央行降首套房首付能有多大作用
发布时间：2016-02-03 14:43:24 来源于：CBF聚焦网
摘要：2月2日下午，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
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2月2日下午，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
去年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次表态要化解房地产库存；11日，国务院常务会议上李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”；12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察强调化解房地产库存的问题。
此后，去年12月的中央经济工作会议将去库存列为2016年经济工作的五大任务之一，定调随之完成。
中央调控闸口放开后，更大的舞台还在地方政府。从目前各地两会热议的关键词来看，有差异的和有弹性的去库存政策或将密集出台。
利好三四线？
限购政策的调整和全国的房价走势相关。
就房价来看，到去年12月，全国70个主要城市，二手住宅房价下跌者过半。
与此同时，楼市的库存不断攀高。统计局数据显示，近5年来，全国商品房待售面积不断增长，2015年更是来到了历史高位，达71853万平方米。
对于昨日的通知，业内普遍认为利好三四线库存量较大地区的楼市，而对一二线房价已经很高的城市来说，影响力恐怕十分有限。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。不过从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本问题，对于购房者来说，贷款的利率并未降低。
“首次购房家庭最低20%的首付比例，已与2008年救市政策的力度齐平，1.5线城市（经济发展较好的二线城市）和二线城市将迎来重大利好。”亚豪机构市场总监郭毅则分析认为，在近几年一线城市房价高企、生活成本居高不下的背景下，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的1.5线及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。
郭毅同时表示，新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。
降低首付只是一个开始
记者从接近中央经济决策部门人士处得知，目前，各部门就房地产去库存的方案已经做了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做了比较深入的探讨，部分规划已经送至中央政府。全国两会召开后，包括人口户籍、公积金以及税费方面的有关政策会择机陆续推出，确保打好去库存的攻坚战。
其中，人口政策值得关注。去年，国务院发布消息称，全国将建居住证制度，取消暂住证制度。这被认为是户籍政策改革的重要信号。
根据政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，是接下来的重头戏。
此外，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到较大发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期，这个时期应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。
还有，包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向。
限购放开可能性不大
新的一年，类似限购等限制性措施是否取消成为外界关注的焦点。
自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。不过2014年后，限购政策开始土崩瓦解。目前除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消限购。
民生宏观朱振鑫分析认为，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步等待：交易环节税费进一步调整（放松征收标准，改变征收方式）、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。但是，限购放开可能性不大（问题不在京沪，连这次下调首付都没有）。
指望刺激房地产实现经济复苏不切实际
国泰君安证券首席宏观分析师称，目前房地产预期较为悲观，本次首付政策放松，意在适度扩大总需求并提振市场信心。但需要注意的是，由于人口结构发生变化，房地产高投资时代已经永远地落幕，指望刺激房地产实现经济复苏将是不切实际的。
房贷首付比创七年来最低
2010年4月30日
被称为史上最严厉的新“国十条”发布：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。
2010年9月29日
“9·29新政”发布：所有房贷首付比例（包括首套）都调整至30%及以上。
2011年1月26日
“新国八条”发布：二套房贷首付不低于60%。
2013年2月20日
“国五条细则”规定：对房价上涨过快的城市，进一步提高二套房首付款比例，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。其后，一线城市二套房贷利率下限上浮至1.2倍，个别城市将首付提高至七成。
2014年9月30日
“9·30新政”发布：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。
2015年3月30日
“3·30新政”规定：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%；对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。
2015年9月30日
“9·30新政”规定：不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
（责任编辑：石尚惠）
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