二手墓地交易：打不破的禁忌
发布时间：2014-12-02 12:34:13 来源于：CBF聚焦网
摘要：墓地是“逝者的永恒居所”，必然不可能像其他商品那样顺理成章走上二手市场的货架。
地下市场
圣约翰墓园（St. John’s Cemetery）是纽约皇后区内一座拥有百年历史的罗马天主教公墓。61年前，一名刚满一岁的男婴不幸夭折，家人把他葬在这里，并为他竖起一座小小的墓碑。现在再去圣约翰，已经看不到那块石碑了，曾经的安息之地看上去与普通草皮无异。六尺之下，死者的棺木和遗骨也已经随着漫长的岁月化为泥土。
现在，这位不幸男孩儿的弟弟也已经61岁。因为手头拮据，他正在为这块包含三个墓穴的地皮寻找买家——另外两个“空位”本来是为他的母亲和他自己预留的。因为纽约糟糕的经济环境，加上某些糟糕的投资决策，他和家人急需一些现金。
在纽约州，像这样的二手墓地卖主并不在少数。随着越来越多个人和家庭开始重新考虑自己的身后事，比如如何处理遗体，一个略带黑暗气息的二手买卖市场隐约浮出水面。仅在今年10月，就有至少35位纽约卖家在Craigslist或其他二手交易网站上出售自己名下的墓穴；渐渐地，一些专门从事葬礼服务外包的公司也开始代客户发布或处理转售事宜。因地段、大小差异，单个二手墓穴的叫卖价格从1500-11000美元不等；附带地面建筑的窖式陵墓出价略高，多数在8000-14000美元之间。
一半以上的二手卖家都在广告中表示，之所以转让墓穴，是因为他们打算搬到气候更温暖、更适合退休生活的地方居住（比如佛罗里达州）。另外一些卖家则是出于经济原因，比如前面提到的那位失败的投资者。
沉默的卖家
因为显而易见的原因，仍然有相当多的保守人士对转卖二手墓穴这种行为颇多非议。迫于世俗禁忌，圣约翰墓园至今不承认他们允许过任何私人二手买卖，坚持将这种交易称为“地契转让”。
即便是那些前卫的卖家，态度上多少也有些忌讳。他们经常声称自己不过是受友人或客户委托，也很少有人在广告中添加花里胡哨的推销词，有些人甚至不愿意与潜在买家攀谈。还有人冒着欺诈嫌疑，把二手墓地挂在“新商品”类别下出售。
苏塞特·海根（Suzette Hagen）是其中少有的健谈者。1987年，苏塞特在长岛松坪纪念墓园（Pinelawn Memorial Park and Garden Mausoleums）购置了一个双人墓穴。现在，59岁的苏塞特打算在税率更低的弗吉尼亚州安度晚年，希望将名下的墓穴以7900美元的价格尽快转手。墓园也有意收回这块双人墓穴，但出价远远不能让苏塞特满意。
“我们家的人去世后都葬在长岛，想来我也应该如此，但是从弗吉尼亚到长岛真的太远了。而且在那里我已经感觉不到他们的灵魂，剩下的不过是几块刻着名字的石碑。等轮到我的时候，最方便、也最节约的做法就是把我烧成灰扔到海里。”苏塞特说。这番言论基本能够代表二手卖家们的内心世界：他们不再执着于死后埋在故土；比起远在天边的不动产，他们更喜欢现金。
昂贵的死亡
与卖家相比，买家购买二手墓穴的动机显得不言自明，无非是更低廉的价格。数据显示，目前在售的纽约二手墓穴，价格大多高于墓园的回购价，但远远低于一手市场价。
基督教的传统是将墓园修在离自己生活区域不远的地方。在位于布鲁克林区的格林伍德（Green-Wood Cemetery）墓园，一个崭新三人墓穴售价在12000-14000美元之间，更奢侈一些的窖式陵墓最高可以卖到32万美元，而且墓园的规定是三个墓穴起售。在低收入者聚居的布朗克斯区，伍德劳恩墓园的一个普通单人墓穴也要6000美元起售，双人陵墓最高可以卖到75000美元。在伍德劳恩的“高端产品系列”中，最贵的是一个可容纳9人的豪华陵墓，售价450万美元。
纽约马赛-纳卡尔地产服务公司（Massey Knakal Real Estate Services）提供的数据显示，当地一些时髦社区的可建筑用地价格比5年前翻了3倍。今年6月份时，曼哈顿每平方英尺（约合0.09平方米）可建筑用地均价约为500美元，布鲁克林区为163美元，皇后区为148美元，布朗克斯区为55美元。
在纽约，普通单人墓穴的规格通常为2.5英尺*8英尺，以此计算，即便是布朗克斯最便宜的6000美元单人墓穴，每平方英尺价格也高达300美元，几乎是同区域可建筑用地的6倍。
“在纽约的人口密集区，墓地资源会加速稀缺。届时，墓葬成本必然会进一步上升，这几乎像死亡一样不可避免。”马塞-纳卡尔公司总裁罗伯特·纳卡尔（Robert Knakal）说。
这一预言时刻都在得到验证。早在2010年8月，《纽约时报》就报道称，因为资源有限，到2015年，布鲁克林的格林伍德墓园将被迫停止对外出售墓穴。现在，墓园已经接近饱和。因为大多数人仍然认为墓穴不应当重复使用，墓园管理者不得不绞尽脑汁，另辟蹊径，确保每一寸土地都能得到高效利用。他们甚至试图效仿英国的做法：如果某些墓地长期废弃且无人认领，墓穴将被重新启用，原先的往生者将被安置在下层，“新来的”则安置在上层，形成“上下铺”结构。而墓碑也是双面刻字，把占用空间降到最低。可惜这一想法推行并不顺利。
合法性
二手墓地卖家的态度讳莫如深，买家也并不坦然。从苏塞特和其他一些网上卖家的经历来看，虽然接到很多询价，但最后能谈成交易的还不多。
这并不能怪买家没有诚意，他们对二手墓地交易的疑虑是显而易见，也是可以理解的：这个名副其实的“地下市场”，它的存在合法吗？
根据纽约州法律，只有墓穴所在墓园才拥有墓穴的出售和转让权。不过，该法律仅适用于州内非营利性公墓，像圣约翰这样隶属宗教团体的墓园则不在其生效范围内。总体而言，在当前的法律框架下，留给二手卖家的灰色地带相当宽广。
“不允许个人买卖或转让墓穴并不意味着卖家就一定会触犯法律，” 纽约普凯律师事务所（Pryor Cashman LLP）合伙人理查德·贝塞尔（Richard Betheil）说，“只要在转手前首先询问墓园方面是否有回购意愿，如果墓园没有明确表示反对，所有者就可以在市场上自由出售二手墓穴，价格也不受墓园限制。就这一点来说，二手墓穴市场与曼哈顿二手公寓市场一样自由。”纽约州墓地管理局规定，如果所有者没有首先询问墓园意向，墓园有权拒绝向新的所有者发放地契。
墓地管理局主任刘易斯·鲍里什克（Lewis Polishook）说，据他所知，过去5年来纽约州还没有人因为出售二手墓穴而受到直接处罚。纽约州首席检察官办公室也表示，近年来没有发现因二手墓地买卖而导致的违法事件。
不过，虽然没有被记录在案，很多墓地买卖中的不合规行为却是真实存在的。相关法律条文的不甚普及和明确，导致了一些有意或无意的欺诈行为，比如说很多买家发现自己花了上万美金最后什么也没有买到，因为墓园根本不承认这桩交易。贝塞尔律师还经手过一起令人哭笑不得的买卖纠纷。当时，墓穴主人试图以2000美元的价格出售名下一个闲置的双人墓穴，但买家后来发现，其中一个‘位子’早就被占掉了。”
地下走到地上
在相关人士看来，二手墓地买卖监管的重担最终还是要落到地方政府肩上。
“现在的纽约二手墓地市场，看起来就像纽约楼市的翻版：随着资源稀缺推高土地成本，人们很难再通过正常买卖和持有不动产来获利；市场上充斥着专业或不专业的掮客，也少不了一些独立卖家。”纽约州墓地管理局的刘易斯说，“在楼市中，政府和大机构最终成为背后的主导力量，那么二手墓地市场也应该朝着这个方向走。”
贝塞尔律师同意他的说法。“墓园无法承担那个监管者的角色。自由交易越来越多，墓园很难、也无权去监管二手市场。而且就目前来看，为了缓解空间短缺，墓园对二手交易更倾向于听之任之。”
他解释说，归根究底，这是因为墓园无法通过随意提高回购价格来阻止私人交易发生。“根据纽约州墓园管理局的规定，所有墓园都必须将一定收入所得投入信托基金。基金将用于墓地的永久维护，防止有一天再无墓地可卖，或是我们所有人都死了，而墓园还在。”
而且贝塞尔还指出，一旦私人二手交易成为主流，墓园管理者手中再无资源可供流转，最后只能由政府来接管，从而造成不必要的公共财政负担。他认为，为了防患于未然，一旦私人墓穴交易过于活跃，纽约州政府必然不会坐视不管。
（责任编辑：CBF聚焦网）
近期热门资讯：
