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香港地价暴跌近七成到底是怎么回事?


来源于:CBF聚焦网

摘要:香港楼市正迎来“寒冬”。据中原地产统计,2015年1月份香港物业成交约3500宗,这是1991年1月以来的最低数。相关数据显示,2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了,2015年9月份达到顶点后,已下跌近9.5%。

香港楼市正迎来“寒冬”。据中原地产统计,2015年1月份香港物业成交约3500宗,这是1991年1月以来的最低数。相关数据显示,2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了,2015年9月份达到顶点后,已下跌近9.5%。

(众多研究机构预测,香港的房价将要再跌三成左右)

 

2016年2月12日,香港地政总署发布的一份土地拍卖公告显示,楼价下跌已传递到地价。

 

2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司,批租期为五十年。

 

图3(香港地政总署的土地转让公告)

 

该幅土地出让面积为37696平方米,最高可建楼面面积为107100平方米。按现在的汇率(1港元等于0.834元人民币)计算,每平米的楼面地价是1.66万元人民币。

(拍卖地块位置)

 

拍卖地块地处香港郊区,距离繁华的尖沙咀直线距离只有大约15公里,距离中环只有大约17公里。如果换到北京,大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道,北京六环附近的土地拍卖中,楼面地价已经全面超过3万元人民币,部分已经达到4万!也就是说,大约同样位置的土地价格,香港不到北京的一半了。

 

香港的土地价格一直如此吗?

 

2015年9月2日,在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中,面积约为17,121平方米,同样指定作私人住宅用途,50年,最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米,成交价30.3亿港元。按照最高面积计算,折合每平米楼板价为4.887万人民币。

 

换句话说,短短5个月时间,同一地段同一用途的土地价格下降了近7成!不仅如此,据媒体报道,过去三个月香港楼市还出现过两起流拍事件。

但对地价暴跌近7成之说,也有人持异议。据此次土地转让文件显示,本地块为政府带条件转让,本地块存在环保团体司法复核,买家购地后需等司法程序走完政府胜诉才能开发,政府败诉则土地转让作废,土地转让金退回。所以转让价格较低。

 

但中国海外地产董事总经理游伟光向香港本地传媒表示,这一地块规模较大,可塑性高,故在出价时已考虑司法复核、地皮位置和规模等一系列因素。即便考虑诉讼周期带来的利息损失等各种资金成本,地价也难比周围地块低近70%。故此块土地以低价成交的主要背景,是香港楼市价格的普遍下调,或已开始令开发商看淡后市。

 

因此,香港金管局总裁陈德霖2月15日对此土地拍卖低价暴跌事件表态,金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。但同时,陈德霖承认香港经济面临挑战。

 

标普周一发布报告称,今年香港房地产行业形势将更加严峻,房价预计将较2015年下滑10%-15%。瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。

 

与此同时,香港大型地产公司的股价纷纷腰斩。恒生地产指数自2015年的高点至今跌幅超过38%。

 

报道称,李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后,股价暴跌。从最高时的77.2港币跌至最低的38.2港币,腰斩有余。总市值跌去1400多亿。

 

主营商业地产的恒隆地产则从2015年高点26.2跌至本月最低的13元,最大跌幅超过50%。最近半年多,香港主要的地产商:新鸿基、恒基地产、新世界发展、九龙仓等,均大幅下挫。




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