解题楼市去库存
发布时间：2016-02-16 09:26:11 来源于：CBF聚焦网
摘要：财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在2016年密集亮相。
6.96亿平方米全国商品房待售面积。12月12日，国家统计局公布的这一创纪录数据，将各地去库存的压力摆在了明面上。
两天后，中共中央政治局经济工作会议召开，明确要求化解房地产库存。就在一个月前的中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展。
12月18日至21日，中央经济工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。话音刚落，已有多地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。
库存集中于三四线
中国指数研究院的数据显示，截至2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去3年平均销售速度来计算，需要5年时间消化。
《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示，2015年以来（截止到前11月）一线城市楼市迅速回暖，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三、四线城市仍然为去库存的“重灾区”。
附：2010年1月至今20个代表城市库存量与出清周期
20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、福州、苏州、南京、厦门、惠州、南昌、成都、三明、青岛、莆田、天津、合肥、长沙、芜湖。
来源：中国指数研究院
“经过2015年的销售之后，库存水平稍有下降，但是整体还是没有达到理想状况。从现在的存量平均消化时间来看，一线城市约为9个月，二线城市约11.5个月，三线城市约为20个月。三、四线城市的压力还是非常大的。”中国房地产指数系统办公室主任黄瑜如是说。
黄瑜认为，三、四线城市库存高企分为两类，一类是长期土地供应比较过剩，后续的需求基本饱和，加之人口增长乏力导致城市库存压力比较突出。而第二类是指短期库存水平稍高，但是中长期来说，由于政策驱动和需求增长潜力，总体来说还有缓解机会。
在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中国指数研究院预计2016年部分城市的去库存压力也将持续增大。东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。三线城市中，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流。
农民工“救命”靠谱吗
中央经济工作会议提出，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
根据《2013年全国农民工监测调查报告》，中国农民工数量达到2.69亿人。80、90后的第二代农民工已成为绝对主力，这部分20-35岁的新生代农民工在目前的1.5亿跨省流动农民工中占80%份额，十年内这部分群体人数将突破2亿。
根据统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。
《中国住房发展报告2015-2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。这无疑是一个天量的购房需求，然而，这尚不能解决2015年约63亿平方米库存的一半，更不用说未来5年新增的库存量。
此外，不少业内人士对此政策表示质疑和担忧，更有地产行业学者直接表态“鼓励农民进城买房或成为‘中国版次贷危机’的祸根”。
“一方面，目前对进城务工的农民工仍然缺乏政策引导与倾斜，很难令这一群体转化为有效需求；另一方面，在产业配套上仍需完善，给新市民以稳定的收入来源，这才能令其放心购房。”独立经济学家陈剑波表示。
事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。
“中央提出农民工市民化与楼市去库存挂钩后，明年（2016年）无论是中央相关主管部门还是地方政府，都会加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度。例如，住建部已经开始研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，方便农民贷款。”接近住建部的一位消息人士指出。
最高一次性补贴80万
各地政府日前纷纷出台新政，让“房地产去库存”政策落地。安徽芜湖推出契税补助，在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者（一般为144平米(含)以上户型），在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。这一政策也被认为有利于大户型库存的消解。
广西北海市则表示，2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。
而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。
地处中原的河南早在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。
配套政策同时推进
“未来，政策储备将从多方面进行。棚户区改造将持续加码，信贷政策继续宽松。同时，将放缓房产税落地，继续释放规划政策红利，直接购房有望减免税费并给予一定补贴。”中原地产首席分析师张大伟表示。
在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在2016年密集亮相。
“在近期中央层面对经济政策的表态中，户籍改革被多次提出，这实则代表着‘新市民’群体在稳定整体经济增长上被赋予重要作用。而这种重要作用则表现在其对短期经济稳定和中长期经济拉动都能带来引擎作用。”国务院发展研究中心一位负责人指出。
这种思路早已有迹可循。2015年11月，国家总理李克强就提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，这正与此次中央提出的“农民工市民化”一脉相承。
此前，中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。
此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。
民生证券研究所执行院长管清友认为，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。
而随着二孩政策的正式放开，市场对住房的需求预期将进一步增强，改善性需求也会随之增多。不少业内人士预计，这一政策或许也是缓解楼市库存压力的利好消息之一。
“从长远来看，农民工市民化将带来继发性的楼市需求，为楼市带来新的内生增长力，同时与此同步的产业配套、就业需求都成为经济增长的保证。而从短期来看，在农民工市民化的要求下，与之相关的行政性调节手段也可以有的放矢。”陈剑波指出。
住建部部长陈政高曾表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。
“从今年（2015年）住建部几次重要内部会议传达的信号来看，明年（2016年）通过市场收购存量住房完成保障性住房建设的工作力度将大大增加。”东部某省一位住建厅官员对记者表示。
去库存或是“持久战”
去库存或许并不能立竿见影，而是一个较为长期的过程。
事实上，自2014年“930新政”开始，楼市去库存便已展开。2015年的“330新政”、连续降准降息、降低首套房首付、提高公积金使用效率、放松房企融资等政策，无一不指向这一目标。
然而，张大伟等业内人士指出，这些政策真正生效的只是在一线城市和极少数二线城市，在广大的三四线城市收效甚微。张大伟预计，为了去库存，宽松政策还将加码，加大棚户区改造力度、信贷政策继续宽松、户籍制度改革、调整普通住宅界定标准、放缓房产税落地、降低房企融资难度等将会是未来的政策储备。
上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，短期内，去库存的政策可能包括：个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间；财税政策加大支持力度，取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税；货币政策继续宽松，降准降息继续；棚改拆迁补贴，以货币为主，实物为辅。
但是对于广大的二三四线城市而言，在人口流入减少甚至负流入的情况下，最好的应对之策也许是城市化：鼓励更多人口进入城市，落户生根，并且有能力去购房。
这并不仅仅是改革户籍制度的问题。在易居智库研究总监严跃进看来，户籍制度和购房相结合的政策存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大的三四线城市，不存在太多的落户问题，户籍制度对推动住房消费的效果有限，相比之下，大中城市户籍吸引度较大，户籍制度对推动市场成交效果明显。
杨红旭认为，住房制度改革大局已定，核心是住房供应双轨制：商品房和保障房，但还有值得深化之处。比如，金融方面，公积金制度必须改革，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）；针对外来务工人员，只要是常住人员，拥有居住证，就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障；完善城市更新（旧改、棚改、城中村改造）政策。
（责任编辑：董晓寒）
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