房贷利息抵扣个税来了？
发布时间：2015-12-02 16:16:57 来源于：CBF聚焦网
摘要：12月1日，A股房地产板块迎来了久违的大涨。
12月1日，A股房地产板块迎来了久违的大涨。
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地产龙头万科、保利地产均出现了今年少见的涨停，其他二线、三线地产股也大部分上涨。在消息面上，市场传言称中央经济工作会议将涉及房地产议题、个税抵扣个贷利息以及人民币加入SDR有利于国内资产价格上升，引发地产股集中爆发。
事实上，此前已经有多方信息显示房地产政策预期将持续宽松，业界普遍认为接下来将出台更多有利于住房消费的政策，而个税抵扣个贷利息，无疑是其中最直接、最能刺激消费的政策。
不过，据媒体了解，截至目前，这一措施还只是在研讨阶段，并没有出台相关文件。由于叠加了个人所得税改革和财政体制改革，相关部门表现谨慎，预计短期内很难出台类似的政策。
相当于五次降息的政策
12月1日，在沪深两市表现低迷的背景下，地产板块暴动，房地产板块指数上涨达4.47%，包括万科A(000002.SZ)、金融街(000402.SZ)、保利地产(600048.SH)等11只地产股午后快速封板涨停，华远地产(600743.SH)、合肥城建(002208.SZ)涨逾9%。
市场消息显示，房地产板块大涨与即将召开的两个重要会议有关。中央经济工作会议将在本月中旬前后召开，确定明年经济的调控基调，并明确财政和货币政策搭配。供给侧改革将会成为此次中央经济工作会议的热点之一，而房地产行业是供给侧改革的重点之一。
还有消息称，中央城市工作会议时隔37年后即将再次召开，或涉房地产领域。
此外，一份今年5月便已被国务院批转的发改委文件再次浮出，引发市场关注。
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这个文件的内容之一是个税改革，提出增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
房贷利息抵扣个人所得税，是指将房贷利息作为个人收入计税抵扣项。这种做法类似企业增值税的计算，征税的基数为“收入-成本”。
假设购房者A在一线城市购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余200万商业贷款贷20年，按照现行4.9%的房贷利率，首月的房贷利息将达到8166.67元。
购房者A的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金后，应纳税额为13637.93元，应纳税收为2404.48；如果扣除8166.67的利息，应纳税额为5471.26元，应纳税仅为539.25元，靠利息抵扣的税收就达到1865.23元！
按照上一次降息的效果，200万按揭贷款首月将为购房者节约333.33元。从这个角度，房贷利息抵扣政策相当于连续五次降息。
减税+刺激楼市，这一双重利好消息一旦得到证实，对股市无疑将是重磅刺激。
距离落地有多远
今年5月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
在此之后，财政部在9月8日发布《财政支持稳增长的政策措施》，表示将深入推进财税体制等改革，适时推进营改增试点，推进消费税改革，研究全面实施资源税费改革方案，研究个人所得税改革方案。
中原地产首席分析师张大伟称，官方今年以来多次表态要“研究提出个税改革方案”，外界预期改革方案有望在年内提出。如果仅是调整个税起征点则还称不上改革，未来最接近修改的方向将是扣减家庭大宗支出，也就是房贷等大宗支出扣减。
11月20日在深圳举行的易居沃顿中国房地产投资人高峰论坛上，中国房地产业协会副会长任志强针对目前面临的去库存压力认为，最有效去化政策是有限额地进行个人所得税的减免，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税。
不过，张大伟同时指出，个税抵扣个贷利息确实在酝酿中，但何时出台还没有明确的消息。“至于未来是否只针对首套房，也未可知。就看政策需要放宽到什么程度。”
作为去库存的利器，上海曾在1998年6月1日至2003年5月31日期间执行“购房退税”政策。不过当时的政策和房贷利息抵税有些不同。
“个税改革的事情还没有落地，我觉得3-5年都可能很难实现全面性的改革，因为它的前提是以家庭为单位的个税征收体系要先落地，财产毕竟是以家庭为单位。”亿翰中国董事张华东表示。
据了解，个人所得税目前有三种征收模式，包括综合所得税、分类所得税和混合税制。从全球各国的实践来看，综合税制已经成为主流，因为综合税制的税率结构简单，纳税人按其收入水平和能力负担税收，体现了税法的公平原则。综合所得税是在扣除最低生活费、抚养费等的基础上，按累进税率对全年全部所得征税，以家庭为个税征收单位。这种情况下，购房贷款利息都是作为可抵扣项的。
但中国实现的是分类所得税，是把所得按来源、性质分类，对每类所得分别制定一个税率，且以居民个人为征收单位，并不具备抵扣前提。
上海易居房地产研究院咨询中心总经理崔雯则认为，这一政策落地的前提，是要进行全方位的改革和挂钩，银行信贷要和整个税务系统挂钩，技术层面上可能要进行系统联网，但目前还并不知道官方有没有这方面的意图。
“而且这个政策在出台后，从税务体系来讲，可能对整个财政税收是个损失，其中一部分的损失是要转嫁给银行系统，这中间是有个博弈的过程。”崔雯称。
此外，崔雯认为，房贷利息抵税政策的出台时点也需要政府去做全面考量。她表示，“目前房地产行业仍然是起到支柱产业的作用，今年的地产销售市场也还算可以，一线城市、热点二线城市都还算不错，但是三四线城市表现并不好，我们预计在2017年或者是2016年下半年会有降温，不过那时候的房地产市场是不是真的会恶化到成交量不动的地步，进而不得不采用这一政策，都还不能预判。”
一二线城市房价上涨压力较大 二三线城市库存压力缓解
中国指数研究院12月1日的报告显示，11月百城住宅均价环比、同比连续四个月双涨，其中环比涨0.46%，同比涨2.93%，涨幅均扩大。展望未来，围绕中央去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。
从涨跌城市个数看，41个城市环比上涨，56个城市环比下跌，3个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1.00%以上的城市有8个，较上月减少9个；本月价格环比下跌的城市数量增加4个，其中跌幅在1.00%以上的城市有15个，较上月减少6个。
同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。其中，深圳上涨34.75%，仍居首位。
随着深圳楼市继续升温，其正大跨步进入4万元时代。
分析称，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大；而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。
此外，路透社最近的一项调查还显示，2016年中国住宅市场均价预计上涨2%，继续受宽松政策环境以及热点城市带动，但库存偏高及需求透支意味着全年涨幅有限。另一方面，明年房地产投资增速很可能继续下行，而缓解高库存困境可能需要两年以上时间。
（责任编辑：石尚惠）
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