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深圳房价一年涨四成逼近4万 未来或超过香港


来源于:21世纪经济报道

摘要:据统计,在深圳常住人口中,住房自有率仅为30%

 这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海是70%,广州则高达90%。

 
2015年,深圳楼市的热度超出所有人想象。
 
在蛇口、龙华、前海等片区房价翻倍上涨之后,国家统计局最新数据显示,深圳全市房价年内平均上涨幅度已达40%,均价逼近4万/平方米。
 
尽管在“金九银十”期间,深圳预期的成交高峰并未出现,房价似乎面临回调压力。但在多数开发商人士看来,深圳楼市仍然处于黄金期,随着人口的大量涌入,未来房价将有逼近香港的可能。
 
当前香港房屋均价约为10万元/平方米,100平方米的房屋即被称为豪宅,一半以上的港人居住在50平方米的“蜗居”。需要反思的是,深圳是否不可避免地一定要变成和香港一样的居住环境?如何才能保证居住条件与房屋价格的相对合理?
 
开发商押宝深圳
 
国家统计局发布的最新数据显示,与去年同期相比,今年10月深圳新房均价上涨了40.5%,领涨全国。
 
11月20日,在深圳举行的易居沃顿课题成果发布会上,中华房地产投资开发商会常务副会长孙强表示,深圳的房价一年内涨了四成,是因为刚性需求一直存在。净流入人口多,被认为是房价上涨的主因。在去年福布斯中文网发布的中国大陆最佳商业城市排行榜中,深圳以净流入人口752万位居所有城市中的第三名,仅次于上海、北京。
 
一组来自深圳市房地产研究中心的数据支持了这个观点。据统计,在深圳常住人口中,住房自有率仅为30%,这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海是70%,广州则高达90%。另据世联行的统计,按常住人口计算,深圳商品住宅户均住房仅为0.4套,远低于公开数据显示的全国户均1套水平。
 
中国房地产协会副会长任志强表达了类似的观点,他认为深圳是老龄化程度较低的城市,主要群体为高技术高素质的年轻人,深圳的楼市未来还将继续看涨。
 
深圳万科总经理周彤指出,深圳土地供应稀缺,而人口净流入充沛,全市幼儿园入学人数仅次于北京。年轻人太多,是深圳房价上涨的重要支撑。而能大量提供住房供应的旧城改造,却非常难以推进。尤其是今年房价上涨之后,旧改项目的业主要价更高,拆迁成本更高,开发商难以承受。
 
然而业内人士纷纷看好深圳市场,各家房企自然不会放弃这个大蛋糕。扎根于深圳市场多年的花样年总裁潘军直言,“在深圳,一个项目干一年,比在其他地方干20个项目还要强。”他接着表示,未来花样年仍然会深耕深圳市场,第四季度在深圳也有拿地计划。
 
富力地产董事长李思廉虽认为,深圳房价不可能超过香港,但这家之前鲜少在深圳开发的房企,也释放了有意在深圳市场“大干一番”的信号。他透露,深圳市场火爆,一些中小开发商会放出一些待并购项目,目前富力有三四个项目正在洽谈,可能会以收购企业、项目的方式进入深圳。此外,他还表示,富力或将参与深圳的旧城改造项目。
 
阳光城董事局主席林腾蛟也表示,阳光城今年通过收购兼并,已在深圳拿下三个项目。而深圳的人口基数大、经济基础好或是阳光城布局深圳的原因。他说,阳光城虽一直布局一线城市,但相对理性,“如果亏本,我们也是不会出手的。”
 
未来会是“蜗居”时代?
 
多名开发商人士甚至认为,深圳房价不日将赶超香港。那么,如今的深圳房价距离香港究竟有多远?据世邦魏理仕上月发布的数据显示,香港平均房价每平方英尺售价达到1416美元,换算过来就是约97000元/平方米,称霸全球。
 
而深圳中原研究中心最新的数据显示,上周深圳一手房成交均价为4.7万元/平方米,二手住宅成交均价为4.08万元/平方米,如果考虑到香港是按照套内面积卖房,而内地是按照建筑面积卖房,香港的房价还要打个8折,即约77000元/平方米。
 
就中产阶层的需求和购买力而言,香港市民获得一套50-60平方米的房屋,总价约500万人民币,在深圳市区买一套80-90平方米的两房,也要500万左右,两地的差距已经很小。
 
然而,作为被比较标的,香港房价的畸高、港人的居住条件之差,也一直被有关人士诟病。统计数据显示,香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米,香港人均居住面积只有约16平方米,大幅落后于新加坡及内地,与国际大都市、发达经济体(人均生产总值约4万美元)的地位很不相称。
 
而未来的深圳,也会向香港那样演变吗?中产阶层也可能“蜗居”深圳?
 
深圳万科总经理周彤认为,深圳以后会像香港看齐,私人住宅会越来越小。他透露,万科在深圳将会推出“创新户型”的项目来解决一部分刚性需求:在万科云城等项目将推出15平方米的一居,35平方米的两居,70平方米的三居,以及90平方米的四居。“随着房价攀升,深圳的房子未来一定会越来越小。”
 
不过,周彤指出,深圳房价接下来并不是直线向上,而是表现为曲线波动的特征。
 
富力地产董事长李思廉则称,整体上“深圳房价不可能超过香港”。他分析,香港的综合实力常年处于全世界前列,吸引了大批顶尖人士在港置业;此外,香港的顶级豪宅市场至今仍然居高不下,也是他认为深圳房价不可能超过香港的原因之一。
 
值得注意的是,香港房价目前已有下跌趋势。香港土地注册局的数据显示,10月首26天,香港当地新建住宅在内的总房屋成交量达到3711户,和上月同比下滑24%,创下了19个月来的新低。
 
这被市场视作是几经浮沉的香港楼市再一次陷入危险的信号。瑞银集团(UBS)称,香港的房市泡沫已经处在很危险的边缘,已经被严重高估,泡沫指数居全球第二;并称香港房价在三年内平均下跌30%的可能性高达95%。摩根大通也曾预测,从2016年开始,香港住宅价格可能以年均5%-10%的速度下滑。
 
目前,香港市民平均供款占收入水平已经恶化到50%,而且楼市泡沬风险正在上升,万一按息回升至3厘,这个比率将会急升至65%,属相当高的水平。
 
香港已在探讨如何扩大房屋供应的问题。在全港1100余平方公里的土地上,有400余平方公里是郊野公园,能不能拿出小部分给居民做居屋?香港行政长官梁振英表示,公众可探讨以“免地价”的方式在郊野公园内生态价值较低的地方建屋并卖给特定对象,例如让青年人首次置业。但目前仍在探讨阶段。
 
对于深圳的高房价,市长许勤祭出的招数是,一是要继续加大保障性住房建设力度;二是要对鼓励发展的产业加大支持力度,能够吸引更多的优秀人才;三是要深入实施人才安居工程,其价格是市价的50%-70%,有助于平衡房价。



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