活动房里的美国梦
发布时间：2014-12-02 11:29:48 来源于：CBF聚焦网
摘要：拥有自己的房子仍然是美国梦的一部分，哪怕是活动房。
人口逆流
最新一次全国普查显示，美国的人口迁移趋势正在发生逆转。此前，美国人热衷于从中心城区迁往郊区，其历史可以一直追溯到二战结束后，并且几十年间持续不断。但是，随着近几年来美国经济逐步释放复苏信号，大城市首先孕育出更多工作机会，越来越多美国人选择回归城市生活。
一开始，这股逆流并没有引起普通美国人注意。直到有一天，他们发现，不知从何时起，以往郊区常见的活动房社区，在大城市也随处可见。大批城市新移民居住其中。这些初来乍到者虽然满怀对新生活的憧憬，但大多无力购置属于自己的房产。
起先总有些势利之人，对这些简易房屋相当不屑，指责它们占据了宝贵的城市空间，甚至罪无可赦地破坏了都市风景线。毕竟在大多数人印象中，活动房是粗糙、简陋、缺乏审美价值的，充其量只是一个聚乙烯材料制成的、带门窗的大盒子，破败的郊区才是它们该呆的地方。
虚荣者们还没有意识到，这些流水线上下来的大盒子，也许正是美国人苦寻已久的住房危机解决方案。
聚乙烯盒子演化史
活动房最早起源于美国，其雏形可以追溯到早期的拖车——一种带车轮的可移动小单元，经常用于公路旅行或野营。
在移动拖车基础上，生产商开发出了可以在平地上组装的移动式房屋，最初主要销售给那些需要四处迁徙的人群。从20世纪50年代开始，这种房屋被广泛接受，成为美国最常见的廉价房，购买对象也扩大到了所有中低收入者。他们通常会在一个地方长期居住，甚至会用石质地基永久性固定房屋。1956年之后，为了方便推广，“活动房”（mobile home）作为新术语被引入。
传统活动房以矩形单元（unit）为单位，大多由喷漆铝板制成，一套活动房可由多个单元拼接而成。单元的各个部件通常由不同工厂生产，最后运到地基上进行组装。之前，美国单元活动房的标准宽度是8英尺或不到，1956年之后，生产商开始推出10英尺（约3米）宽度单元。
同一时期，活动房开始在欧洲盛行，进而在60年代发展到加拿大和亚洲，包括日本和中国，最早主要用于临时性住房，之后广泛用于临时性办公、大型野外施工、民用安置、商业、展览、旅游区休闲度假、救灾以及军事用房等等。
1976年，美国联邦建筑规范（HUB Building Codes）开始生效，规定了活动房单元的设计和建筑标准。1980年，国会正式将活动房专属名称改为“预制房”（manufactured home）。此后，活动房质量标准大有提高。随着概念的清晰化，其产品定位也进一步明确为：标准化设计、工厂化生产、模块化组合、可拆卸移动、可重复使用、易库存重组的集成房屋。
金融危机后的几年，美国房地产行业历经崩溃和沉寂，现在又渐有起色。预制房产业也再次遭遇发展契机。
平价的美国梦
近几年来，房屋价格持续上涨，而中低阶层收入水平却不见改善，如此一来，拥有属于自己的房产成为许多美国人遥不可及的梦想。美国联邦人口调查局（Census Bureau）数据显示，2013年第4季度，全美住房拥有率继续降至65%，2009年时这一比例是69%。
很多无力购置自有房产的家庭转而投入租房市场，但结果不过是将租金价格推高到前所未有的水平。很多时候，高昂的租金换来的也不过是逼仄陈旧的临时居所。
很快，预制房制造商和推广者从中发现了广告诉求点。他们指出，与普通住房相比，预制活动房能够同时满足居住者对生活质量和成本效益的要求。“我们的新式活动房，居住条件甩开普通公寓一光年，”平价住房联盟（Affordable Housing Aliance）CEO唐娜•M.布雷兹（Donna M. Blaze）说。平价住房联盟是一家公益机构，专门帮助飓风桑迪的受害者购买廉价预制房居所。
美国人口调查局的数据显示，2013年，预制房成交均价为6.4万美元/单元，而普通独栋家庭住宅的销售均价为32.4万美元。普通家庭住宅售价已经包含了土地价格，而预制房购买者通常还需要与土地所有者签订租地合约，另外支付租金。但整体而言，预制房的成本仍然远低于普通住房：在全美范围内，按照2013年第4季度物价计算，预制房每平方英尺平均成本约为43美元（包含租地成本），普通建筑房屋为每平方英尺93美元。
“很多工薪家庭因为购买力有限，完全被排除在楼市之外。但对任何人而言，拥有自己的房子都是美国梦不可分割的一部分。”NextStep公司董事长兼CEO史黛茜•爱普森（Stacey Epperson）说。NextStep致力于在制造商和平价住房公益组织之间充当中介。
美国预制房屋协会（Manufactured Housing Institute）统计显示，全美约有1800万人以预制房为居所。在所有不享受住房补贴政策优惠的交易中，预制房市场份额最大。鉴于联邦政府不断削减补贴预算，花在住房补贴上的公共开支持续收缩，预制房的市场前景不可小觑。
从收容所到精致住宅
至今，很多人对预制房的印象还停留在活动房年代。简陋、廉价、社会边缘人群的收容所，是预制房屋的固定标签。
随着人们消费观念的改变，以及城市居民对活动房需求的扩大，制造商也在不断调整产品定位，逐渐在原来的基础上，增加了美观、环保、节能和安全等新标准。一些知名设计公司出品的预制房，足以让任何公寓蜗居者垂涎。
针对日本城市狭小、紧凑的空间特征，以简约著称的时尚品牌无印良品（Muji）推出了“垂直屋”（Vertical House）多层预制房系列，深受评论家和粉丝追捧，每套售价约18万美元。知名设计公司ARKit紧随其后，在澳大利亚墨尔本推出了艾森登住宅系列（Essendon Residence）。艾森登每套面积110平方米，配备全套节能家电和罕见的木质天窗，市场价30.7万美元。芝加哥一家建筑公司推出过一栋名为C3的概念性现代预制房，从设计到完成内部装修和外部景观，一共只花了15天时间，市场价40万美元。
即便抛开这些时髦精致的大牌作品，预制房流水线上的低端产品也已经一改往日面貌。现代、节能、极简主义正在成为新标签。
美国新汉普郡居民旺妮塔和凯文•奥德薇夫妇（Wanita & Kevin Ordway）也曾被普通楼市拒之门外。凯文是木匠，而旺妮塔已经退休，二人积蓄有限。原本两人打算租一套公寓，去年偶然得到机会购置了一套预制活动房以及周边2英亩（约8094平方米）土地，共花费87500美元。这套100多平方米的房子由3个卧室、2位卫生间、1个带壁炉的起居室、1个附带角桌和大理石中央岛台的厨房组成，对奥德薇夫妇来说，相当宽敞。入住前房屋已经预装水电系统，厨房和卫生间还自带色调活泼的常春藤壁纸。
旧式活动房因为用料单薄，内部冬冷夏热，多年累积下来，空调费用甚至超过一套新预制房的价钱。付款之前，为了了解房子的冬季用电量，奥德薇夫妇委托电力公司对整套房屋做一次电力审计，结果发现，因为过于省电，这套房子甚至达不到电力公司的审计门槛。
“活动房真是个美妙的选择。”旺妮塔说，“只要你不计较人们对活动房的刻板印象，会发现它们跟普通建筑一样结构坚固、功能齐全，一点都不敷衍，而且更节能，更环保。”
“这些预制房连时速55英里的公路运输都能抗住，普通建筑可不行。”某预制房业主联合会主席保罗•布拉德利（Paul Bradley）说，“在联邦建筑标准之下，预制房整体性能优于普通住宅，这是毫无疑问的。”
行业短板
美国预制住房研究所 （Manufactured Housing Institute）数据显示，2011年，全美预制房需求一改颓势，开始缓慢上升，2013年达到60000套。但是，这个数字与20年前相比不过九牛一毛。整个1980和1990年代，美国每年的预制房出货量都能轻易超过20万套。
之所以需求剧减，是因为在次贷危机之前，美国预制房市场就已经发生过一次小规模的预演——上世纪末至本世纪初，银行和其他贷款机构普遍降低借贷门槛，放松对申请者的材料审核，甚至时不时篡改贷款申请，结果造成大量借款人违约，很多出借方因此破产。可惜的是，美国人并未因此有所警醒。
“与普通住宅一样，预制房市场最大的问题也是如何处理贷款。”平价住房推广者道格•莱恩（Doug Ryan）说，“有些机构贷个款简直跟买二手车一样简单。”
另一方面，对购房者来说，贷款时又缺少选择余地，因为多数制造商都有关系紧密的合作贷款机构。与此同时，市面上可供选择的融资产品种类也不多。根据美国法律，预制房像汽车一样，性质更接近动产，而非房产，因为很多预制房所有者并没有同时买下相对应的土地所有权。2013年，78%的预制房社区住房被联邦人口调查局归类为私人动产。
这意味着，预制房业主无权享受普通住房贷款利率，只能申请成本更高、期限更短、风险更大的动产担保贷款（Chattel Loan），后者利率比前者普遍高出50-500个基点，有时甚至高出一倍。新汉普郡的奥德薇夫妇申请到的贷款利率是8.875%，远远高出一般30年固定住房抵押贷款利率水平。
除了贷款和利率，土地所有权也是预制房的另一大风险根源。联邦建筑规范规定，预制房必须固定在永久性基座上，一旦组装完毕就很难移动。但是，一些土地所有者经常不顾屋主意愿，擅自出售土地，很多预制房业主因此陷入留不得、走不了的尴尬境地，有些屋主还因此失去投入在土地中的期权。所以平价房推广组织强烈建议预制房业主连同土地一起购买。
值得肯定的是，针对现存问题，业主和相关机构正在努力推动改革。很多社区积极成立股份制合作社，帮助那些预算紧张的业主以联合名义购买土地所有权；或是干脆买下社区内整片土地，再回租给业主。一些平价房推广组织积极运作，希望预制房交易过程能够更加透明、贷款种类更加多样。比如福特基金会（Ford Foundation），该机构正在努力游说国会，希望能从法律上将预制房归类为私人不动产，同时加强对制造业者的质量监管。
“我真心认为，预制房产业正在发生重大转变。”福特基金会项目负责人丽萨•戴维斯（Lisa Davis）说，“行业参与者比从前更有责任感。无论什么行业，这都是发生质变的第一步。”
（责任编辑：CBF聚焦网）
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