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澳洲央行的烦恼:要防债务危机 又恐房市硬着陆


来源于:澳洲新快网

摘要:澳洲正试图缩小房市泡沫,但不想折损经济发展动力的重要来源,也不希望对债台高筑的家庭构成压力

澳洲正试图缩小房市泡沫,但不想折损经济发展动力的重要来源,也不希望对债台高筑的家庭构成压力。能够实现两全其美的国家本来并不多,容许犯错的空间也不大,更糟的是,澳洲正面对世纪矿业荣景过后的残局。

更令政府棘手的问题在于,澳洲家庭的债务水平已经创下新纪录。目前澳洲家庭债务与可支配所得之比甚至高于美国2007年房市崩盘时的水准,决策当局因此坐立难安。
 
澳洲央行已经清楚表态不愿再次降息,原因就是担心房市过热。然而,他们也不希望房屋价格下跌对那些杠杆过高的业主构成压力,从而伤及经济。
 
摩根大通分析师扎曼(Ben Jarman)称:“这令人觉得,央行很难把政策调整到刚刚好的状态,在不扼杀房市对经济正面贡献的情况下,又要减轻各种风险。”
 
随着矿业投资在10年的快速扩张后全面回落,房市发展对经济变得至关重要。这就是澳洲央行今年稍早降息至纪录低位2%的一个主要原因,此举令建房活动出现前所未有的热度。
 
然而这也引发人们蜂拥借款购房并出租,以享受税收优惠政策,反过来也帮助推升悉尼和墨尔本等主要城市房价,并点燃监管层的怒火。
 
澳洲央行保持高度警惕,称房市是金融体系与经济面临的“重要国内风险源头”。而针对商业银行账目的审查发现,投资性房屋贷款被少报达500亿澳元,令央行更为焦虑。
 
监管机构的回应则是压制借贷活动,针对投资贷款增速设限。对抵押贷款业务的资本要求上调,也促使银行提高大多数房贷的借款成本。
 
需求降温
 
这一切都令住房价格骤然下降。根据房地产顾问公司Core Logic RP Data,11月悉尼房价下滑1.4%,墨尔本房价重挫3.5%。该公司的这项主要城市住房价格指数,一向被视为最值得信赖的指标。
 
悉尼与墨尔本房价年增长率仍高于10%,但拍卖清盘率等主要需求指标表明未来仍将继续下滑。
 
由于新屋推出数量过于充裕,需求情况已趋于饱和。兴建中住宅数量大增至纪录高位,且大量集中于市中心,这更是一大挑战。
 
房价持续下滑是一个危险的迹象,因澳洲民众债务情况严峻:2.2万亿澳元的总债务中,有1.5万亿为抵押贷款。
 
衡量风险的一项重要指标是,债务与家庭可支配收入的比率已深陷危险区域。2014年初以来,该比率已攀升15个百分点,达到186%,逼近富有国家的最高水平。
 
美国的这项比率在2007年市场崩盘前达到130%左右的峰值,只是澳洲几乎不存在这种在美国受创如此之深的高风险次级贷款。
 
澳洲的银行受房地产市场的风险也高于大多数同业,抵押贷款占整体放贷的60%。
 
RP Data研究主管劳利斯(Tim Lawless)称:“尽管央行可能欢迎房价涨势放缓,但首要目标仍将是避免房市严重走跌。因为那会对经济增长造成压力,并可能影响金融体系的稳定性。”
 
 




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