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“首付贷”调查: 从台上转入地下


来源于:21世纪经济报道

摘要:近日,伴随着国内一线城市房产价格大幅上扬,部分房产中介或P2P平台为购房者提供的“首付贷”被推上风口浪尖。

近日,伴随着国内一线城市房产价格大幅上扬,部分房产中介或P2P平台为购房者提供的“首付贷”被推上风口浪尖。
 
 
有声音指责这些产品为炒房客提供了杠杆资金,一定程度上助推了房市的火热。
 
“我们会与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。”
 
3月12日,在十二届全国人大四次会议新闻中心记者会上,央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜对“首付贷”等问题作出明确表态。
 
21世纪经济报道记者获悉,继北京、上海、深圳后,广东其他地区也对“首付贷”等房产配资情况进行摸底调查。
 
在央行表态前后,市场上此前较为知名的提供“首付贷”产品的平台如链家、我爱我家、中原地产、搜易贷等均停止该产品提供。不过,业内人士表示,由于配资资金来源多样,“首付贷”或难以被完全监管到。
 
多地摸底“首付贷”
 
 
3月12日,搜狐旗下P2P平台搜易贷宣布,即日起停止接受首付贷借款申请。此前,该产品以信用贷款为主,可申请总房价的10%-20%,金额不超过50万元。而平台上的“赎楼贷”、“卖房贷”、“抵押消费贷”等产品仍正常提供。
 
世联行官网显示,其为客户提供新房置业贷,补充客户购置新房过程中的现金短缺,一般可贷50万元以内,期限在3-36个月,最高可贷150万元。其官网并未显示该产品是否停止,21世纪经济报道记者致电其客服无人接听。
 
除搜易贷之外,包括链家、我爱我家等在内的多家中介在近期均停止提供首付贷产品。
 
作为给购房者首付提供贷款的产品,首付贷帮助购房者补齐首付款中的缺口,待客户资金充裕或房产升值后偿付。以一套100万元的房产为例,首付需要20万元,如果购房者本身只有10万元首付,通过首付贷可获得10万元贷款,即可成功完成购房。杠杆比例甚至达到1∶10。
 
首付贷到底有何风险?
 
央行行长周小川在记者会上表示,客户的首付不能是借的,借来的首付改变了借款和自有资本的比例,也改变了未来的偿还能力。客户月供不仅要还银行的钱,还要先还首付贷。“从银行角度来讲,如果没有对你的客户做到足够的了解,你也承担了过大的风险,从银行内部管理来讲,也是操作有错误的。”
 
周小川还表示,一方面关注P2P等平台是否具有做贷款等业务的相关资质,另一方面关注其资金来源。如果动用的是一部分人委托的资金,要和委托人讲明资金投向,是否会给出资方带来巨大的风险。
 
到底是房价攀升促进了首付贷的火热,还是首付贷火热推动了房价走高,当前难下定论。但是,首付贷一定程度上加大了杠杆,在房价下跌时,购房者有动力不去偿还贷款,造成风险。
 
加杠杆购房引起监管部门关注,全国多个地方对于涉及首付贷融资的情况进行摸底排查。
 
21世纪经济报道记者了解到,包括北京、深圳、上海、广州等地对房市贷款产品、模式、金额进行统计,并指导机构注意风险防控。
 
广东省小贷行业协会秘书长谢德昕对21世纪经济报道记者表示,该协会刚刚对省内部分股东涉房地产行业的小贷公司进行了摸底,不过暂未有明确的指引意见出台。“初步摸底情况是没有公司涉及此类业务。”
 
谢德昕表示,国家政策近期下调了首付比例,已经加了一定的杠杆,如果通过首付贷这样的产品继续加杠杆,也会对国家政策的执行产生干扰。
 
此外,由于经济形势下滑,当前该地区多数小贷公司经营也趋于保守,多采用抵押贷款。该协会也提醒会员,首付贷等贷款形式超出一般的警戒水平,应谨慎处理。
 
中国人民大学重阳金融研究院合作研究部主任刘英也对21世纪经济报道记者表示,监管层对于互联网金融的监管,既考虑到互联网金融对传统金融的创新和金融效率的提高,一定程度上满足了部分实体企业的融资需求,又担心出现风险端倪时引发连锁反应,担心交叉感染。在当前房地产企业以及首付贷等情况新暴露出来,也让监管层不得不重新考虑互联网金融的相关指导意见。
 
多种资金来源难控
 
在监管层严控首付贷等风险下,首付贷并未销声匿迹。
 
合富辉煌发展研究中心高级总监殷一戌对21世纪经济报道记者表示,首付款配资有多种资金来源,比如物业抵押、P2P平台融资、银行信用卡或小贷公司等,其次还有开发商自行操作或大型房产代理公司、中介等提供的首付贷款。
 
“目前来看,这些业务并未完全停止,只是部分可能推得很低调。”他表示。
 
21世纪经济报道记者了解到,当前部分银行及互联网金融平台相继提供信用类消费贷款,授信额度也在几万元到十几万元不等。有平台人士表示,主要关注贷款人的偿还能力,但对于贷款用途很难控制。这些消费贷款也可能会流向房市,成为首付款的一部分。
 
殷一戌表示,以借款机构来划分,首付贷提供者主要有各种金融机构和房地产相关企业。房产相关企业由于掌握房产相关情况,对客户的风险把控能力相对较强,但其提供的产品更为隐蔽,难以被监管到。
 
深圳前海大数金融服务有限公司总裁柳博对21世纪经济报道记者表示,在房产交易中,中介为了促成交易尽快达成以获取佣金,便采用过桥垫资、找银行合作等多种方式帮助买房者或售房者垫交资金。这便是中介机构从事金融业务的冲动。
 
柳博告诉21世纪经济报道记者,房产经纪服务、交割服务和金融服务是三个不同的领域,在美国等成熟市场由相互独立的不同机构从事。但在国内缺乏相关监管,多家中介业务做大以后,将三者都包揽下来,也可能侵犯消费者权益。为提高房产交割效率同时避免风险,房产中介可以将自身为客户提供的融资平台分离出去,引入产权交易保险制度,提升房产交割效率的同时避免双方损失。
 
柳博还表示,美国次贷危机是经过多年累计加杠杆,市场上有足够多的房产都是高杠杆时才会导致的。而此前国内的首付比例较高,银行积累有足够的安全垫。目前来看,银行业在房贷领域的风控仍然较高,不必过分担心。



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