限购松绑潮席卷
发布时间：2014-09-02 12:35:04 来源于：CBF聚焦网
摘要：由中央发令强制推行了三年的楼市限购政策，就这样以一种“中央默许”的方式，慢慢在各个省市取消了。
8月楼市限购解封潮漫延之快，出乎了此前所有业内人士的谨慎预估。
打响解封潮第一枪的是内蒙呼和浩特。6月26日上午9点，呼和浩特房地产开发监督管理处对刚发布的限购松绑通知又发了则“更正声明”，正式通知松绑，成为全国首个发文确定放开限购的城市。
和过去地方上发文次日即遭中央打压不同，呼市这次没有收到任何上级回应。由中央发令强制推行了三年的楼市限购政策，就这样以一种“中央默许”的方式，慢慢在各个省市取消了。
呼市限购令明确：“取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。”尤其还提到：“要充分发挥市场对资源配置的决定性作用。”
截至8月20日，全国47个限购城市中仅剩北上广深等9个城市尚未调整，其中上海和北京分别于8月16日和8月19日传出了部分银行限贷政策的松绑。
有意思的是，2012年限购令执行以来，楼市成交量减少，房价却没有下跌，而是以较平缓的坡度继续上涨了两年。来自搜房网的数据显示，上海新房均价2012年5月至年底保持在27000元/平左右，2013年1月又恢复涨势，直到今年4月达到最高点32527元/平，涨幅达到20.47%。
上海作为外来人口集中，刚需旺盛的一线城市表现略滞缓。从全国数据来看，2014年1月部分城市就开始出现房价环比下跌，跌势从三四线城市向一二线城市迅速扩散。2月22日，杭州传出某楼盘促销导致先买下的房主们去售楼中心打砸的新闻。这一原本被解读为偶然事件的消息，从4月开始转化为数据面全线的掉头向下。至7月，《杭州楼价跌回四年前》的新闻标题见诸媒体。
今年5月《经济观察报》头版发表了一篇观察性评论，指出楼市首次出现了“非政策性”下跌。换而言之，限购令其实并没有真正hold住房价，而在房价因“非政策”原因下跌时，“救市意图”明显的限购松绑出现了。同样讽刺的是，松绑也没有带来“强心针”效果，6、7两月，除个别城市和个别楼盘曝出抢购消息外，70个大中城市新建住宅环比下跌的达64个。
限购纷纷松绑
呼市限购政策推出不久，推出效果如何就引起关注。据7月4日的《北京日报》报道，呼和浩特房产交易中心呈现买方冷淡，而卖方热情的场景。“商品房网签业务区门可罗雀”，“开发商预售、开盘等审批业务柜台前却排起了队”，供大于求的态势十分明显。
7月10日山东济南也宣布放开限购。济南城建委提请调整限购政策的文件在网上曝光，未遭官方否认。和呼市不同的是，济南据报松绑后一度出现了成交量井喷。
在所有松绑限够的城市中，被认为尺度最大的是福建省的“闽八条”。8月8日出台的“闽八条”不仅提出福州、厦门可以调整放开住房限购，还在首套房认定上提出，家庭购买改善型普通商品住房按首套房认定，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房均属于普通商品住房，间接放松限贷。
中原地产首席市场分析师张大伟认为，福建的政策涉及到房地产交易、建设的所有环节全面放松，在省级层面还是第一个，对信贷的松动，范围之广、力度之大都超过了预期。
不过，限购松绑政策效果整体上还是十分有限。杭州、萧山、济南、成都等城市，取消限购后日均成交量出现飙升，长春、武汉、宁波及南宁等城市，取消限购后成交量只有5%左右的小幅提升。其他城市均没有明显效果。业内人士在评价这一现象的原因时，无不认为和限贷没有相应放开有关。正所谓“兵马先行，粮草未动”，缺乏银行给予的资金支持，限购松绑成了空中楼阁。“从目前多个城市的成交变化情况分析，在限购政策被解除后，依然难以阻止楼市下行。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。
但这无法解释福建的表现。厦门均和房地产评估董事长王崎认为，可能需要一段时间才会表现出来。“最近当地一些楼盘的访客量在增加，这说明市场在回暖。”他认为，眼下要做的，是加快资金流动，提升开发商和银行的预期。
京沪眼球效应
因此上海和北京两座城市限贷松绑迹象就格外引人瞩目。尽管这两座城市都没有限购和限贷放开的明文规定，但还是被证实多所银行首贷利率下调。上海建行一份内部文件的流出更是牵动了媒体的神经。
这份限贷调整的内部文件8月16日晚以图片的形式在微博流传开来，文件显示：第一，外地购房贷款结清，本市首次购房算首套；第二，2011年1月31日前允许2套贷款记录，现全部结清，本市无房，算首套；第三，允许有N套贷款记录，原来只允许有3套，现全部结清上海名下无房算首套；第四，首套房最低可打8折利率(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)。
建行未具名人士随后称，该调整只针对其一手合作楼盘，而且“仅是初稿”，“还未准备落地，暂不执行”。此外，招商银行、上海农商行和民生银行都证实7、8月份在上海推出首套房利率优惠。北京方面，28家银行中，有6家银行不同程度地下调了首套房贷款利率，其中民生银行由此前的停贷转为首套房基准利率放贷，暂时停止贷款的银行也减少到了6家。
今年4月以来，央行、银监会多次“喊话”，要落实差别化信贷政策，加大对首次自住型购房人群的贷款支持力度，但是，商业银行实质性的利率优惠至今没有出现，对刚需置业人群的购买支持力度不足、贷款成本偏高，在房价依然偏高的现阶段，购房人已经对房价的继续回落以及可能出现的利率优惠产生了很强烈的心理预期。此时，如果没有银行利率方面的实际支持，或者房价不能出现更大幅度的实质性回落，即使多地继续放松楼市限购，也难以在短期内刺激市场需求入市、拉动市场回暖。
“限购松绑潮的蔓延与新一届政府转变调控思路有密不可分的关系。”谢逸枫认为，“今年的政府工作报告提出了‘分类调控’政策，并且新任住房和城乡建设部部长陈政高更是在其上任后的第一次全国住房和城乡建设工作座谈会上提出‘千方百计地消化库存’的工作要求。”
中原集团主席黎明楷认为，解除限购并不是楼市的“救命稻草”，市场不会因此很快产生明显的变化，楼市交易量能否恢复还与房地产信贷政策高度相关。由于当前信贷收紧态势未改，供过于求、库存消化压力较大的地方解除限购政策不会引起房价大幅反弹，北上广等热点城市的限购政策还不会轻易放开。
附：松绑城市
4月18日 江苏无锡 购买60平方米以上住宅即可落户。
4月25日 广西南宁 广西北部湾经济区内规定的地区可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
4月28日 天津 只要滨海范围内无房，即可在新区购房。
5月 1日 安徽铜陵 购房者购买首套房可享1%契税补贴。
5月 5日 浙江宁波 购房资格审查由两地核查变为一地核查。
5月 7日 河南郑州 个人住房置业贷款可获政策性担保。
5月16日 江苏扬州 允许借款人申请公积金贷款时,提取本人及配偶的住房公积金。
5月23日 安徽宣城 安徽宣城公积金贷款额度上调至30万元。
5月29日 海南海口 本省人海口购房120平方米以上可落户。
6月10日 辽宁沈阳 对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋。
6月26日 内蒙古呼和浩特 居民购买商品住房不再要求提供住房套数查询证明。
7月10日 山东济南 全面取消限购。
7月14日 南昌宣布有条件放开住房限购，除了东湖、西湖，青云谱、青山湖四个区，其他市区区域不再限购。
7月19日 武汉140平方米以上的住房不再纳入限购范围。
7月21日 苏州90平方米以上不再限购。
7月29日 杭州取消140平方米以上户型限购
7月29日 温州宣布从第二天起全面取消限购
7月30日 宁波取消90平方米以上户型限购
8月1日 绍兴市宣布限购正式取消，二套房标准认房不认贷
8月8日 福建出台“闽八条”
8月11日 湖南省的“湘五条”来了，成为第二个公开出台楼市刺激政策的省份。
8月20日 太原、绍兴、哈尔滨先后发布消息，宣布“放松”当地的住房限购政策。
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