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大深圳直辖市呼声再起 邻深片区房价1年涨三五成


来源于:第一财经日报

摘要:东莞房价大幅上涨的一个背景是,近几年频频出现的深圳合并东莞和惠州建立直辖市的传闻再次袭来。

这个元旦,在深圳福田区工作的白领石月(化名)惊喜地发现,一个多月前在东莞买的新房单价已经涨了近3000元,涨幅超30%。

最近,东莞房价大幅上涨的一个背景是,近几年频频出现的深圳合并东莞和惠州建立直辖市的传闻再次袭来。1月4日,北京师范大学教授钟伟在《第一财经日报》刊文称,深圳和惠州应该合并,并且建成大深圳直辖市。

与上述传闻形成呼应的是,深圳、东莞、惠州之间的交通日益便捷,各方政府敲定了轨道联通计划,三城一体化正在加速。

上述种种信号无疑为深圳客去莞惠购房的动力打了一剂“强心针”。当地地产业人士告诉《第一财经日报》记者,自2014年的一波“合并”传闻出现后,2015年莞惠房价一直稳步上涨,并飙到历史高度,“邻深片区”涨幅高达三至五成;另一种观点则认为,莞惠房价上涨与深圳高房价的溢出效应不无关系。

邻深楼盘热卖

去年11月底,石月跟随朋友坐上了去东莞寮步看房的大巴车。虽然新楼盘附近工厂密集,生活配套不完善,但是处在一个高速路口,到深圳只需一个多小时。而且,步行15分钟处有条地铁线正在施工,建成后将与深圳地铁联通。

出手后,该楼盘的风吹草动都牵动着石月的神经。“楼盘是(2015年)11月中旬入市,一共1800套,地产商一栋一栋地推,已经推了六七栋,每栋120套,卖得非常快,500多套已经卖出,其中80~100多平方米的最受欢迎。”

热卖的不止上述一个楼盘。东莞黄江镇某楼盘于2015年10月份开盘,附近生活配套相对齐全,开车到深圳四五十分钟路程,附近的地铁预计四五年后开通。该小区不大,包括三栋住宅楼和一栋公寓,其中的住宅开盘两个月即售罄。

售楼处的一名小伙子告诉《第一财经日报》记者:“元旦卖出了最后两套住宅,都是样板间,毛坯交付,单价从开盘的8000~9000元涨到了12000元。”

《第一财经日报》记者了解到,由于东莞的新盘库存量大,目前的楼市交易多集中在新楼盘。而热卖的新楼盘大多离深圳比较近,车程约一个小时,且附近有规划的地铁线路。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰对本报记者表示,直辖与合并传闻对于东莞和惠州邻深片区的房价影响非常大,“2015年东莞邻深片区的房价基本都涨到10000元以上了,部分距离深圳特别近的区域都要18000~20000元了。即便是在房价受影响较小的惠州,也涨了不少,离深圳很近的淡水房价已经涨了30%,快10000元了,已经超过惠州市中心的价格。”

传闻“力挺”房价

深圳在经历了近十年的高速发展之后,经济体量庞大,但是空间狭窄,土地面积不到2000平方公里,土地资源已经成为掣肘这座城市发展的最大短板。

与此相随的是,关于深圳直辖和合并莞惠的传闻早在数年前就在坊间传开,各种版本不断刷爆猜想。最近三年来官方的声音也开始出现,并日益密集。

据此前媒体报道,2013年1月广东两会上,深圳选出的省人大代表王苏生建议合并深圳、东莞、惠州,并拆分汕尾、阳江、清远,以降低行政成本,协调区域发展。一年后,致公党广东省委在省两会期间提交集体提案,建议优化广东行政区划设置,广州、佛山合并;深圳、东莞、惠州合并。

2014年全国两会上,政协委员黄扬略也提交提案,建议将深圳、东莞、惠州所辖行政区合并设立深圳直辖市,以推动华南沿海地区、珠三角地区经济社会优化发展。

部分接近当地政府高层的人士此前接受《第一财经日报》记者采访时,也或多或少地表达了对于合并的支持。

对于在房地产行业已经摸爬滚打近20年的江少杰来说,2014年的传闻对楼市的推动最为明显,“此前每传一波,东莞房价就涨一次,然后又跌下来,虽然幅度不大,但是反反复复。2014年传闻出来后,越炒越热,加上深莞地铁联通的消息出来后,传闻显得越发真实,这导致2015年全年东莞房价都没跌过,而且从2015年下半年开始涨得很明显,邻深片区涨幅高达三至五成,新房消化得非常快。”

伴随价格上涨的是成交量的暴增。东莞市房产管理局网站上的信息显示,2015年10月全市新建商品住宅网上签约销售9458套,销售面积104.79万平方米,分别同比上涨88.7%和84.6%,住宅成交面积首次突破百万平方米。

据当地媒体两个月前的报道,深圳周边的东莞和惠州这些部分片区购房的数量一年超过5万套,凤岗、塘厦、松山湖和长安镇深圳客比例已超过五成,而虎门、清溪和黄江镇深圳客比例也已达到三成。

炒房炒出上亿资产

多名地产界人士接受《第一财经日报》记者采访时认为,除上述传闻外,莞惠房价上涨与深圳高房价的溢出效应不无关系,深圳不少刚需族无力购买当地楼盘,转而奔向莞惠购房。

深圳中原研究中心负责人王飞对本报记者说,深圳二手房均价十年前在每平方米七八千元,此后,随着经济发展驶上快车道及供求关系紧张,房价一路上扬,到2015年底已经飙到每平方米48000元了,“中间也有过波动,2008年和2011年因为全国市场成交量都低,深圳的房价有所下滑,但是很快又回升了。”2015年4月份以后,深圳房价的上涨幅度更是震惊全国。

深圳房价迈上快车道的这十年也演绎出了很多或喜或悲的传奇故事,不少人的命运因为房价而改变。

今年不到30岁的张华(化名)已经在深圳做了七八年房产中介,他目睹了深圳楼市的剧烈膨胀,也见证了曾经的小伙伴的“一步登天”。

张华刚入行时,深圳每平方米10000元的商品房比比皆是,但他工资低,也没有积蓄,一直不敢出手。2014年6月终于凑了点钱在距离深圳3号线大芬地铁站附近买了一套产权没有保障的小产权房,单价近7000元。

与张华形成鲜明对比的是当初与他一同入职的另一名小伙伴,依靠“左手买进,右手卖出”的炒房技巧,如今已坐拥上亿资产。

“做我们这一行的,信息灵通,哪里有什么笋盘第一时间就知道了。他胆子大,开始钱不够就和其他人合伙抢购笋盘,再转手卖出去,后来就越做越大了。”张华说。

而对于做实业怀有深厚情结的陈先生来说,房子已经成为他不愿触及的痛。这十年间他先后在深圳购置了4套房产,其中位于南山区的3套房产涨幅最为凶猛,单价已经在七八万和五六万了,但前几年工厂资金周转遇难时都被他相继卖出,只剩下一套自住房。2014年,因为订单量锐减,人力成本不断上升,无房可卖的陈先生无奈选择关了工厂。

未来犹不可知

“三城一体化”的加速及区域合作的迹象愈加明显,这被业内人士视为东莞、惠州房价上扬的重要推力。

2015年9月,深圳轨道交通三期规划调整方案通过国家审批。根据调整方案,深圳3号线将延长,由深圳龙岗出发,经惠阳入大亚湾。深圳3号线延长线惠州段也称“深惠城轨”。

2015年11月,深圳地铁集团与东莞实业集团签订《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》,双方启动两市轨道交通线路对接方案,并给出了具体的时间表,从深圳到东莞坐地铁最快2020年就能实现。

此外,自2014年1月以来,深圳已经三次耗费巨资回购高速公路。最近的一次是2015年11月底,深圳市交通运输委与深高速(7.940, -0.87, -9.88%)、深圳龙大高速公路有限公司分别签署协议,总花费高达130亿元。根据协议,南光、盐排、盐坝高速及连接深莞的龙大高速深圳段将于2016年2月7日零时起免费通行。

上述动作意味着,未来在莞惠置业的深圳上班族的交通成本将大大降低。

王飞说,深圳房价已经到了历史高位,未来的走向将更多地与宏观经济挂钩。“2015年深圳楼市堪称政策市,2016年则是经济市,而东莞和惠州的房价也会随着深圳楼市的波动而起伏。”

她的观点或许代表了不少人的看法。




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