如何看中国人海外买房热现象？
发布时间：2015-05-05 16:23:14 来源于：CBF聚焦网
摘要：国内房价高企、人民币国际化等因素已经使得越来越多中国人到海外买房。
“出海”买房大手笔交易频现
据最新统计数据，2008年至2014年的6年里，中国对外房地产投资总额达到了390亿美元，而2008年的投资额还只有9200万美元。与此同时，根据仲量联行数据，仅2014年一年间，中国人的海外房地产投资额就达到了165亿美元,比2013年增长了46%。其中，去年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年的全年总额。
“在过去的几年里，中国大陆人越来越喜欢购买海外房产。”高力国际 （Colliers International ）房地产服务公司负责国际业务的主管德里克•赖（Derek Lai）说道。 “截至目前，大约 20% 到 40% 的外国购房者来自于中国大陆。”有数据显示中国内地和香港的超高净值人士平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业，位居全球前两位。而且，在所有外国买家中，中国买家出的价格是最高的，并且高达76%的交易都是现金成交。
为何偏爱海外房产？
中国国内的房产市场同股票一样风险很大，中国购房者感到购买国内的房产没有安全感，并且，中国国内房价很高，以上海和北京这种一线城市房价指数来看，每年出租回报率只有2%，而商业贷款利率大概是8%，出租回报率是完全没有办法覆盖贷款利率的。与加拿大对比来看，若外国人在加拿大贷款买房，一般借贷额可以达到总房款的70%，此外，首付一般只需要10%，但出租回报率是7%，贷款利率只有2.3%。对比可知，中国人在投资加拿大房产的过程中，可以实现以租养贷。此外，除了通过银行贷款投入少量的现金，实现海外房产配置外，还可以获得丰富的现金流。”
在过去数十年，中国通过重点发展制造业、出口和技术，经济得到了快速的发展，中国公民也比过去更加有钱了，中产阶级人数增加，许多有钱人开始寻找新大陆来投资他们的钱。而人民币的国际化也间接促使中国人在海外投资。强劲的人民币意味着中国投资者将获得更有利的货币汇率换算，在境外投资将获得更大的利润。并且，2012年，中国政府放松了对外国投资的规定。现在更容易投资大笔的金钱到中国境外。而海外保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力，而其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。相比较而言，直接投资海外房产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此中国人纷纷选择投资海外房地产。
与此同时，越来越多的海外房地产商开始关注中国买家，并且推出了许多吸引人的促销手段。海外房地产商普遍感到中国买家都很富有和慷慨。为了吸引中国买家，纷纷推出了各种促销手段，比如赠送车库、花园或者豪华游等。美国的一些投资公司甚至直接把业务对准中国。频繁举办大型的拍卖会和博览会，中国公民无需亲自到美国就可以买到美国房子。美国的一家高端房地产服务公司——高腾国际房产公司（Gotham Corporate Group, INC）为了迎合中国客户，甚至雇佣了18名会讲普通话的员工，几乎占了员工总数的1/3。一些海外房地产商除了预留优质项目给中国市场外，甚至提前在中国开售房地产项目，给中国买家更多的挑选空间。早前在广州举办的海外房产推介会上，澳大利亚开发商Bensons带来的Vanguard项目在中国首发3个星期后才在澳大利亚当地开售。还有一些房屋设计师甚至学习了中国的风水，设计房子的时候会注重中国人的喜好，比如喜欢坐北朝南的房子，去除中国人忌讳的楼层号和单元号。美国迈阿密SoFla 房地产商故意将他们的两座楼命名为 Acqualina 777 和 Via Acqualina 888 —— 在中国文化中这是幸运的数字。还有许多房产公司制作了中文的宣传册和中国点心，试图吸引这群潜在的大客户。许多开发商和经纪商正在把宣传册翻译成中文，出差到中国各地拉客户。
热门的购房地
据《证券日报》，目前为止，中国人热衷投资的所有海外房产国家中，欧洲排名第一，获得了中国投资客户55亿美元的投资总额，其中，40亿美元流向伦敦；澳洲获得了30亿美元的投资，其中，悉尼获得了22亿美元；北美（主要是美国的纽约和加州），加拿大（主要是温哥华和多伦多），大概获得了25亿美元。
在英国，伦敦是房产交易的最理想城市，中国买家已经占领伦敦所有新建住宅的20%购买率。英国本身法律较为健全，对海外投资者优惠措施丰厚，教育资源丰富，金融比较发达，且英镑相对坚挺，更有利于高净值投资者进行保值配置以及子女教育投入。但是，有些投资者反映伦敦天气没有那么好，并且跟美国相比外国人更难融入，同时物价相对较贵生活成本较高。
在澳大利亚，近年来以优惠的移民政策迅速获得中国投资者的青睐，而且不存在“遗产税”，土地和房产私有且具备永久权。同时，投资者可以根据自己的需求进行买卖，没有任何限制。澳大利亚自然环境安全，经济发展稳定。加上近来澳币对人民币汇率跌至6年内最低，毫无疑问适合买房投资。但是，在澳大利亚，外国人只能买新房，不能买二手房。因此只能做长期投资，同时新建房屋已经出现供不应求的局面。
在美国，房价比欧洲更低些，因而房子升值的可能性更大。此外，美国有大量的移民，外国人能更好地融入当地文化。还有，美国的房子质量好，房主有永久所有权。据统计，2008年至2014年, 中国人在美房地产投资总额达到132.7亿美元。但是，由于美国每个州的法律和税务不同，增加了外国投资者的购房难度。
中国购房者导致海外房价上涨？
近来，在美国、澳大利亚、新西兰等国家有关中国购房者的炒房行为导致房价升高的声音不绝于耳。另有报道称，新西兰亚洲基金会日前一项调查显示，越来越多的新西兰人认为，是亚洲人推高了当地的房价，尤其是在奥克兰地区，持有这种观点的被调查者多达54%。如今，在加拿大、新西兰等国家的一些城市，房价一路飙升的确是事实。目前温哥华的房屋价格相比四五年前已经翻了一倍。悉尼2014年的房价增长了近14%。在奥克兰，一栋面积200平方米左右的普通房屋3年前大概只需要四五十万新西兰元，而如今房价已经上涨到了近70万新西兰元。
房价上涨与中国购房者有一定关系，但并不是最主要的原因。导致海外房价居高不下的关键因素还在于房地产市场本身的供不应求。一些加拿大地产商日前也坦承，近期进入加拿大地产市场抢房的买家并不只有中国人，还有不少是欧美人。加拿大城市发展协会执行总裁安妮•麦克马伦等当地业内人士也曾指出温哥华、多伦多等地存在相似问题，即有限的土地供应量无法满足日益上涨的独立屋需求量，这就必然导致房价的逐年升高。此外，不断上涨的建筑材料成本、较低的房贷利率等因素都是影响加拿大、新西兰等国房价居高不下的重要因素。而近来加拿大、新西兰等国汇率的下跌，更是进一步刺激了中国购房者的购买欲。这是中国人的一个合理的投资选择，不能因此就说是中国买家炒高当地房价。
此外，中国人在海外的投资能够促进当地经济的发展。美籍华人房地产开发商 Jennifer Wu认为美国人应该改变他们对中国买家的看法， “我们应该珍惜中国投资者。他们是一批财力雄厚而且更为可靠的投资者，能够帮助繁荣海外房地产市场。”洛杉矶房产经纪商埃里克•科文（Eric Coven）公开承认组建团队吸引富有的中国买家来买拉斯维加斯的高端豪宅。“通过快速地卖房给一群中国客户，我一个月可以挣 400万美元。”他表示。
海外购房的风险
虽然海外房产投资有时会带来可观的收益，但由于缺乏对海外房产项目以及当地法律的了解，中国投资者在海外淘金的过程中可能会面临种种风险。
中国投资人在进行海外投资之前，非常有必要对投资对象国的宏观形势有一个基本了解和比较，否则就很难获取最理想的回报。比如了解该国家或地区的政治和社会局势是否稳定，经济发展是否具有潜力，环境是否安全适宜。还有，房地产市场发展是否健康也是最需要考虑的。业内人士建议除了英国伦敦外，投资者应慎重选择投资欧洲其他国家的房产。因为，欧洲经济受制于社会福利制度和劳工法，又面临来自中国等新兴市场快速崛起带来的挑战，短期内很难走出衰退。
海外投资房产还不可避免地面临汇率的风险。尤其是在近两年，随着欧元、日元等主要货币的大幅贬值，汇率风险尤为明显，汇率“吃掉”房产收益的现象时有发生，即使当地房价未跌，投资者购买的海外房产仍然会出现贬值现象。
另外，由于语言不通，中国买房者对国外的法律、相关政策等不熟悉。比如，美国对自置居所征收房产税，而德国和新加坡对闲置房屋惩罚性征税。虽然国外购房首付比例以及整体的贷款利率比国内低，但国外贷款审核较为严格，对投资者信用记录尤为重视。以英国为例，虽然当地的贷款利率很低，但要求中国投资者必须提供在中国的纳税记录，纳税记录需要与贷款额度相匹配，因此很多投资者被挡在门外。并且，在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国的内地客户，有独立的报价单，有时溢价率甚至高达100%。因此，中国人在海外购房如何选择会计公司和律师等也是十分重要的，也就是说要注意防范中国人所谓的“黑中介”。
（责任编辑：CBF聚焦网）
近期热门资讯：
