海外投资房地产且行且慎
发布时间：2014-12-02 13:31:38 来源于：CBF聚焦网
摘要：国际化首先要量力而行；其次要切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等综合层面的异同和风险。
2013年成为很多中国房地产企业国际化战略元年，2014年成为它们海外战略稳健提速和收获之年。
10月25日，万达集团斥资10亿英镑，在英国伦敦核心区、紧邻泰晤士河投资建设的超五星级酒店(伦敦万达文华酒店)和顶级河畔公馆——万达伦敦ONE在全球公开发售。一年内万达还将在纽约、洛杉矶、旧金山等主要城市进行投资。截至目前，万达海外投资规模已累计超600亿元。
9月22日，复星国际有限公司宣布，将从2015年1月起与仲量联行合作对外租赁纽约第一大通曼哈顿广场。2013年12月，复星地产以7.25亿美元正式收购第一大通曼哈顿广场。
如果说以上投资西方国家还可以接受的话，10月6日，安邦保险宣布以19.5亿美元（120亿元人民币）的价格买下纽约华尔道夫酒店，则让美国政府坐不住了。
华尔道夫酒店位于纽约市曼哈顿核心地段，是纽约的主流社交活动中心，它被视为纽约的地标建筑之一。电影《闻香识女人》中有一段这样的台词：“我们在哪里？一切文明的焦点——华尔道夫酒店。”这段台词足以证明，该酒店自始建以来，已深深地将美国文化烙印其中。第31任总统胡佛开了在该酒店确定永久住所的先河，自那以后，在近一个世纪中，历任美国总统都会下榻酒店总统套房，这里也是美国驻联合国大使的官邸所在地。
按照此前协议内容，安邦集团将对酒店进行全面翻新，但酒店原持有者希尔顿集团则继续享有100年的酒店经营权。11月13日媒体报道，因担心该公司在对酒店进行装修时“动手脚”、以便日后实施监听或间谍活动，美国外国投资委员会（CFIUS）将重新评估该项收购，并有权阻止这项商业活动。
谁在投资
不仅房地产企业、保险公司、银行等在海外掠食，主权基金甚至私人也成为海外房地产的投资主体。
2013年7月，中国平安保险集团以2.6亿英镑(24亿元人民币)购入伦敦金融城标志性建筑劳合社大楼。2014年6月中国人寿联合卡塔尔控股，7.95亿英镑(约合84亿元人民币)购入伦敦金丝雀码头10 Upper BankStreet大楼90％股权，交易完成之后，中国人寿将持有该楼70％的股权，这是险资投资伦敦不动产的第二单。
而险资第三单，华尔道夫酒店拥有1413间客房，安邦保险斥以如此巨资收购，意味着它每间客房的单价高达140万美元。其入住率75.6％，日均房价316.52美元。中房信研究总监薛建雄指出，当年日本企业收购洛克菲勒中心，也是斥巨资，结果入住率必须达到70％才能保本，导致后来不得不以一半价格卖给美国房企铁狮门，后者成本降低后，重新装修后出租盈利。
对于中国企业会否步其后尘，世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟告诉记者，虽然2012年10月保监会就允许保险公司投资海外房地产，2014年2月再将房地产境外投资上限确定为上年总资产的15％，但中国金融机构非常谨慎，今年初的数据显示，险资境外投资的比例只有1％左右，所以他认为并不激进。
安邦保险斥巨资购买华尔道夫酒店也许不仅仅是从经济方面考虑，而且也不是为了直接经营，而是资产合理配置，稳定长期投资收益率。安邦保险与希尔顿建立了长期战略合作伙伴关系，在未来的100年内，希尔顿酒店集团将继续运营华尔道夫酒店。
与中国的一线城市2％-3％的收益率相比，发达国家的一些城市收益率还是有优势的，平安投资的伦敦劳合社大楼收益率可达6％，且租约还有10年。另外，国外的按揭贷款利率4％-5％，而国内高达6％-7％，国外资金相比还是有优势的。
“相对来说，国内稳定收益的物业不多。比如二线城市成都，办公楼空置率高达40％，沈阳零售空置率高达20％，竞争激烈，风险高，基本面转差。1-10月中国商品房销售面积和销售金额同比皆下滑。”陈仲伟表示。
记者查阅资料得悉，2013年中国保险公司总资产82886.95亿元，也就是说保险资金最多有2000亿美元可以投资海外物业。
在国际市场上，拥有庞大体量的主权财富基金身影也十分活跃。2013年12月中投以约7.5亿英镑从黑石集团手中购入伦敦西区写字楼奇斯威克园区（Chiswick Park）。
除了这些机构投资者，中国房地产企业是对外投资的主力军。绿地集团的海外投资额在中国房企中居首。2013年，绿地集团海外销售额30亿元人民币。2014年，新增100亿美元海外投资，目标销售收入200亿元人民币，海外投资额累计1000亿元人民币，最终形成了“4洲9国12城”的全球战略布局。
由于留学、移民、投资、旅游等的需求，中国个人投资者的购买力在海外房地产市场也“声名鹊起”。
最近，一份来自美国房协NAR的报告指出，过去一个财年(即2013年4月至2014年3月)，国际买家在美国购房的金额为922亿美元，比上年的682亿美元，增长了35％。其中，中国人在美国购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24％，比上年增长5％，继续排名第一。
这意味着，在美国，国际买家贡献的购房金额中，有近1/4、超过千亿元人民币是中国人贡献的。
根据上述报告，美国房地产市场的中国买家，有近76％是现金购房，其中，主要用于自住的仅占39％。
因为青睐豪宅，中国购房者在美国买房的平均价格也较高。美国现有房屋的平均价格为24.7万美元，而国际销售价格为39.6万美元。21世纪中国不动产引述加州一位华人房地产经纪人的描述称，中国人普遍喜欢豪宅，有的美国开发商就投其所好，专门建造一批比当地房子贵得多的豪宅卖给中国人。
投资风险
陈仲伟直言，房地产投资是一个非常本地化（Local）的产业，包括细微的文化差异，不同地理位置的购买力等等，所以他不赞成中国房地产企业国际化道路。
中房信研究总监薛建雄告诉记者，有的国家房屋售价2万元人民币/平方米，中国人以为很便宜，但其实经营费用很高，算下来投资收益率与国内相当。在国外，各地情况不同，但是各地市场发展都有各自的困难，海外拓展难言黄金机遇。
绿地董事长张玉良则表示，国际化首先要量力而行；其次要切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等综合层面的异同和风险；此外，在分工细化且系统的海外市场，要用好当地律师、会计师等专业机构的力量。
高纬环球资本市场部华东区董事苏金茂告诉《中国经贸聚焦》记者，不要以为美国政府没有审批事项，在美投资超过1亿美元的房地产项目是需要通过政府审批的。
安邦的事件也提醒投资者要注意政策风险。
陈仲伟说，纽约的税费既复杂又沉重。持有收入税（租金收入）分联邦税和州税，前者高达15-35%。2013年SOHO中国CEO张欣没有整栋收购位于曼哈顿的GM（通用汽车）大楼，就是为了规避（收购比例超过50%的）高额税费。仲量联行提供的资料则显示，伦敦若房屋所有人为海外居民，房屋出售不收取资本利得税。
陈仲伟还提示投资者不得不关注的近期汇率风险。国际融资成本因为美联储升息和人民币升值而显著增加，中国房地产企业海外投资的资金压力将凸显。
另外，海外融资成本大幅上升。中原地产监测数据显示，由于中国房地产市场风险加大，房企海外融资成本已普遍增加到7％以上，这获得碧桂园企业人士认同。“不过该成本还是比中国普遍的融资成本10％左右低，”陈仲伟表示。
中小房企的海外发债成本并不低，且额度不高。7月25日，力高地产集团称发行总额为1.25亿美元的5年期优先票据，年利率13.75％；而当代置业亦是发行1.25亿美元5年期优先票据，年利率12.75％。“海外融资与国内融资一样，投资者会综合考核房企资质、品牌、规模以及营收能力等。”
一个现实的案例是，2013年认购百亿的碧桂园马来西亚金海湾项目，实际销售额仅70亿元，原因是一些客户未能申请到贷款，部分购房者退订。
碧桂园一度因此盘成为马来西亚最大的开发商，总裁莫斌当时表示，公司希望未来5年能够实现海外市场“三分天下”。然而，今年以来受马航飞机失联等“黑天鹅”事件影响，首9月碧桂园合同销售810亿元，其中仅14亿来自马来西亚金海湾项目，9亿源于澳大利亚项目，远远低于去年70亿的国际化销售额。
目前碧桂园首席财务官吴建斌设定了海外投资占总投资额不超过10％的目标。
碧桂园在当地遭遇了诸多“不适”。为了保护当地开发商，马来西亚首相署经济策划单位宣布，自今年3月1日起，外国人在马来西亚联邦直辖区购房置业的门槛从95万人民币提高至190万人民币。
另外，自今年8月起，购房者被告知，贷款申请被银行拒绝，这意味着这批买家需要全额付款。
碧桂园人士还告诉本刊记者，马来西亚预售制度较严格，在交付时才可全额收回楼款。“所以我们对海外项目的净利润率要求高于国内项目，净利润率15%，高于国内的平均水平10%-11%。”
成功者的成功之道
与碧桂园不同，绿地宣称2014年在全球范围内在建面积超过7500万平方米，总投资超过600亿美元（海外项目总投资超200亿美元），持有酒店超过100家。今年海外业务销售收入将达200亿，明年再翻倍。
在绿地的规划中，未来5年，到2020年企业跨国指数达到25％以上。张玉良认为，全球配置资源的能力是国际化企业的必由之路。
很多人担心中国房企的国际化会重蹈日本的覆辙，张玉良则表示，日本海外投资失败案例是当年日本国内经济极度泡沫化、海外资产高位、未充分估量经济效益等因素综合造成的结果，而目前正处于人民币升值和海外资产价格走低的有利时间窗口，机遇难得。
2013年10月，绿地集团50亿美元收购开发布鲁克林大西洋广场地产项目，这是中国房企迄今为止在美最大投资。2014年2月，绿地斥资200亿造城马来西亚，拟投建中企在马最大单体项目，规划建设大型住宅社区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。
张玉良认为，相比此前版本，“升级版”的绿地国际化战略有其成功之处。
绿地国际化战略做的较为彻底，包括客户群的国际化（这也提示了以中国人为主要销售对象的风险性），在当地的系统和规模化开发，还有就是搭建海外融资平台，融资成本较低。
首先，区域深耕。绿地从多点布局向深耕发达国家、核心区域转变，从先期试水性质的单体项目开发，向系统化投资布局转变。
其次，全球客群。从初期房地产企业聚焦国内客群（追随留学、移民的脚步），向面向全球客群转变。
第三，坚持自主开发，不作财务投资，培育自有团队。另一大佬万科多以合作方式开发，获取国际化经验，预计今年海外销售不足1％。而绿地在善用当地金融、法律、咨询、建筑、建材等资源外，海外项目的核心管理团队基本由绿地集团派驻。
综合实力的提升，获得了国际资本的青睐。绿地香港成功上市，搭建了海外融资平台。据中信建投的研报，2014年主流房企境外融资成本，绿地以4.38％的年利率领先于万科、华侨城、保利等同行，为业内最低。
高纬环球华东区资本市场部董事苏金茂指出，相对来说，伦敦的税费更透明，但是中国目前投资的首选地还是纽约。
“纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦和悉尼仍将是中国在西方投资的首选之地。英国是中国房地产投资者在欧洲的首选，仅伦敦就占中国对欧洲房地产投资总额的62.7％。”
投资类别中，写字楼占50％。国有企业和私营企业分别占投资总额的一半左右。
（责任编辑：CBF聚焦网）
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