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保障房愈建愈离谱


来源于:赵宏浩

摘要:

在落实保障房政策当中,注重可持续,形成一个比较有序的机制是关键。

6月14日,住房和城乡建设部(下称“住建部”)发布的最新消息显示,截至5月底,2011年全国将开工建设各类保障性住房(下称“保障房”)和棚户区改造住房1000万套的建设任务,其实际开工率为34%;一些城市开工率不到30%,其中6个省的开工率低于20%。另有信息披露,2011年前5个月保障房建设开工率的准确数字是32%。  

不论34%或32%,均远低于外界的预期。但是,主要的问题不在保障房建设进度上,而在其数据的真实性及其建设施工的质量上,还有不合理的规划与建设中暴露出的分配不公问题上。

进度与融资存疑

虽然今年前5个月保障房34%开工率较去年有所提高,但舆论普遍认为,这个开工数据有很大水分。一位接近住建部人士向媒体透露说,今年前5个月保障房建设开工率的准确数字是32%,这是住建部从已建立起来的保障房建设专项巡查制度中获取的最新进展。“巡查是在为第三季度的集中开工做准备”。

据媒体6月初报道称,住建部下派巡视员到山西、重庆、南京等地摸底保障房开工率已1个月有余,从他们反馈的信息来看,各地保障房开工参差不齐。山西省的太原铁轨、滨河东路、大同路德保障房项目,至5月底还是一片平地,未拆迁的棚户区很多。

全国房地产经济人联盟常务副秘书长姜炜分析称,当简单公布34%开工率这一数据的时候,有多少土地已经落实了?有多少资金已经落实了?有多少项目进入了项目的审批程序?都不知道。

6月8日,住建部部长姜伟新强调,1000万套保障房的分配任务,各地必须在11月末以前全面开工。这意味着要在余下的5个多月时间内集中开工近700万套保障房。专家分析指出,造成保障房建设进度慢的原因,除了房地产开发前期准备耗时较长外,更为根本的障碍因素是一直以来始终存疑的资金制约。

据住建部测算,今年1000万套保障房所需投资约1.4万亿元,其中有8000多亿元是通过社会机构及保障对象所在的企业筹集,剩余5000多亿元资金,由中央和地方分担。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,余下4000亿元则全由地方政府筹集。

业内分析人士指出,保障房建设中的资金制约依然只是表象。由于中国地方财政差别极大,对于那些财政平衡困难较大的地区,如果不能通过顶层设计消除目前激励并不完全兼容的内在缺陷,单纯依靠行政问责难免令其阳奉阴违、行为变异。

由于“完不成任务就摘乌纱帽”,类似上海这样的发达地区在自身财力尚可且融资渠道相对通畅的前提下,保障房建设中的资金问题不是很突出。但是,行政压力对于陕西洋县之类的困难地区政府官员而言,除了催生出一次性收取30年廉租房租金等剜肉补疮之术并被一次次曝光、斥责、叫停之外,究竟又能有多少易获取、可持续、合规范的“化压力为动力”的途径呢?

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌建议,只要能够实现住有所居的目标,保障房建设方式可以更加灵活。对于一些财政贫困县,可以以发放租金为主,实物配租为辅;一些省市还可以通过回购市民手中房产的方式,来增加保障房的数量。

多位专家建议,要解决保障房的资金困局,各地政府应该采取政策性融资模式。事实上,由于缺乏退出和赢利机制,银行、保险、开发商等社会资金对保障房的投资兴趣不大,政策性融资模式的建立缺乏一定的金融支持。

乱建充数

“现在各地的保障房建设和规划一团乱,反映了政府在前期规划上就有欠缺。”世联地产市场首席分析师王海斌表示,乱象之一是保障房概念混杂,安居性商品房、福利房、棚户区改造房、企业自建房等都被各地列入了保障房的范畴。

据新华社报道,属于旧改动迁安置房性质的上海市居住社区绿地新江桥城于近期交付,而在性质上当地政府已将其划分至保障房的范畴。不光上海,包括河南、江苏等深圳等地亦有将农民自建房、企业自建房、企业员工宿舍等充数保障房的现象。如,位于深圳龙岗区宝龙工业城地块的保障房项目,其中搭配不到总套数10%的人才公寓,用以解决企业中高级人才的住房问题。

对此,业内人士不禁反问:动迁房、企业自建房,甚至分配给企业高管的人才公寓也能列入保障房的范畴?分析人士指出,表面上看,诸如这些乱象是“打了一个政策的擦边球”,但实际上只不过让地方政府逃避了责任,而宿舍充数的保障房也违背了保障的本质与公平分配的原则。

事实上,企业自建房早已不是秘密,只不过之前还有些遮遮掩掩。媒体日前报道称,央企单位自建房已越来越多,有的垄断性国企自建房面积最小户型是4室1厅。北京多个大型央企国企内部员工透露,有60%左右的央企国企都有自建保障住房的计划,而几乎所有的央企国企近几年都曾集资建房或建单位福利房。

中国房地产学会副会长陈国强分析认为,央企的土地是国有资产,央企自建后却成了企业员工的福利,而这一切都还打着建设保障房的旗帜。“如果央企国企自建保障房,主要面向符合国家保障房条件的职工,似乎也无可厚非。”陈国强表示,“但问题的关键就在于如何监督,如何控制,做到公平分配。”

隐患隐忧呼唤有序机制

保障房建设中的困难尚未解决,一些地方的保障房已经暴露出质量安全隐患。广西住房和城乡建设厅督查组最近共随机抽查了20个保障房项目,结果发现存在砌筑质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。

住建部6月8日召开全国住房建设系统的电视电话会议,其原因就是各地保障房建设中发现建筑材料弄虚作假、钢筋水泥不达标、已建成的部分项目大规模出现的“渗漏裂”等状况。分析人士指出,住房建设质量存在问题的原因,从根本上说就是“金钱挂帅、唯利是图”的结果。对于保障房,有人更认为,反正是给穷人住的,马虎点没关系。

6月11日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调,要对保障房建设实行质量终身责任制,一旦质量出了问题,不论责任人走到哪里,都要追究其责任。老百姓则更希望“住房质量终身责任制”能够进入法制,以法重裁重制。

随着保障房建设的推进,分配不公平隐忧愈发突显。如,浙江省苍南县投资约3亿建850套限价房,明确限定主要销售对象为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。当地政府办称这批房源比较少,先解决公职人员,老百姓属于第二批来解决。

不仅苍南县官员在打保障房的主意,一些社会个人也蠢蠢欲动试图以各种办法投机套取保障房。申请保障房的人群中,不乏有开着宝马、奔驰轿车者、富二代等高阶层人士。北京就有白领为了申请到限价房,不惜通过辞职以降低收入水平。由于骗购的处罚较轻,深圳已有数百人次高收入居民企图浑水摸鱼获得保障房。有人甚至为申请保障房转移资产去行贿官员。

与保障房建设格格不入的是,继湖南衡山县电力局、安徽电力等企业被曝出集资建别墅群后,央行苏州支行一个集资别墅项目近日也陷入舆论漩涡。几乎同时,新华社也曝出福建龙岩市经济适用房被某些公职人员“团购”,机关事业单位的工作人员占申购者比例近20%;山西省忻州市首例限价房项目成为当地干部福利房且被大肆高价倒卖牟利。

人民日报人民时评发文指出,保障房不能成为翻版福利房。尤其是,当下还出现了一种保障房被一些地方和企事业单位当成“福利盛宴”的趋势。公众对这些集资建房、骗购牟利等行为很愤慨,原因在于,保障房建设本质上不是计划经济时代单位福利分房的翻版,更不是资本、权势的逐利场,而是由政府之手牢牢掌控的、专为低收入群体量身定制的“安居房”,理应成为一项民生工程、民心工程。因此,保障房既要重视建设,也要关注分配;既要通过各种方式“扩容”,也要始终恪守其“社会保障”的公共属性。

针对保障房愈来愈离谱的乱象,世联地产市场首席分析师王海斌建议,应该从国家的层面上再深化长远的规划目标,以及明确受保障人的居住权利,“应该效仿香港、新加坡,履行5-10年的住房保障计划,而非在开始兴建之后再作调整。”

中国房地产学会副会长陈国强认为,目前保障房建设相当于补课,可以通过急补、慢补的方式,因为它涉及到相关的配套制度,能不能形成一个畅销机制的问题。从现实的推进角度,“未来我们在落实保障房政策当中,可能还需要更注重可持续<




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