

 

从万达商业披露的数据上看,商业地产运营的收益依旧可观,其高于70%的毛利率足以秒杀其他住宅开发企业。有意思的是,保利地产、龙湖地产等拥有资金实力的巨头也宣布逆势加码,意图成为商业地产中的新搅局者。

 

严格来说,保利、龙湖等并非商业地产领域的新进入者。例如保利地产早在2009年便小规模开展了购物中心、酒店等业态的运营管理,但相对于其蓬勃发展的住宅开发业务来说,商业地产的体量一直偏小。而龙湖地产早在2003年就开始运营重庆的一个购物中心,但一直都是小步慢走,缓缓推进。

 

但眼下,保利、龙湖等企业的动作可谓来势汹汹。截至2016年,保利商业旗下已开业运营13个商业项目,包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心,总开业面积达百万平方米。

 

无独有偶,截至2015年底,龙湖商业已布局西部、华北和华东三大板块,累计开业商场数量17个,开业商场面积近150万平方米。但仍然让人捏着一把汗的是,运营商业地产与开发住宅地产之间存在极大差异。保利、龙湖等在住宅开发领域拥有绝对优势的开发商齐齐进军商业地产,无疑是一个不可忽视的变量。

 

轻资产重运营

 

从整体上而言,中国商业地产的投资仍未降温,无论传统商业地产开发商如万达、新鸿基、恒隆,还是住宅起家的保利、龙湖等,都试图扩大自己的商业地产版图,各路资本也都积极参与到这场商业盛宴。

 

按照公司规划,未来10年,万达要开发运营1000座万达广场。而保利商业计划5年内实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心的发展蓝图,经营管理商业物业面积逾1000万平方米。

 

越来越多抢食者的出现,让以万达、保利为代表的商业地产运营商不得不做出战略调整,要告别过去粗放型的扩张模式,更注重运营模式的精细化,重视消费体验,甚至提出“轻资产”战略。

 

据了解,保利商业的主要业务分为两部分,一是商业运营;二是资产管理。关于商业地产对资金积压的难题,保利商业相关负责人表示,一是采取租赁管理的轻资产模式,二是尽可能多地采取金融创新。

 

但作为拥有较长时间商业运营经验的业内人士,第一太平戴维斯上海副董事朱兆荣认为,大量投资商业地产的风险还是很大的。“无论是开发商投资,还是其他投资人,抑或是以银行为代表的债权人,最终总有一个机构要为商业地产买单。”

 

在他看来,从事商业地产的运营管理,经验和人才的累积和培养是最核心因素,资本其实并不是最关键的。如果没有足够多的经验和人力储备,很难让商业运营得到快速、持续的发展。

 

作为市场参与者,保利商业并非没有意识到市场环境的变化。该公司副总经理方长斌表示,经济增长放缓导致零售行业持续低迷,商业地产供需失衡存量较大,电商冲击带来消费观念和方式的改变等,都是商业地产运营面临的挑战,但这并不代表这个市场没有继续开拓的空间。

 

目前,各家公司都在试图通过多种创新,增强客户体验,加强线上线下互动,以开拓出商业地产运营和资产管理的全新格局。 “一个成功的购物中心一定是‘走心’的,商业地产成功的奥秘,归根到底是能够抓住人心。” 仲量联行亚洲零售地产首席分析师麦哲文表示,未来商业地产运营将更注重细节。

 

他说,做商业地产需要长期的养护,很难快起来,因为每个城市每个项目都存在极大差异,简单复制并不能轻易取得成功。作为习惯了在住宅领域快速开发的房地产企业,最终能不能适应商业地产差异化的运营模式,将是考验这些巨头的全新课题。

 

亟需突破性创新

 

“房企要抢占商业地产这个市场的核心就是做出差异化的产品,否则在同质化竞争中容易出现风险。” 朱兆荣说。目前购物中心主要还是聚焦在购物和餐饮的环节,而真正让购物中心成为一种生活方式的还比较少。

 

虽然商业地产整体过剩,但真正有特色的、差异化明显的实体店仍然稀缺。由此可以发现,同质化造成招商难;而供应过大,又导致竞争激烈,让投入成本高企,租金无法下降;再加上电子商务分流了部分需求,风险在不断酝酿。

 

中国商业地产如何更好地发展?中国金茂副总裁、金茂商业总经理任艳华认为应该在三个方面多聚焦和思考。首先,商业地产最要快速解决的就是各级政府如何快速的推进有序的规划。其次,要做线上线下的互通和互融,这是不可逆的大趋势和必有的核心能力。

 

另外,商业地产应该从原来传统的业态的规划做大方向性调整,细分客群,适应消费的升级和生活方式的改变,加大体验和社交黏性业态的布局。而在业务操作层面,要注重核心运营能力的打造和团队的建设。

 

“中国商业地产必须进行突破性创新。”中化集团董事长、中国金茂董事长宁高宁对此表示赞同,他表示,“创新不仅仅是把楼改一下颜色,或者在里面搞一些特色活动。这种创新升级一定是革命性的,才能面对今天的市场竞争。”

 

宁高宁表示,如今的中国商业比较难做,国外商业业态是从百货公司发展到后来的购物中心,再到分类的购物中心。而中国商业在发展并未成熟的环境下,突然迎来电商的冲击。目前电商已远超一般商业,成为一种新的生活方式。

 

他认为,商场不能只做“试衣间”、“展示间”,而要升级成为扩大消费型、娱乐型、体验型场所。未来商业地产需要升级做一种新型业态,不能只做购物场所,而要做一个包含交际、体验、社会教育的场所。

 

“现在商场里面纯粹购物比例已经降低了,过去购物占60%,现在购物占40%,但体验性元素增加了,更体现愉悦消费的本质。” 宁高宁说。

 

(责任编辑:秋叶)

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