多地楼市新政齐出
发布时间：2016-05-03 10:08:04 来源于：CBF聚焦网
摘要：“中央没有具体的政策出台，而是各地从自身情况出发主动作为，这也许意味着我国房地产调控。“
“中央没有具体的政策出台，而是各地从自身情况出发主动作为，这也许意味着我国房地产调控，已经进入‘中央统一目标、分类指导，地方因城施策、主动作为’的新阶段了。”
3月25日，上海、深圳、武汉、南京等大中城市相继出台房地产市场调控新政，内容主要包括提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛等。
今年以来，一线城市和个别二线城市房价快速上涨，引发社会高度关注。多个城市同一天出台楼市相关政策意味着什么？将会对房地产市场产生怎样的影响？
与此同时，在“营改增”、“降低首套房首付比例”等政策的支持下，三四线城市的“去库存”大戏仍在上演。
多地同时出台新政
上海此次调控被外界称之为“史上最严”，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年；二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。
相比起来，深圳的新政则稍显温和，将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，二套房首付提高到四成。当日，北京市住建委官方网站刊登消息称，北京市开展房地产经纪机构专项检查，120家中介门店已接受检查。
此外，二线城市南京和武汉也加入了调控城市行列。也是同一天里，央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，严格禁止“首付贷”或“零首付”，防止“首付分期”等行为；武汉发布公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。
沪深两大一线城市相继收紧楼市调控政策，这与近期全国大中城市的楼市出现“过热”迹象有直接关系。
最近，打算换套“学区房”的北京居民周琼表示“深受刺激”：“半年前5万多一平方米的学区房，现在报价已经8万多了。”周琼的同学，在上海工作的张艳艳暂时没有买房打算，可也表示“深受刺激”：“前段时间，同事朋友都在议论房价上涨，听得我心里发慌——是不是再没机会换大房子了？前两天，政府出台调控措施，我又心慌了，房价不会大跌吧？”
国家统计局数据显示，今年2月份，一线城市的房价出现不同程度的上涨，同比涨幅最高的是深圳，达到56.9%，上海的涨幅达到20.6%，北京是12.9%，作为二线城市的南京和武汉也有13.3%和6.2%的涨幅。一些城市二手房价格上涨甚至比新房更厉害。2月份。北上广深二手房价格同比分别上涨27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的涨幅紧随其后。
值得关注的是，投机性购房行为对此轮楼市上涨起到了重要的作用。以深圳为例，2015年深圳投资性需求最高占到25%。
观望情绪发酵
尽管新政的威力仍有待市场验证，但市场观望情绪已经开始发酵，并在成交面上有所体现。从上海、深圳近几日的成交情况来看，均出现了不同程度的“量缩”；二手房方面，不少业主报价开始下调。
实际上，随着三月初深圳不断释放调控的信号，市场就已被浓厚的观望情绪所包围。深圳规土委的数据显示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面积为约8.37万平米，环比下降了近14个百分点，已经连跌三周。深圳中原地产分析称，如果排除非市场因素导致的成交量低迷外，776套的成交水平已经达到了2014年9月以来的新低。
供给侧方面，开发商推盘的速度也趋向缓慢。中原地产的数据显示，3月份以来，入市的新房只有1070套，甚至不及春节前推售量的三分之一；每个项目的平均推售套数不到100套。3月全市仅有一个项目取得销售许可证，数量仅为221套。
深圳中原研究院王飞指出，目前开发商推盘的销售率不佳，春节后五成销售率很常见，对比此前八成甚至日光的销售情况，可以看出现阶段市场观望情绪浓厚，而且客户入市的积极性明显减弱。
上海多家中介机构表示，新政的落地影响了市场的信心，客流量也迅速锐减，部分业主也主动下调报价。上海中原地产外高桥分行经理表示，上周末来客量比平时大幅下降六成。
中原地产上海控江分行经理称，目前房东虽然对价格还是比较坚持，但底气没有之前那么足了，并且挂牌量比平时周末减少约2成。买家方面，由于限购标准提高，至少3成客户受影响而不能购房。并且由于风向转变，买家也不像之前那么急躁，而是以看看市场行情为主。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，随着客流量的大幅下挫，转化为成交的基础不如此前稳固。目前看来观望情绪有所抬头，“羊群效应”将会扩大，未来几周成交逐步下滑的格局已基本确立。
易居中国联席总裁丁祖昱称，虽然距离新政出台才短短的三四天，但来的已经不是“寒潮”了，和之前相比堪称“急冻”。
由于新政出台突然，尤其是上海没有缓冲期，造成的直接影响就是出现了很多的退房和违约争议，二手房市场则出现了抛盘、降价。
上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的数据显示，3月14日至3月20日，上海新房市场供应达到19万平方米，为今年以来的最高值。3月24日更是达到了21.42万平方米的高点。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，出现这种情况的原因是由于房企为规避政策影响，拼命跑量抢客户所造成的。“但成交的数据尤其是周末开盘的项目存在交易的水分，后期存在退房的风险。”
新政出台后，一大波退房正在袭来。克而瑞的数据指出，上周六和周日上海的成交量分别降至5.92万平方米和4.15万平方米。与周四的高点相比分别下降了72%和81%。另一组数据也显示已有部分客户退房。上周五上海网签25.25万平方米，但实际登记备案为17.8万平方米，退掉了30%。
易居中国联席总裁丁祖昱指出，考虑到很多客户资格从25号开始就被限制，还有部分是因为贷款的问题会退房，所以短期内退房的数量还会继续攀升；不仅如此，之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。
退房增多之外，在沪深两地的二手房市场中，降价卖房的房东增多，相反买家观望情绪有所抬头。
深圳中原的数据显示，上周二手住宅共成交3602套，环比下降6.25%。上周也有近两成业主继续下调报价，报价指数降至38.14%。
中原地产分析称，受调控政策的影响，不少通过首付贷、“众筹买房”的短炒客都有意迅速抛盘，全市各片区业主的放盘价格也出现了不同程度的下调。
分类调控路线渐明
此轮房地产调控政策的一个特点，是各地根据实际情况主动作为、因城施策。事实上，“分地施策”的调控楼市思路早已有了政策铺垫。在今年的政府工作报告中，李克强总理就提出要因城施策化解房地产库存，即对房价持续“发烧”的重点城市加强限购措施，同时帮助三四线城市疏解库存压力。
不久前颁布的房地产交易契税新政中，也明确北上广深这四个一线城市不执行第二条政策，即有助于去库存、利好90平方米以上购房居民的免征营业税优惠，开启分类去库存序幕。沪深收紧楼市限购，以及近期福建等多地加大去库存力度，这些都体现了当前楼市调控“分地施策”的特点，也有望在各地的楼市调控中继续得到运用。
中原地产首席分析师张大伟分析，未来房地产市场分化更加明显。在一线城市和部分二线城市房价快速上涨的同时，一些城市的房价还在下降，部分城市去库存压力将长期存在。“因此，未来政策方向将不再是单向宽松，而是变为双向‘托底’‘盖帽’。部分房价快速上涨的城市会出台约束性政策，但力度不会太大。而库存压力较大的城市，房地产调控仍将以去库存为主。”
此外，房价上涨较快的各个城市也有所差别。清华大学房地产研究所所长刘洪玉解释：“比如深圳、上海、北京房价过快上涨，主要是土地资源短缺导致的住房供给不足。而合肥等城市房价上涨较快，主要是近年来承接了较大规模的产业和人口转移、市场需求短期内增加较快导致的。”
因此，上海、深圳、南京、北京、武汉等地虽然在同一天公布了房地产相关政策措施，但着力点不尽相同。“比如武汉调低公积金贷款最高额度，更像是针对当地公积金使用情况进行的及时调整。毕竟武汉的房地产供给相对充足，面临的形势、问题和沪深不太一样。”张大伟说。
“中央没有具体的政策出台，而是各地从自身情况出发主动作为，这也许意味着我国房地产调控，已经进入‘中央统一目标、分类指导，地方因城施策、主动作为’的新阶段了。”刘洪玉说，“以前我们谈论房地产走势也好，讨论房地产调控措施也好，经常会用到一二三四线城市的说法。如今，同是三、四线城市，情况也会有所不同。”比如根据监测，2月份三线城市中的中山、南充房价涨幅较大，赣州、烟台房价跌幅较大。因此，对三、四线城市也不能“一刀切”，每个具体的三、四线城市也要因城施策。
三四线城市加紧“去库存”
就在一些城市忙着为过热的楼市“降温”的同时，另一些城市的楼市仍在“去库存”的路上艰难前行。中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。
在这样的背景下，去库存被摆在了至关重要的位置。在2015年底的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出，“要取消过时的限制性措施。这一系列政策的落地，对三四线城市房地产市场稳定发展产生了积极作用。
最新利好消息是“营改增”。5月1日起，“营改增”试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。按照最新公布的营改增执行细则，建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高，但此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项，因此实际应纳税额较营业税大幅下降，房企实际税负未必增加。
分析称，营改增后将有利于三四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大的降价空间。此外，将不动产投资被纳入抵扣，会鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。
（责任编辑：夏汀）
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