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鼓励农民工买房真能去库存?


来源于:CBF聚焦网

摘要:14日,中共中央政治局召开会议,分析研究2016年经济工作。

14日,中共中央政治局召开会议,分析研究2016年经济工作。会议明确提出了明年经济工作的要点,其中之一就是:要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

在加快楼市去库存的道路上,三四线城市已经开始积极行动起来,纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。

多省鼓励农民进城购房

近日,河南濮阳市下发《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》(下称《办法》),明确规定,濮阳市对农民进城购房予以补贴。在市城区购房由市财政补贴,在县城购房由县财政补贴。在市城区购房,根据缴纳契税证明,市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元,对第二套改善性住房每平方米补贴100元,对购买二手房的每平方米补贴200元。

《办法》提出,鼓励引导农民工参加公积金缴存,支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款,购买商品住房。当地政府和房管部门要积极组织进城农民采取团购等方式购买商品住房,引导房地产开发企业合理降价,降低购房成本,减轻农民购房负担。

不只是濮阳,在河南省内,目前已有洛阳、驻马店、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市为鼓励本地农民进城购买商品房,纷纷出台各种财政补贴政策。

值得一提的是,河南省早前已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。河南省政府办公厅10月22日出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》文件,对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策,包括濮阳在内的地市出台的政策等于是对省政府文件的具体落实。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析,人口大省河南人口超过了1个亿,作为农业大省,河南的户籍城镇化率仍比较低,城镇化还有很大的空间。未来除了一部分人流向沿海发达地区外,大部分农民还是要在河南实现城镇化。因此省内的地市纷纷出台鼓励农民进城购房政策,既有利于这些三四线城市加快楼市去库存的步伐,也有利于当地户籍城镇化的进程。

在河南之外,安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及浙江、云南、江西等地的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。

江西一家县级房地产开发企业说,对当地的农民而言,尽管很多人在沿海打工多年,但要在沿海大城市置业落户很难,因此返乡置业成为很多人的选择。内陆中小城市推出鼓励农民进城购房的政策,有利于这部分人实现就近城镇化。

三四线面临巨大库存压力

近年来,不同区域不同城市的分化十分明显,政策的效果也因城而异。去年以来,政府已经出台了一系列刺激政策,包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。在这些政策的作用下,虽然楼市整体有所回暖,但回暖主要集中在一线城市和部分二线核心城市,而广大三四线城市则改观不大。

目前房地产去库存正在成为政府的重要工作内容。上月,中央提出要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。这其中,此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市,而是在三四线城市和部分冷清的二线城市。

国家统计局的数据显示,1-11月份,全国商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比1-10月份提高0.2个百分点。11月份当月,全国商品房销售面积14355万平方米,同比增长8.6%,增速比10月份提高3.1个百分点。

国家统计局投资司高级统计师李皎分析,商品房销售略有好转,主要是由于11月份重点城市销售增速提高。1-11月份40个重点城市商品房销售面积增长10.1%,增速比1-10月份提高0.9个百分点;非重点城市销售面积增长5.7%,增速回落0.3个百分点。

在开发投资方面,1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点,继续呈回落走势。这其中,非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1-11月份,重点城市房地产开发投资增长3.5%;非重点城市投资下降1.3%,降幅比1-10月份扩大0.8个百分点,与重点城市的增速差距继续扩大。

中原地产首席市场分析师张大伟说,目前三四线城市的房地产库存积压越来越严重,未来将有更多同类型城市出台类似购房补贴等鼓励农民进城购房的政策。

在“歼灭”楼市库存的问题上,农民工市民化将发挥重要作用。

农民工不是“背锅侠”

但不少观点认为,打保障房和农民主意:这样去库存值得商榷。

有文章写到,近期出现的这两种去库存的建议,着实不敢苟同:一是建议把政策性住房作为主要切入点,以前所未有的力度打通政策性住房、城镇棚户区改造和城市存量商品房市场,控制政策性住房新建,加大收购存量商品房力度。另一种观点是建议加大鼓励农民和农民工购房力度,促进去库存。这两点都非常值得商榷。

购买商品房作为保障性住房,并以此去房地产库存,实际上是拿保障性住房来托市的一种做法,这种做法最大的受益者还是开发商,完全是政府拿公共财政资金去填开放商的血盆大口。同时,这种购买行为使得具体操作这项事务的政府工作人员获得空前的权力,收购谁的楼盘,如何定价,这些问题将主要由政府官员说了算,这种绝对权力必然导致绝对腐败。这一类的教训非常之大。眼前活生生地还在发酵呢?前期救股市导致的内幕交易和严重腐败,正在毁掉一批官员和券商高管。

让农民购买来消化库存更是缘木求鱼。年平均收入不到一万的农民家庭的购买力非常有限,面对市场上畸高的房价农民怎么买得起、住得起呢?政府虽然这补贴、那免税,但总数目不可能很高,农民购买力与高房价之间的差额政府也补贴不起,杯水车薪的补贴作用很有限,基本还是农民自己出钱或者背负几辈子债务去购房。一个住房已经套牢了城市房奴,还要套牢农民吗?这非常值得反思。

上述文章表示,我们必须弄清楚住房去库存化主要是消化市场上的商品房,这就要求必须采取市场化的手段,而不是行政化的做法。政府盲目插手房地产市场已经造成了今天的扭曲局面,抽手是正确选择,岂能继续犯第二个错误呢?市场的归市场,去库存化必须遵守和敬畏市场规律。按照供求关系、需求原理,房地产去库存最好的路径选择就是降低房价。

还有观点则表示,要让农民工进城买房,城市须补“短板”。

让农民工进城买房,这不是简单让农民工去当“接盘侠”,加快农民工的市民化,对国家对个人都是有利的。首先,城镇化是现代化的必由之路,既是经济发展的结果,也是经济发展的动力。数据显示,目前我国户籍人口城市化率不足40%,而美英法等发达国家的城市化率都达到80%;其次,要提高农民工的收入,让他们享受到更优质的公共服务,也需要人口的集中化。农村之所以缺少好医院、好学校就因为人稀地广、供给不经济,因此,城镇化也是改善和提升农民工生活的必由之路。

让农民工进城市买房的主要目标城市是三四五线城市。这些既面临去库存又面临人口流失的城市,最希望吸引农民工进城买房。但是,它们的进入门槛本来就不高,有购买力的农民工也早已买了房,如何才能吸引更多的农民工去买房?因此,必须有相应的配套措施。

首先是要进行产业转移,提供更多的就业机会。什么地方有工做,能获得更高的经济收入,农民工自然会被吸引。人气旺了,房子才可能卖出去;其次是放开户籍。多年前,一些城市也推出过买房落户政策,但在提供公共服务时却实行区别对待。买了房能落户,还要能给予同样的市民待遇,这给农民工带来的不仅是实惠,也是归属感,比给点购房补贴更有吸引力;第三,要让农民工买得起房,必须提供资金支持。比如,目前公积金制度正酝酿改革,将农民工纳入缴存人口,就是办法之一。




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