楼市去库存成政治任务 潜在风险隐现
发布时间：2016-02-18 16:06:41 来源于：CBF聚焦网
摘要：2月17日，中国人民银行、住建部、财政部公布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行的按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
2月17日，中国人民银行、住建部、财政部公布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行的按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
《每日经济新闻》记者粗略计算发现，这相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。三部委称，调整不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。
自从去年中央经济工作会议将房地产去库存作为结构性改革五大任务以来，相关部委和地方政府密集出台政策以支持去库存行动。多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。很多地方设立了具体的任务目标，在江西省出台的政策中，甚至包含对地方政府的“问责”条款。另一方面，则是地产企业转战场地，纷纷转向二线城市拿地，二线城市土地楼面价格同比大幅上涨，这也将导致二线城市房价上涨压力。
各地节后放招力促楼市去库存
从地方来看，继山东、内蒙、江西等省区后，日前重庆地税部门也出台针对房地产企业的税费减免政策，不仅下调了房企所得税预售收入计税毛利率和土地增值税预征税率，还明确企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，并鼓励企业间的兼并重组，免收其营业税。这不仅是为了降低房企税费负担，更旨在腾出更大的市场降价空间，间接刺激楼市去库存。
目前来看，各地楼市针对去库存的地方性政策主要集中在降低税费、购房补贴、落实信贷政策等方面，业内人士预计，接下来将有更多省区市积极出台房地产去库存的地方性措施，一季度将成为各地楼市政策密集出台的窗口期。
2月15日，重庆市地税局出台《贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》的文件，针对房企出台了一系列税费减免措施。通知明确，从2016年2月1日起，房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%；非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）土地增值税预征率下调至2%。
此外，从2016年度起，企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，但租金明显偏低且无正当理由的，按原值计征房产税。
而对于企业间的兼并重组，重庆地税局也出台了相应政策予以鼓励。通知规定，企业通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其关联的债权、债务及劳动力一并转让，不征收营业税。
重庆当地一家知名房企人士告诉记者，例如“企业所得税预售收入的计税毛利率从20%下调至15%”这一新政，将明显降低以销售为主的房企的税费负担。据记者了解，重庆当地房价近年来下降幅度明显，目前开发商普遍毛利率也就在15%左右，下调后的计税毛利率更贴合企业实际情况。而土地增值税预征率的下调，也将减轻房企的资金压力、降低运营成本。
对于企业投资性房产计征房产税的方式，则由原来必须按照租金计征，改为原值和租金两种计征方式二选一，将大大有利于部分持有商业地产项目较多的开发商。以重庆当地一个运营约十年之久的著名商业综合体项目为例，目前年租金约为1亿元，而当时地价及建造成本原值仅为4至5亿元。如果按照年租金的12%计税，每年房产税缴纳金额为1200万元，而按原值的1.2%计税，每年房产税仅需缴纳约500万元。像万达、龙湖等进入商业地产市场较早的开发商，在新的计税制度下税费成本甚至可降低六七成。
此外，这一新的计税方式也有利于重庆当地商业地产项目的盘活，持有成本的降低将促使有运营能力的开发商通过收购方式，盘活闲置或经营不善的商业资产。
新年伊始，包括江西、内蒙、山东等多省区陆续出台鼓励楼市去库存的地方性措施。江西省出台的20条化解房地产库存新举措，对农民进城购买首套商品房的给予购房补贴，且有条件的市、县，对商品房购房给予补贴可扩大到非首套购房居民；落实购买首套自住房最低首付20%的信贷政策，改善型二套房首付最低三成。江西省要求，房地产库存去化时间超过12个月的市、县，要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降；对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。
2月14日，内蒙古召开自治区政府常务会议，将房地产去库存作为今年重点工作之一。会议提出，当前内蒙古房地产投资持续下降、商品房库存仍居高位、结构性矛盾明显等问题仍较为突出。会议要求各地区全面做好房地产去库存工作，有效化解房地产高库存面临的风险。
2月15日，山东省住建厅表示，今年省内将探索建立购租并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，引导开发企业售租并举，鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房，鼓励个人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展。在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地要做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。
北京中原地产首席分析师张大伟预计，两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。整体来看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。房地产依然是经济增长最重要的引擎，在房地产市场景气度不一的情况下，需求上升乏力，各地市场分化明显，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。
业内人士普遍预计，三四线城市目前依然面对着高企的库存，包括中央及地方在内的有关部门继续出台楼市宽松政策的可能性较大，楼市去库存方案的制订正在加速，包括户籍、公积金以及税费方面的相关政策或将在一季度择机陆续出台。
去库存已成“政治任务”
浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。
在经济增速换挡、“房地产依赖症”症结难除的背景下，楼市“去库存”正在由一种市场行为变成一项政治任务。
春节前后，多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。很多地方设立了具体的任务目标，在江西省出台的政策中，甚至包含对地方政府的“问责”条款。
在中国城市化进程中，房地产不仅是一项民生工程，而且与地方经济、土地财政、金融体系等紧密联系在一起。因此，在地方政府看来，楼市“去库存”可谓兹事体大，非“上纲上线”所不能解决。
但现实情况并不乐观。安信证券统计发现，当前全国房地产库存接近98.3亿平方米，去化周期接近10年。多数受访者认为，这主要是此前几年“房地产经济”带来的必然结果。随着当前信贷环境的宽松，房地产市场还将迎来一轮交易热潮，但在日渐分化的市场格局下，市场仍然存在较大风险。
“把‘去库存’上升到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，与上述两者不同，这是地方政府主动实施问责，更加说明问题的严重。
被低估的库存
在一些机构的分析中，单是库存规模这一点，就超出了很多人的想象。
安信证券根据截至去年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。
其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯(7.650, 0.15, 2.00%)的供需比超过了280%，太原、济南、连云港(5.110, -0.03, -0.58%)的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。
该机构指出，以过去五年年均11.5亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平米/年，则相应的去化周期约为9.8年。
这部分库存对于地方经济的影响不可小觑。按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%；土地成交价款下降23.9%。
浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。
他表示，2015年10月，一家外地房地产公司因资不抵债而破产，老板在尚未走完破产清算程序的情况下选择跑路，给当地银行留下大量坏账。春节期间，一些业主向政府部门要求退房，但问题仍未解决。
“房地产经济”一词概括了过去几年很多城市的发展模式。在经济转型不力的情况下，房地产市场的降温更是“雪上加霜”。因此，以去库存为主的“房地产保卫战”就显得尤为重要。
事实上，与中央经济工作会议的定调相比，地方政府对市场的感知要更早。2013年下半年，山东西南部某城市就曾因市场严重过剩而暂停了新区的土地供应，并向公务员摊派卖房任务。随着行政力量的介入，类似的情况被认为还会出现。
潜在风险隐现
在多数受访者看来，随着“房地产保卫战”的打响，未来将有更多的城市出台相关政策。张大伟认为，这些政策将以“组合拳”的形式继续推出，其手段很难超出现有的范畴，但执行力度肯定会加强。
有分析指出，未来甚至不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。2月17日，央行、住建部、财政部调高公积金存款利率，即被认为是一项刺激交易的政策。
在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会发挥一定的作用。
央行的数据显示，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高，同比多增1.04万亿元。其中，住户部门贷款增加6075亿元，其中的短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元。
张大伟表示，从过往的经验来看，房地产市场走势与信贷环境有着直接关系。央行罕见地大规模“放水”，无疑会刺激市场成交和房价上涨。
但他也提醒道，这种“放水”有可能出现“前松后紧”的态势，一旦下半年出现萎缩，就可能导致整体市场的调整。
张大伟还指出，当前一线城市地价和房价不断攀高，甚至超出居民购买力。因此，大规模“放水”有可能继续抬高上述价格，并催生泡沫，这种风险值得警示。
安信证券表示，我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。
（责任编辑：石尚惠）
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