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11月房价连续第七个月环比上涨 明年还要继续涨?


来源于:CBF聚焦网

摘要:国家统计局今天公布了最新房价数据,11月70个大中城市新建商品住宅平均价格连续第七个月环比上涨。

国家统计局今天公布了最新房价数据,11月70个大中城市新建商品住宅平均价格连续第七个月环比上涨。受有利的政策环境影响,大城市购房需求强劲,这提振了平均房价。

路透调查显示,2016年中国住宅市场均价预计上涨2%,继续受宽松政策环境以及热点城市带动,但库存偏高及需求透支意味着全年涨幅有限。另一方面,明年房地产投资增速很可能继续下行,而缓解高库存困境可能需要两年以上时间。

房价连续第七个月环比上涨

据华尔街日报报道,根据周五公布的数据计算,11月房价较10月上涨0.19%,10月和9月则分别上涨0.07%和0.20%。在经历一年的下跌后,5月以来房价持续稳定好转。

11月新房价格同比下降0.4%,降幅较10月的1.1%收窄。去年9月房价首次出现同比下滑,但今年5月以来降幅开始收窄,表明房价可能很快触底。

今年,中国购房者从几次降息和购房限制放宽中受益。由于担心房地产市场急剧下滑可能导致经济硬着陆,中国政府采取了更为宽松的货币政策。

虽然北京、上海、深圳、广州这几个一线城市和一些二线城市的房价还在上涨,但三线和四线城市的房价因供大于求而承压。近来,中央政府称,将放宽落户条件,
促进农村人口向城市迁移,相关措施包括提供税收激励和住房补贴。

和前一个月相比,11月房价上涨的城市数量增加。11月份调查中的70个城市中有33个城市的新建住宅价格环比上涨,10月份为27个。11月份有21个城市房价同比上涨
,10月份数量为16个。

明年预计涨2% 缓解高库存可能需要两年以上

在14家接受路透调查的中外机构中,八家认为明年全国住宅均价将上涨,四家持平,一家下跌,一家未给出具体预测值;预测值从下跌2%至上涨6%不等,预估中值显
示2016年房价将小幅上升2%,上半年涨幅亦为2%。

此次调查在11月18-30日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价和中国指数研究院的百城房价指数。2016年的房价变动幅度是指该年
12月与上年12月相比的涨跌幅。

2016年住宅均价变动的预测值,较今年8月进行的调查结果有所下降,后者为上涨3%。

“房地产支持政策不断出台刺激需求持续释放,重点城市高地价下也将被动推高房价。”中国指数研究院的白彦军表示,他预计明年房价上升2%。

综合受访者观点,认为房价将上涨的原因主要包括政策(包括货币政策)继续放松、发达城市较好表现带动整体房价上升,今年土地及新开工低迷导致供给端增速放
慢;认为房价持平或趋降的原因包括住房边际需求下降,库存仍然偏高、需求已透支一部分、经济下行压力加大等。

“15年房价上涨较多,需求已经透支一部分,短期成交的量价继续上行有压力,”中银国际袁豪认为,明年即使政策继续放松,也会加大对于去库存方面的政策,而
这方面更多利好三四线城市的成交,因而综合体现在房价上面的表现应该平或者跌。他预计明年房价持平。

今年以来,在货币政策、银行信贷、税收等多方面政策放松的支持下,中国商品房成交同比由跌转升,全年销售额有望创新高。但同期楼市库存仍居高不下,房地产
投资迟迟不见起色。国家主席习近平此前在中央财经领导小组会议上强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

受访者多认为,中国房地产市场高库存困境约需两年以上才能得到缓解,且问题主要集中在三四线中小城市,而一线城市目前已不存在库存问题,多数二线城市也能
较快消化。小城市本身需求不足,而有利于人口聚集的政策,如户籍改革、产业促进等,还需要一段时间才能看到效果。

“这将是一个长期过程。”中原集团研究总监刘渊表示,今年销售面积同比回升7%,然存量依然上升。存量主要来自于40个重点城市以外的发展中地区。现有政策对
发达城市有效,对发展中城市效果平平,所以去库存任重而道远。

中银国际的袁豪也表示,三四线城市自身需求已经很弱,而且城市化过程中,需求趋势是下行的,需要等待国家的去库存政策提振或者转化需求,比如保障房建设资
金用于收购市场上的商品房作为保障用途。但即便如此,去库存仍将是一个相对缓慢的过程。

他预计,上半年房地产投资还会继续回落,主要源于库存较高,销售端回暖传递到投资端的灵敏度下降,因而在投资增速回升之前,首先需要看到库存的真实下降,
预计上半年投资增速还是有压力,下半年会略有改善。

问及房地产投资增速在2016年是否会继续回落,八位受访者认为投资增速会继续回落,五位认为不会。

中国房地产市场今年4、5月开始扭转颓势,销售增幅转正,销售转暖未能传导到投资和新开工,至10月,房地产投资增速已从去年的10.5%降至2%,新开工面积则维持
在两位数的负增长。

中国今年以来宏观政策和房地产政策均保持宽松,货币政策上,五次降息后存贷款基准利率创出历史新低;楼市政策方面,下调商业贷款首付比例、调整公积金政策
、为外资进入中国楼市松绑依次出炉。

从受访者反馈来看,市场对房地产政策放松持有较高预期,全部受访者都认为明年中央会出台政策支持楼市,而在上次调查时,这一比例还是对半分。

“房地产投资是地方稳经济的重要操作标的,从目前盯住投资稳经济的政策思路来看,若开发投资数据依旧低迷,政策面的宽松将不止。”交通银行金融研究中心研
究员夏丹表示。

她认为可能采取的措施有四。首先是“降成本”,主要指宏观层面的降息,而在低息条件下来自银行的利率优惠空间也极小;其次是“加杠杆”,即降低首付至20%;
第三招是“轻税负”,降低二手房交易税费,如契税缴付比例降低,个税“满5年”改为“满2年”。

最后一招是“调公积”,除了近日公积金管理条例修订内容外,多数城市家庭公积金最高贷款额度还在80万元以下,若地方公积金管理中心余额充足,可通过提高公
积金贷款额度上限来刺激需求入市。

中指院的白彦军则表示,中央会强调分类调控,更多政策将从地方落实去抓。长效机制也是重要着力点,如户籍制度改革、土地制度改革、财税改革等。

哪些城市或地区2016年会出现较大幅度的房价下跌?受访者作答时频繁提及的是部分高库存的中西部二线城市、人口净流出的城市、部分东北及西部地区的中小城市


对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,14家接受调查的分析机构给出6.5的预估中值,其中12家认为超过合适水平。前次调查的预估中值为
7。




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