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面粉贵过面包 五环豪宅化:北京全年卖地突破2000亿无悬念


来源于:CBF聚焦网

摘要:随着天恒、中粮联合体以近70亿元的价格摘得房山区阎村镇和长阳镇两宗涉住宅性质用地

今年北京土地市场经营性土地项目总成交额也达到了1920.77亿元,正式打破了去年全年创造的历史最高纪录。

未来,北京还有约7宗土地待售,底价近70亿元,成交破百亿几成定局。业界预计,今年全年北京经营性土地项目总成交额破2000亿元可能性非常大。

今年卖地肯定超2000亿

根据北京市国土局相关资料显示,昨日下午位于北京房山区阎村镇和长阳镇的两宗地块于北京市国土局的拍卖现场进行交易。最终这两宗土地被中粮天恒联合体分别以26.6亿元和42.03亿元的价格收入囊中。

据中原地产首席分析师张大伟计算,昨日出让的阎村地块楼面价为1.85万元/平方米,而长阳地块楼面价则为2.95万元/平方米,均超过周边在售商品房的销售均价。

据中原地产研究部统计数据显示,2015年至今北京土地市场共成交100宗地块,卖地收入高达1920.77亿元,已打破2014年全年1916.9亿元的土地收入纪录。

“现在还没有到12月呢,按照这一节奏,12月再拍100亿元没有问题。2015年的卖地收入肯定超过2000亿元。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰如此表示。

北京国土资源网显示,目前仍有7块土地待售,起拍价总计高达67.7亿元。业内普遍认为,在土地紧张的现状下,这7块地的溢价率不会低。

过去一个月卖出557亿

2015年北京土地市场的狂飙是建立在全国土地市场缩水的背景之上的。据11月12日财政部发布的10月份财政收支情况显示,今年前10月国有土地使用权出让收入23043亿元、同比减少10936亿元,下降32.2%,其中10月份下降3.1%。不少城市可能难以在今年完成供应任务。

这两块地的落定,意味着北京土地11月的高潮落幕。界面新闻统计,过去的11月,北京共出让17块经营性地块,国土局入账557.42亿元。

数据显示,2014年北京共出让141宗土地,而2015年至今北京仅出让了100宗土地。

为什么出让土地少了,但土地出让金反而创新高?不少业内人士认为,这是因为大量的高价地出现在今年的土地市场上。

最近三个月,北京土地市场成交火爆,区域高价地频现。从8月底开始,石榴庄、孙河就出现商品住宅楼面价超5万元/平方米的高价地。随后,东坝、丰台、顺义等地也频频拍出高价地,其中丰台樊家村地块在10月20日拍出了49.5亿元,其商品住宅部分楼面价超7.5万元/平方米,创下北京土地楼面价新纪录。

值得注意的是,这些地块大多位于北京5环内外甚至更远的周边地区。业内有不少人慨叹:北京迎来“五环豪宅”阶段。

五环豪宅化

北京房产协会秘书长陈志表示,土地供应的减少是推升地价的重要原因之一。

北京土地供应总量从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷,缩减了1800公顷——这相当于缩减了40个天安门广场的面积;其中商品住宅用地计划供应从2010年的1250公顷缩减到了如今的750公顷,减少了500公顷。

相比于2014年,除了大兴外,北京市其他区县都减少了住宅用地计划供应量,其中丰台减少最多,达到100公顷。只有大兴从129公顷增加到232公顷,东城、西城则和往年一样,基本无土地供应——土地供应的稀缺可能在未来加剧眼下房企不计成本疯狂抢地的局面。

根据业内惯例,地块开发项目的销售单价一般是楼面价的两倍。也就是说,类似丰台樊家村地块高达7.5万元/平方米的楼面价,该项目开发完成后的销售单价有望达到15万元/平方米,这已经远远超出了该地块周边的在售楼盘单价。

一方面是土地供应减少,另一方面是土地楼面价远超周边房价,针对这种情况,业内不少人认为,未来10万元每平方米以上的顶豪楼盘将充斥市场,出现严重供过于求的现象。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈保存预测,未来北京房地产市场上,售价10万元/平方米左右楼盘将会成拨出现。“现在六环附近的普通住宅价格已经涨至6万元/平方米,已经逼近了所谓"豪宅"的价格,随着今年成交的高价地对楼市形成有效供应,北京豪宅的定义将被改写,售价10万元/平方米项目分布区域将明显向郊区延伸,未来五环以内的楼盘或将实现完全豪宅化。”陈保存表示。

拿地多为央企国企

值得关注的还有,有机构梳理了今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地,发现其中77%的地块被央企或国企摘得,只有十幅为民企摘得;上海今年以来成交的39幅住宅用地中,国企拿地占比达56%。在进入门槛越来越高的一线城市,土地市场已进入寡头时代,不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大,实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间。土地市场陷入“豪门游戏”的同时,一线城市的房地产市场也将随着地价的上升而被动“豪宅化”。

北京中原地产首席分析师张大伟认为,国企主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。首先,一线城市的土地市场进入寡头时代,市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大,实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间,最终被挤出主流市场。随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军。而且,这一趋势正越来越明显。

同时,联合拿地的比例也越来越高。以北京为例,今年44宗住宅用地,单独拿地只有25宗,联合拿地比例高达43%,而在2013年和2014年,联合拿地比例还分别仅为22.4%和30.8%。多家企业联合拿地分摊风险,但也带来了企业之间的合作风险——不同企业的资金状况、成本核算不同,对于土地价格的承受能力也不一样,虽然企业在组成联合体时会约定价格上限,但一旦碰到优质地块,承受能力强的一方还是会忍不住出手。

张大伟认为,在这种背景下,市场分化继续加剧,一二线城市“豪宅化”、三四线城市“泥潭化”的形势越来越明显。高地价将推高未来的房价,目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下,已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但如此多的“地王”集中出现,未来房价很难不受到影响。尤其是北京,今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元每平方米的情况下,未来住宅产品“豪宅化”难以避免。




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