澳洲央行的烦恼:要防债务危机 又恐房市硬着陆
发布时间：2015-12-09 11:28:15 来源于：澳洲新快网
摘要：澳洲正试图缩小房市泡沫，但不想折损经济发展动力的重要来源，也不希望对债台高筑的家庭构成压力
澳洲正试图缩小房市泡沫，但不想折损经济发展动力的重要来源，也不希望对债台高筑的家庭构成压力。能够实现两全其美的国家本来并不多，容许犯错的空间也不大，更糟的是，澳洲正面对世纪矿业荣景过后的残局。
更令政府棘手的问题在于，澳洲家庭的债务水平已经创下新纪录。目前澳洲家庭债务与可支配所得之比甚至高于美国2007年房市崩盘时的水准，决策当局因此坐立难安。
澳洲央行已经清楚表态不愿再次降息，原因就是担心房市过热。然而，他们也不希望房屋价格下跌对那些杠杆过高的业主构成压力，从而伤及经济。
摩根大通分析师扎曼（Ben Jarman）称：“这令人觉得，央行很难把政策调整到刚刚好的状态，在不扼杀房市对经济正面贡献的情况下，又要减轻各种风险。”
随着矿业投资在10年的快速扩张后全面回落，房市发展对经济变得至关重要。这就是澳洲央行今年稍早降息至纪录低位2%的一个主要原因，此举令建房活动出现前所未有的热度。
然而这也引发人们蜂拥借款购房并出租，以享受税收优惠政策，反过来也帮助推升悉尼和墨尔本等主要城市房价，并点燃监管层的怒火。
澳洲央行保持高度警惕，称房市是金融体系与经济面临的“重要国内风险源头”。而针对商业银行账目的审查发现，投资性房屋贷款被少报达500亿澳元，令央行更为焦虑。
监管机构的回应则是压制借贷活动，针对投资贷款增速设限。对抵押贷款业务的资本要求上调，也促使银行提高大多数房贷的借款成本。
需求降温
这一切都令住房价格骤然下降。根据房地产顾问公司Core Logic RP Data，11月悉尼房价下滑1.4%，墨尔本房价重挫3.5%。该公司的这项主要城市住房价格指数，一向被视为最值得信赖的指标。
悉尼与墨尔本房价年增长率仍高于10%，但拍卖清盘率等主要需求指标表明未来仍将继续下滑。
由于新屋推出数量过于充裕，需求情况已趋于饱和。兴建中住宅数量大增至纪录高位，且大量集中于市中心，这更是一大挑战。
房价持续下滑是一个危险的迹象，因澳洲民众债务情况严峻：2.2万亿澳元的总债务中，有1.5万亿为抵押贷款。
衡量风险的一项重要指标是，债务与家庭可支配收入的比率已深陷危险区域。2014年初以来，该比率已攀升15个百分点，达到186%，逼近富有国家的最高水平。
美国的这项比率在2007年市场崩盘前达到130%左右的峰值，只是澳洲几乎不存在这种在美国受创如此之深的高风险次级贷款。
澳洲的银行受房地产市场的风险也高于大多数同业，抵押贷款占整体放贷的60%。
RP Data研究主管劳利斯（Tim Lawless）称：“尽管央行可能欢迎房价涨势放缓，但首要目标仍将是避免房市严重走跌。因为那会对经济增长造成压力，并可能影响金融体系的稳定性。”
（责任编辑：严怡闻）
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