房地产真实库存到底有多大
发布时间：2015-12-04 14:27:33 来源于：CBF聚焦网
摘要：房地产的库存问题近日成为热点，促进住房消费的政策预期日益强化。
房地产的库存问题近日成为热点，促进住房消费的政策预期日益强化。12月1-2日地产板块股连续爆发，万科A、保利地产接连涨停。
在从今年3月全国两会后，国家级重大会议上，中央高层很少提及房地产。但最近，这一话题却被频频被提起。习近平总书记11月10日在中央财经领导小组第十一次会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。不久前，李克强总理在中央党校的讲话也提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。“双十一”的国务院常务会议更是指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。毋庸置疑，楼市库存问题也已经引起高层的关注。
但是，房地产真实库存到底有多大，却众说纷纭，莫衷一是，一直以来缺乏权威数据。
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社科院：商品房过剩总库存21亿平方米 去化周期23至24个月
中国社会科学院财经战略研究院12月3日发布《中国住房报告（2015-2016）》。报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
报告指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。
具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5％到-20.9％。施工面积方面，自2004年10月8.8％的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2％。竣工方面，则仅维持在-10％到-20％。
尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14％。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。
“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。报告指出，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。
以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。
去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。
社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。三四线城市住房短期过剩明显，一线城市住房则由于人口的净流入及收入水平的提高，现阶段仍存部分短缺。
同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。
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安信证券：房地产真实库存约98.3亿平方米 完全消化需10年
相比上述报告中提到的2015年商品住房预计总库存39.96亿平方米，过剩总库存21亿平方米的数据，从官方数据来看，国家统计局每月公布的“商品房待售面积”被认为是近似库存的概念。
根据国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14％，再创历史新高。
68632万平方米的待售面积到底有多大？按照中国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
在国泰君安首席经济学家林采宜看来，现在的库存，按照去年的销售速度好好卖，要卖八年才能够卖完的。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点。
而且，“商品房待售面积”的统计口径是：“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
从中可见，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内，“一旦计入，中国楼市的库存可能倍增”。换言之，这一数据离真实库存还有很大差距。
“房地产真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年”。安信证券在近日发布的报告中指出。
安信证券分析师陈天诚也认为，这个指标有两个遗漏的地方：1）尚未开工的企业拿地应当计入库存：会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货，从现实理解也是，这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给，因此现阶段未开工的土地也应计入存货。2）未竣工的在建项目（除已经预售）应当计入库存：统计局的口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的，但行业内一大部分是在建项目，都是企业库存，当然需要扣除部分已经预售的。
将上述所说的两项遗漏加总就得到了相对接近的行业真实库存，即总库存约98.3亿平方米，其中待售面积6.86亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米。
具体分析数据为：根据国家统计局数据，截至2015年10月，全国商品房待售面积约6.86亿平米。
截至2015年10月，根据搜房统计的招拍挂拿地数据（有可能遗漏无法统计的非招拍挂用地），全国自2001年开始共计成交建筑面积为162.4亿平方米（其中一线城市5.69亿平方米、二线城市52.17亿平方米、三四线城市104.54亿平方米），扣除累计新开工商品房面积约120.1亿平方米，库存面积为42.3亿平方米。
截至2015年10月，全国商品房施工面积约70.78亿平方米，其中住宅约49.26亿平方米。考虑到其中有一部分是已经销售的，以2014年全体地产上市公司为例，预收款约7012亿元、存货约22872亿元，预收/存货=30.6％，则全国在建面积中，约49.12亿平方米为库存面积。
安信测算，以过去五年中年均11.5亿平方米的销售速度，政府需要在尽量不新增商品房供应以及替代性供应的前提下，五年时间内消化50亿平方米库存，假如以10849元的百城均价计算，货值约54.24万亿元，接近一年GDP的81％，这个或许就是房地产业未来几年去库存面临的压力。
不过，相对于整体库存上涨，房地产的供需比指标有所优化。2013年，全国70个重点城市的供需比为119.2％，而2015年10月供需比降到99.4％，降幅比较明显，显示过去两年行业已经主动进入了去库存周期。
但安信证券同样指出，城市间库存分化严重，部分城市有明显恶化，如泰州、兰州、徐州、宁波、阜阳、柳州、南宁等，而相对较好的城市依旧将有房价上涨空间，如深圳、金华、成都、上海、北京等。
对于供需比超过180％的城市，意味着要消化库存，需要满足：不新增供给;销售保持过去统计年限的水平。如果这两个条件几乎都无法达成，这种城市也就基本可以放弃拯救了。
从安信的测算来看，出现此类情况较严重的城市有：营口、乌兰察布、鄂尔多斯、太原、济南、连云港。即使对这些城市进行政策支持，效用也微乎其微，投入产出不成正比。
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应该怎样去库存
社科院报告指出，在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。
报告指出，2014年第四季以来，中央采取了一系列针对房地产的宏观措施，今年实施了5次降准和5次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，一线城市外取消限购等。
但是，金融市场资金供给结构性不均衡，居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9％，开放商银行贷款同比下降3.6％，自筹资金同比跌4％，企业资金来源总体增长只有1.3％，同时，库存比较低的一线城市销售和价格大幅增加，库存比较多的三四线城市形势依然严峻。
报告认为，未来内地房地产调调控应主要完成六大任务：需求端：借调原需求，实施货币化棚户区改造；开辟新需求，支持农民工购房；扩大原增量，刺激改善型需求。供给端：转型升级，减少开工；融通资金，加快施工；并购重组，减少烂尾。
社科院建议实施六项政策，包括金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖；
财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买；继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策；
土地政策：按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应；
行政措施：调整住房户型“一刀切”限制，简化住房交易审批环节及手续；
配套措施：加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化；
供给措施：支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。
杨红旭也认为，楼市去库存至少还有三种政策储备可用。其一，金融政策。首套房贷首付比例可以降至最低二成，二套房贷可降至三成；其二，货币政策。今年以来，已经有五次降息，五次降准，未来一年，估计还将有数次降准；其三，财税政策。存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。
而安信证券则指出，未来5年需要消化货值54万亿的房地产库存。为了去库存，供给侧的改革也许更有效。
总体看，房地产去库存的手段无非两种，一种是限供给、一种是促需求。供给端的政策包括：全面实施二胎政策、货币化安置、控土地供应、增加公共品、减免税费等；而需求端的政策主要体现在：信贷资产证券化、财政补贴、降利率、降首付和降房价等。
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陈天诚认为，需求管理政策在过去已经运用过多，最近其政策效果明显减弱。而相反，供给性政策使用较少，且更从根本上解决行业发展问题，或许效果会相对明显。
此外，针对高层的表态，民生证券研究所执行院长管清友认为，习近平18个字的论述暗示了楼市发展的两个核心任务，短期核心是去库存，长期核心是要持续。从去库存的任务来看，一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化。另一方面让市场决定供给。保障房的思路可能会加速从增量建设转向存量购买。
易居中国执行总裁丁祖昱指出，总理对户籍制度和住房消费的论述，是把“办户口”当作提高房地产需求的一个“大招”。他认为，如果户籍改革的进程加快，更多的常住人口拿到户籍，可以极大程度的弥补最近两年刚需购房人群回落的趋势。而城市老龄化带来的购房市场空缺，也可以通过这种方式来填补。其中，二线城市和部分经济较发达的三线城市将成为最大受益者。
除了眼下在传的住房按揭贷款利息抵扣个人所得税的政策可能将出台之外，还有消息称，房贷证券化已经启幕，中国版“两房”渐近——住房公积金条例的修订工作开始启动，其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。
（责任编辑：石尚惠）
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