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房贷利息抵扣个税来了?


来源于:CBF聚焦网

摘要:12月1日,A股房地产板块迎来了久违的大涨。

12月1日,A股房地产板块迎来了久违的大涨。

地产龙头万科、保利地产均出现了今年少见的涨停,其他二线、三线地产股也大部分上涨。在消息面上,市场传言称中央经济工作会议将涉及房地产议题、个税抵扣个贷利息以及人民币加入SDR有利于国内资产价格上升,引发地产股集中爆发。

事实上,此前已经有多方信息显示房地产政策预期将持续宽松,业界普遍认为接下来将出台更多有利于住房消费的政策,而个税抵扣个贷利息,无疑是其中最直接、最能刺激消费的政策。

不过,据媒体了解,截至目前,这一措施还只是在研讨阶段,并没有出台相关文件。由于叠加了个人所得税改革和财政体制改革,相关部门表现谨慎,预计短期内很难出台类似的政策。

相当于五次降息的政策

12月1日,在沪深两市表现低迷的背景下,地产板块暴动,房地产板块指数上涨达4.47%,包括万科A(000002.SZ)、金融街(000402.SZ)、保利地产(600048.SH)等11只地产股午后快速封板涨停,华远地产(600743.SH)、合肥城建(002208.SZ)涨逾9%。

市场消息显示,房地产板块大涨与即将召开的两个重要会议有关。中央经济工作会议将在本月中旬前后召开,确定明年经济的调控基调,并明确财政和货币政策搭配。供给侧改革将会成为此次中央经济工作会议的热点之一,而房地产行业是供给侧改革的重点之一。

还有消息称,中央城市工作会议时隔37年后即将再次召开,或涉房地产领域。

此外,一份今年5月便已被国务院批转的发改委文件再次浮出,引发市场关注。

这个文件的内容之一是个税改革,提出增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

房贷利息抵扣个人所得税,是指将房贷利息作为个人收入计税抵扣项。这种做法类似企业增值税的计算,征税的基数为“收入-成本”。

假设购房者A在一线城市购买总价250万元的普通住宅,首付50万元,剩余200万商业贷款贷20年,按照现行4.9%的房贷利率,首月的房贷利息将达到8166.67元。

购房者A的税前月收入是2万元,按照现在的个税政策来算,扣除四金后,应纳税额为13637.93元,应纳税收为2404.48;如果扣除8166.67的利息,应纳税额为5471.26元,应纳税仅为539.25元,靠利息抵扣的税收就达到1865.23元!

按照上一次降息的效果,200万按揭贷款首月将为购房者节约333.33元。从这个角度,房贷利息抵扣政策相当于连续五次降息。

减税+刺激楼市,这一双重利好消息一旦得到证实,对股市无疑将是重磅刺激。

距离落地有多远

今年5月,国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革,其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

在此之后,财政部在9月8日发布《财政支持稳增长的政策措施》,表示将深入推进财税体制等改革,适时推进营改增试点,推进消费税改革,研究全面实施资源税费改革方案,研究个人所得税改革方案。

中原地产首席分析师张大伟称,官方今年以来多次表态要“研究提出个税改革方案”,外界预期改革方案有望在年内提出。如果仅是调整个税起征点则还称不上改革,未来最接近修改的方向将是扣减家庭大宗支出,也就是房贷等大宗支出扣减。

11月20日在深圳举行的易居沃顿中国房地产投资人高峰论坛上,中国房地产业协会副会长任志强针对目前面临的去库存压力认为,最有效去化政策是有限额地进行个人所得税的减免,在政策条件允许的情况下,用住房个贷利息冲抵个人所得税。

不过,张大伟同时指出,个税抵扣个贷利息确实在酝酿中,但何时出台还没有明确的消息。“至于未来是否只针对首套房,也未可知。就看政策需要放宽到什么程度。”

作为去库存的利器,上海曾在1998年6月1日至2003年5月31日期间执行“购房退税”政策。不过当时的政策和房贷利息抵税有些不同。

“个税改革的事情还没有落地,我觉得3-5年都可能很难实现全面性的改革,因为它的前提是以家庭为单位的个税征收体系要先落地,财产毕竟是以家庭为单位。”亿翰中国董事张华东表示。

据了解,个人所得税目前有三种征收模式,包括综合所得税、分类所得税和混合税制。从全球各国的实践来看,综合税制已经成为主流,因为综合税制的税率结构简单,纳税人按其收入水平和能力负担税收,体现了税法的公平原则。综合所得税是在扣除最低生活费、抚养费等的基础上,按累进税率对全年全部所得征税,以家庭为个税征收单位。这种情况下,购房贷款利息都是作为可抵扣项的。

但中国实现的是分类所得税,是把所得按来源、性质分类,对每类所得分别制定一个税率,且以居民个人为征收单位,并不具备抵扣前提。

上海易居房地产研究院咨询中心总经理崔雯则认为,这一政策落地的前提,是要进行全方位的改革和挂钩,银行信贷要和整个税务系统挂钩,技术层面上可能要进行系统联网,但目前还并不知道官方有没有这方面的意图。

“而且这个政策在出台后,从税务体系来讲,可能对整个财政税收是个损失,其中一部分的损失是要转嫁给银行系统,这中间是有个博弈的过程。”崔雯称。

此外,崔雯认为,房贷利息抵税政策的出台时点也需要政府去做全面考量。她表示,“目前房地产行业仍然是起到支柱产业的作用,今年的地产销售市场也还算可以,一线城市、热点二线城市都还算不错,但是三四线城市表现并不好,我们预计在2017年或者是2016年下半年会有降温,不过那时候的房地产市场是不是真的会恶化到成交量不动的地步,进而不得不采用这一政策,都还不能预判。”

一二线城市房价上涨压力较大 二三线城市库存压力缓解

中国指数研究院12月1日的报告显示,11月百城住宅均价环比、同比连续四个月双涨,其中环比涨0.46%,同比涨2.93%,涨幅均扩大。展望未来,围绕中央去库存战略导向,更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台,楼市“暖冬”可期。

从涨跌城市个数看,41个城市环比上涨,56个城市环比下跌,3个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1.00%以上的城市有8个,较上月减少9个;本月价格环比下跌的城市数量增加4个,其中跌幅在1.00%以上的城市有15个,较上月减少6个。

同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨2.93%,涨幅较上月扩大0.86个百分点。其中,深圳上涨34.75%,仍居首位。

随着深圳楼市继续升温,其正大跨步进入4万元时代。

分析称,部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响,房价上涨压力依然较大;而多数二三线城市未来随着库存压力缓解,房价有望逐步止跌企稳。

此外,路透社最近的一项调查还显示,2016年中国住宅市场均价预计上涨2%,继续受宽松政策环境以及热点城市带动,但库存偏高及需求透支意味着全年涨幅有限。另一方面,明年房地产投资增速很可能继续下行,而缓解高库存困境可能需要两年以上时间。




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