房地产众筹狂欢
发布时间：2015-08-03 13:50:54 来源于：CBF聚焦网
摘要：房地产众筹带来地产商、投资者和新兴网络平台多方共赢的效果，具有商业上的合理性。但其中涉及的投资风险和
“众筹”并不是一个新鲜词，但众多房企扎堆玩众筹就颇有些看点。
今年以来，先是平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国首个房地产众筹联盟；紧接着，万达推出首个商业地产众筹项目“稳赚1号”；近日，诺亚财富旗下的诺亚“员工宝”又与华远地产宣布将联合推出房地产众筹项目。
业内专家表示，这种互联网+房地产+金融的跨界模式既降低了地产商的营销成本、解决了其融资困难，又满足了房地产投资者的需求，还促进了新兴网络平台的发展，带来了多方共赢的效果，具有商业上的合理性。但其中涉及的投资风险和法律问题也不容回避。
扎堆众筹
2012年美国Fundrise网站首先将“众筹”概念引入房地产行业，开发了“房地产众筹”这一新模式，即房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险，房地产企业也可以通过大众筹资的方式向投资者募得资金。
房地产众筹从2014年开始在国内起步。去年11月，平安好房联手万科发起涉及216套房源的国内首个房地产众筹项目“平安&北部万科城”。该项目共筹资1585万元，众筹结束后，参与者可以享受比周边市场价低13％的优惠购房价，或者选择退还本金和预计年化收益率3％的收益。
去年11月11日，远洋地产和京东金融也联手推出“11元筹1.1折房”，筹集资金超过1220万元。3天后，远洋地产再次推出第二波众筹项目“11元筹新房首付款”，不过以失败告终。
今年以来，房企更掀起一场以众筹为名的狂欢。5月29日，平安好房不仅携手万科等数十家房企成立中国房地产众筹联盟，还与碧桂园联合发布了国内首个房地产开发众筹项目——“碧桂园-平安众筹建房”。这个产品首先在碧桂园上海嘉定项目试水，以“一平方米”为众筹单位，项目建成后，众筹者拥有项目一部分或者全部的权益，众筹者可以选择将众筹权转为产权，直接拥有住房，也可以委托开发商卖房后转成收益权。
6月12日，万达通过其控股的快钱推出“稳赚1号”商业地产众筹产品。该产品每份众筹金额为1000元，最高认筹100万元，首期发行50亿元。所募资金将投向5座在建万达广场。预期年化收益率达12％以上，收益来源包括两部分：租金收益和物业增值收益。其中，租金的预期年化收益为6％左右，于每年收益派发日发放。物业增值收益分两种情况：如3年后以REITS上市，预期年化收益可达14％；如至第7年期末仍未上市，由万达以150％溢价回购，预期年化收益为6％。此外，项目成立3个月后，投资人还可在快钱信息平台上进行报价转让。
最近的例子则是7月15日，华远地产也加入到试水房地产众筹的行列。据了解，华远与诺亚此次推出的众筹方式，购房者在前期参与众筹享受约6％的理财收益，在实际购房时，还可获得8.8-9折的购房优惠。
三种模式
相比国外以债权众筹和股权众筹为主的房地产众筹模式（前者即让投资者筹钱借给借款人，该笔借款有房产做抵押；后者则是众筹平台通过设立有限合伙制公司来购买房产，投资者根据自己的投资金额占有相应份额的房产股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来分配收益），总体而言，目前国内房地产众筹的模式很难将其简单归纳为债权众筹或股权众筹，只能依据目的大致分为营销众筹、买房众筹和开发众筹。
众筹最初是作为一种营销手段被开发商频繁使用。像远洋与京东推出的“11元筹首付”活动，具体操作方式是，京东用户在网上支付11元，将获得一套房三成首付款的抽取资格，当募集满额后，即抽取一名用户获得这笔首付款。显而易见，这其实就是以抽奖来制造营销噱头的聚客行为。
平安与万科的合作，则属于买房众筹。其提供给参与者一定的收益率和购房优惠幅度，无论最终是否获得购房资格都能获得回报，对于购房者来说是一笔划算的买卖。
而随着众筹的普及，开发商已经不满足于众筹所带来的营销效应，其互联网金融的属性被进一步挖掘，开发商希望能够借助于众筹融资建房。比如碧桂园众筹项目。
据平安好房CEO庄诺解释，众筹从开发商拿地之后就可发起，到拿到预售许可之前，大概有一年到一年半的时间，在这段时间里众筹者购买的是一种金融产品；在预售许可证拿到之后，持有该金融产品的人可以选择把众筹权转换为房子的产权，或者卖出该产品取得收益。“房地产众筹应该是拿地众筹，而非销售众筹或价格众筹。”庄诺表示，在众筹拿地的过程中，投资者不再仅仅是购房者、理财者，还将介入楼盘前期开发。
在该模式中，房企通过众筹降低了融资成本，消费者则通过众筹实现对房子的个性化需求与降低购房成本，或通过投资获利。
万达“稳赚1号”也是将众筹前置到建房之前。其众筹产品突破了传统商业地产的融资模式，通过互联网金融的众筹形式，将项目资金与实体产业直接对接，再注入到房产项目，实现快速募资。
颠覆传统？
分析人士表示，目前由于土地、市场等因素影响，过去房企快速开发、迅速销售的发展模式受到冲击，众筹有助于其扩大资金来源、拓宽融资渠道。
同时，众筹也能为房企融资及购房者买房节省一定的成本。万通董事长冯仑表示，众筹可能在一个月内完成资金筹措，较传统融资方式不仅节省时间，而且还能节约10％的融资成本，另外传统的营销费用大概占3％-5％，再加上其他一些费用的节省，在最终客户拿到产品时感受到的实惠大体上是20％-30％。
庄诺还指出，传统的开发模式是拿地、建房、蓄客、销售，这个模式的难点在于销售和融资。而众筹突破了传统房地产的开发运营模式，让开发商轻资产运作，通过互联网，一开始就能够把钱和客户聚集到。对于购房者来说，可以全程参与建房的过程、参与监督、选择户型包括提出自己的建议。众筹可以说改变了房地产开发的生态。“股权众筹如果放开的话，开发商只要把品牌建起来，少量运营就可以了，不用储备土地。”
原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强日前也称，众筹有望将整个行业、传统的一些生产方式和融资方式都颠覆。
不过，不少专家认为，在中国形成真正房地产众筹企业链还为时尚早，现在多数众筹仍然不失其营销噱头和房产预售的本质。
此外，REITs等房地产资产证券化尽管因法律、税收和收益问题仍未解决，现实中很多二三线城市的住宅和商业物业出现过剩现象等因素，才刚刚迈出试水步伐，但它却被视为未来的一个重要方向。
建银精瑞资本管理集团董事长李晓东认为，众筹模式同房地产资产证券化不具备可比性，“众筹的交易成本很高，在投资者手上时流动性很差。从长期来看，众筹的规模很难做大，一旦房地产资产证券化的‘大路’打开，‘小路’肯定是竞争不过大路的。”
德晟资本资产证券部总经理施年也赞同，房地产众筹未来想要大规模发展的“土壤”不够。但他同时表示，从目前众筹模式资金募集情况来看，搭上互联网的顺风车，确实效果非常明显，这对于做传统金融行业的参与者来说，有很大的警醒作用。
风险不小
不过，房地产众筹存在的问题却不容忽视。
有市场人士强调，对照这几年很多三四线城市房地产开发和销售遇到的问题，市场风险已经表现出来。小散户参与开发投资，如果遭遇市场风险的话，可能会血本无归。因此，这种方式对房地产的融资模式是锦上添花，但不足以颠覆房地产的开发模式。
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，以万达的“稳赚1号”为例，其6％的短期收益并不算太高，而12％左右的长期收益，由于涉及到项目长期投资和运营，可能会面临收益不稳定的现象，在这种情况下，高额收益仍然存在着一定的风险。
类似分析也指，对于大多数中小投资人来说，7年期的封闭式类REITs理财产品，这一期限实在太长，中间任何事情都可能发生。即使在3个月后能上平台进行转让，这种自发型交易也并不一定能赚钱。
“众筹有风险，投资需谨慎。”这是庄诺强调得最多的一句话。他所说的风险，是众筹基于互联网金融理财产品属性的涨跌逻辑，没有理财产品是稳赚不赔的。另外的隐性风险是，如果房价下降，资产无疑将缩水。
投资风险更体现在，由于众筹平台资质和水平良莠不齐，外加目前监管上的缺失，筹集到的资金往往缺乏安全保障，地产商也可能将资金挪作他用，因此，对平台和第三方资金托管单位资质的严格审查，对地产商的监督显得格外重要。
业内人士还表示，房地产众筹面临的最大风险是法律和政策风险。
对于开发商而言，房地产实物众筹在本质上是一种房屋预售行为，如未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，开发商还可能面临接受行政主管部门处罚的法律风险。
股权众筹在国内也一直游走在法律的边缘。众筹本身存在欺诈等风险，而且，股权众筹还可能涉及非法集资。《公司法》规定，成立股份有限公司的股东人数不得超过200人，成立有限合伙制的股东人数不能超过50人。倘若人数超过法定界限，众筹平台就触碰到了法律的“红线”。
众柴网创始人涂涛分析说，参与众筹投资的资金是进入到房地产开发项目公司的股权还是以债权方式借给开发商？这是要做不同风控机制的。如果以股权形式进入，无论采用有限合伙、有限责任公司还是股份有限公司形式，股东人数都不能超过200人的数量限制，还只能向特定对象进行招募，对参与股东还需要进行适当的财务信息披露，众筹投资股东代表还要行使一定的股东表决权。这样的条件能否满足开发商的募集需要，能否达到预期效果要具体分析。如果以债权方式进行众筹，那么给投资人的风险保障是什么，是项目公司股权，还是开发商其他资产抵押或第三方担保等，也要有具体的风控机制披露给投资人，否则让投资人以完全信用贷款的方式借钱给开发商，一旦项目没有建成或建成后销售不畅，将存在巨大的兑付风险。
值得一提的是，股权众筹合规化正在加速推进——继2015年年初首批8家股权众筹平台申请成为中国证券业协会会员后，6月5日，证监会新闻发言人张晓军透露，在深入调研的基础上，目前已初步形成了股权众筹试点方案，正在履行必要的程序。
7月18日，央行等十部委联合印发了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》。《指导意见》明确股权众筹融资业务由证监会负责监管，以及必须通过股权众筹融资中介机构平台进行等。在接下来具体细则出台后，房地产股权众筹在法律方面存在的一些问题或将有望得到解决。
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