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楼市第四波“救市”


发布时间:2015-04-03 16:12:12    来源于:CBF中国经贸聚焦 记者:郁风

摘要:间歇性刺激政策出台将带来一些短暂或轻微的反弹,但政策作用或有限。

随着央行降准降息以及两会传递出利好房地产市场的信号,从地方到中央都在相继推出或酝酿楼市政策的进一步松绑,新一轮“救市”俨然正在袭来。

近日,有媒体报道称,住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件,其中包括两条重要意见:一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成;二是下调二套房商贷首付比例,下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

此前,济南已出台二套房公积金贷款首付可以低至两成的政策。而福建出台购房新政,首次申请公积金贷款首付降至20%,这也是两会后全国首个省级救市政策。

业内人士表示,政府对房地产市场托底的意图明显,政策环境的宽松将推进二三线城市支持刚需和“去库存化”的过程。不过,一线城市的限购政策暂难实质性松动。由于房地产市场基本面仍处于疲弱期,间歇性刺激政策出台将带来一些短暂或轻微的反弹,但政策作用或有限。

释放托底信号

从2014年末至今,短短半年间,楼市已经经历了三次政策提振,包括松绑限贷、央行降准降息以及2015年两会政府工作报告重提支持居民改善性住房需求。此番可以视作是第四波调整。

两会政府工作报告中提出“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,不仅未见“调控”、“抑制”等字眼,反而是明确表态“支持”、“促进”。这被外界理解为新一轮政策松动的端倪。

财经作家吴晓波日前在专栏文章中表示,由于自2009-2014年间没有出现过支持改善性需求的提法,因此这份政府工作报告对房地产市场的表述,被认为接近放松力度最大的2009年。

他分析说,在2014年的两会上,中央提出对房地产“分类调控”的指导思想,暗示库存较高的城市可自行决定是否放松调控,随后几个月,二三线城市地方政府根据当地实际情况陆续放开了限购,而一线城市仍坚持限购不松绑。去年地方政府虽在救市上不遗余力,围绕取消限购、税费补贴等方面大做文章,效果却并不明显。截至目前,全国主要城市的库存量依然徘徊在高位。此次政府工作报告重提支持改善性需求,从中不难一窥政府拟对房地产市场进行托底的意图。

根据媒体报道,3月12日,住建部政策研究中心副主任王珏林透露,“通常是两会后,由相关部委来具体落实政策”,“预计接下来相关部委将会落实,对已有的政策作出相应调整,包括降低二套房首付比例至五成,下调二套房贷款利率等,以及对改善性需求重新定义。”而央行副行长潘功胜也在两会期间公开回应,央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计,以及对影响进行评估。

3月20日,住建部部长陈政高亦明确表态,要进一步降低门槛,增加公积金贷款额度。同日,住建部就发布了公积金新政,印证市场传言“公积金购买首套房的首付比例降至两成”的规定。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《中国经贸聚焦》记者,“下调二套房商贷首付比例,下调房贷利率”的传言虽然还未得到印证,但这方面应该会在一季度前后有新政策出台。

各地纷纷行动

各地已经纷纷采取了行动。

前述住建部酝酿支持用公积金降首付比例的措施,济南、广州已先行执行。3月16日,济南发布通知,对首套自住住房已经结清购房贷款,为改善居住条件购买二套自住普通商品房,申请使用住房公积金贷款的家庭,执行首套房公积金贷款政策,即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。3月18日,广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降至两成。

中央国家机关住房资金管理中心日前也宣布,首套房贷,个人账户余额只有1万元最高都可以贷款50万元,比之前最高只能贷20万元的规定大为放松。

3月20日,福建发布《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》(下称闽七条),成为两会后全国首个省级救市政策。

据《中国经贸聚焦》记者拿到的中金公司最新研究报告解读称,与央行松绑限贷的“9•30”新政及前期政策相比,闽七条主要在首套房认定标准方面大幅放宽,首改房从央行文中的再次购买普通商品住房放松为除别墅外、不论面积大小,均认定为首改房,享受首套房待遇,同时放松对境外人员、机构的购房限制;公积金“认贷不认房”,首次贷款首付比例降至20%(央行“9•30”规定商业贷款首套不低于30%),且执行基准利率。

中金报告认为,政策力度超预期,有助于减缓购房者的观望情绪,有望带来10%-20%的新增需求,将推动需求持续回暖,同时有利于高端楼盘去化回升。未来将有更多地方政府跟随,政策放松预期更加明确。

不过,从之前两会释放的信号看,北上广深的限购政策暂难松动。北京市常务副市长李士祥就明确表示“北京住房限购不会取消”。上海市长杨雄也表示,今年楼市在政策上没有大的调整,“住房限购政策不取消”。

谢逸枫表示,一线城市限购短期内不会全面取消,但应该会曲线调整,逐步调整地取消。步骤可能有以下几个:一是区域调整,郊区供大于求的市场先调整;二是针对性调整,放松对外地户籍的限制;三是差别性调整,豪宅、别墅及144平方米以上产品放开限购;四是数量性调整,允许本地户籍购买第三套;五是引导性调整,特殊行业、人才型的购房政策放宽。

回暖还是回落

与再迎政策窗口相应的是,今年2月楼市遭遇倒春寒。

国家统计局3月18日发布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅均价环比已连续10个月下跌,跌幅比上月扩大0.1个百分点。其中价格下降的城市有66个;四个一线城市中仅深圳保持上涨,其余北京、上海、广州三城环比均下降。

数据同时表明,1-2月,全国房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑。其中,1-2月全国商品房销售面积8764万平方米,同比下降16.3%;商品房销售额5972亿元,下降15.8%。此外,房地产投资同比增长10.4%,较上期下滑0.1个百分点。

市场普遍认为,房价走弱和销售数据较差主要是由于节假日因素导致。去年四季度以来,不少地方房地产成交放量,透支大量需求。

进入3月,这种情况有所改善。中原地产数据显示,3月全国54个重点城市商品房周成交量出现稳步上升态势,已回复到春节前水平。

交通银行金融研究中心的分析报告认为,在经济下行压力持续加大的背景下,稳楼市仍是稳增长的缓冲器。随着降息和政策宽松继续加力,未来两月销售状况将有改善,甚至迎来“小阳春”。

谢逸枫也表示,2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、限购、房贷、货币等环节进一步放开,地方政府还会直接出台税费减免和购房补贴等多种刺激政策。预计中国楼市政策将进一步加大宽松力度,如降低按揭特别是符合要求的改善型二套房首付比例,提高个人住房贷款办理效率、增强房贷产品灵活性,以鼓励刚需和改善型需求积极入市;减免二手房交易税费,将二手房营业税豁免门槛从5年恢复至两年;政府收购商品房;限购、限贷政策调整;甚至限购政策取消,增强存量房流通活跃度等。此外,货币政策的进一步宽松,降息降准的消化,也将对购房需求形成一定刺激。

3月22日,中国社科院财经战略研究院发布的《宏观经济形势分析(2015年第一季度)》则称,“今年中国房地产市场的基本面可能仍处在亢奋后的疲弱期。伴随着间歇性刺激政策出台,房地产市场将产生阵阵涟漪,每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹,但政策作用有限。”。

该报告表示,从供需格局看:商品房施工与销售面积比已从2001年的2.9上升到2014年的4.2,35个大中城市多数库存化周期仍在警戒线的15个月以上,四线及以下城市的去库存周期时间更长。而刚性需求虽有恢复增长的潜力,但经济下行将使收入增长放缓,且保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。此外,投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。考虑到中等收入家庭群体前期透支严重,加上预期影响,改善性投资需求增长有限;一些国家的经济与住房市场复苏,导致部分资本及房地产投资向海外转移;金融改革、资本市场的扩容、股市复苏,将导致游资向股市转移。其预计今年上半年房地产市场将震荡回落,下半年将盘整反复。

(责任编辑:CBF中国经贸聚焦 记者:郁风)

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