工业园区泡沫
发布时间：2014-06-04 14:29:14 来源于：CBF聚焦网
摘要：在全国范围内近年普遍兴起的各类工业园区、经济开发区等建设热潮下，不少地方纷纷出现的园区空置乃至抛 荒
从南京乘坐大巴约两个小时，自宁宿徐高速公路出口下来，眼前便是以美食小龙虾而闻名的苏北 县城盱眙了。
沿途可见一排排的整齐厂房和企业招牌，提醒 着我们关于这个县城另一个重要的存在——盱眙经 济技术开发区。
再过半个多月，到6月中旬，第十四届中国•盱 眙国际龙虾节就将举行，而它最重要的主题之一便是 招商引资，这对该园区来说显然意义重大。在城区主 干道山水大道两旁，随处皆是矗立的张牙舞爪的红色 小龙虾雕塑，喜庆之余也暗涌着如媒体所称“红色风 暴”般的急切与冲动。
在盱眙的短暂察访中，《中国经贸聚焦》记者 发现，经历十余年冒进却相对冷清的发展之后，尽 管盱眙经济技术开发区已大幅提高招商引资门槛并 约束产业类型，但仍然存在极低的工业用地价格、 政府主导的招商引资方式、园区土地的部分闲置和 将大片原有工业用地转为商业用地开发住宅地产， 乃至规划建设面积更大的新园区，当地工业园区发 展依旧面临着不小的问题。
如果说盱眙工业园区正开始走上逐步规范之路， 那么在全国范围内近年普遍兴起的各类工业园区、经 济开发区等建设热潮下，不少地方纷纷出现的园区 空置乃至抛荒、“工业鬼城”现象则更令人关切。 有一种观点说，在中国房地产泡沫之外，遍地开花 却没有人烟的大大小小的工业园区、开发区或将是 另一个巨大的泡沫。
盱眙：举全县之力??: ?E5??发区
盱眙经济技术开发区位于盱眙县城区东部，与宁 宿徐高速相邻。2001年10月，盱眙在苏北各个县区中 率先创办了这个工业园区，以承接苏南、浙江等地产 业转移和融入南京“一小时都市圈”。园区规划总面 积达44.8平方公里，目前已建成38平方公里。2006年4月，升格为省级经济技术开发区。
“我们园区有很多优惠政策，比如土地出让价格在江苏执行最低标准，每亩只要6.4万元（96元/平 方米）。土地采取招拍挂方式出让，使用年限是50 年。”5月20日，当《中国经贸聚焦》记者以欲到该 地投资洁净设备制造企业为名，来到位于开发区迎春大道的企业服务大厦时，盱眙县招商局的一位接待官员介绍说。
据悉，其财政扶持在江苏也是最多的。进区企业缴纳的增值税县财政分成部分（12.5％），实行“前5 年奖励100％、后5年奖励50％”；企业所得税的地方 留存部分，实行“前6年全额、后4年减半”。
该官员表示，“这已经是非常优惠的政策了，鼓 励企业多开票。执行先缴后返，退税操作方便。”
报道称，多年来，该县举全县之力办工业园 区，2006年起开展招商引资“百日竞赛”活动，对 项目直接引资人等制定“十分诱人的奖励措施”。从 全民招商到全民招商与专业招商相结合，目前在外驻 点的区域招商分局多达25个，并新成立钢管轴承、凹 土、城建、旅游和外资5个产业招商分局。
自2001年开始举办、2008年起升格的盱眙国际龙虾节，招商引资更是其重头戏。像去年的龙虾节就吸 引27个项目成功签约，投资总额84亿元。
这位官员还称，“企业落地园区前后，管委会投 资促进机构都会做一些具体的帮办服务，从工商登记 到临时用电用水，包括厂房设计建设等，都有专人介 入，帮助协调与各部门的关系，直到企业投入生产、 开票退税，也有相关人员进行服务。我们的帮办服务 在江苏省乃至全国都是有特色的。”
此外，该县极力保护客商利益，规定凡到区内企 业吃、拿、卡、要、报（报销），或利用职务之便强 行向企业推销产品、摊派报刊的，一律给予党纪政纪 处分，直至开除党籍、开除公职。
不过，他也表示，随着园区发展，目前招商 引资门槛已经提高并对产业类型做了限制。入区企 业要求固定资产投入在3000万元以上（建区之初为300万元），污染、高耗能和产能过剩企业均不予引进。记者注意到，这与其提供的盱眙招商指南手册中固定资产投入5000万元（或300万美元）的要求 有所差距。
“如果你们企业投资规模较大、产业层次较高、 产品较好的话，在实际土地价格等方面还会考虑给 予更多的优惠。政策是死的人是活的，只要愿意来 投资，很多优惠都可以具体商量。”临走前，该官员对记者承诺道。
工业用地转盖楼盘
按照官方说法，盱眙开发区现有企业500余家， 已初步形成钢管轴承、高端装备制造、新能源、凹土 等为主的特色产业体系。2013年，规模以上工业企业 实现开票销售135亿元。上述招商局官员也称，“目 前开发区工业产值约占全县的30％，开票在财政这 块有10个亿左右。”
但漫步园区，与宽阔平坦的道路形成鲜明对比的 是，在铁围栏圈起的不少场地内，往往有大片空地闲 置，杂草及人高；还有一些工厂大门紧密，丝毫看不 出任何开工生产的迹象。
在圣山路江苏某塑料制品厂前，记者就看到， 栅栏铁门紧锁，门内空地上堆放着一些产品、建筑材 料和垃圾，厂内杂草丛生，靠路边的一栋厂房破旧不 堪，碎坏的玻璃窗看起来已许久无人修补。
相隔不远的另一家工厂情况类似。边上一处居 民小区的饮食店老板告诉记者，该厂已倒闭快一年 了。以前到中午时还有些邻近工厂的工人三五成群 来吃饭，现在几乎门可罗雀。
及至傍晚五六点，本该是很多工厂下班的时间， 记者却发现，从各家厂里走出的人群稀稀拉拉，三 三两两。
盱眙县招商局官员也承认，“尽管开发区规模 企业有四五百家，如果算上小规模企业则有上千家， 但真正产能比较正常的企业只有300来家。这几年企 业状况都不是很好，像轴承企业产能过剩，技改跟 不上，大口径的应用于大型设备、航空领域的产品 少，价格竞争无序。”他表示，“我们正在对原有的 一些小规模企业进行清理，这也是一个调整和规范的 过程。如今引资目标瞄准的是江浙沪好的企业，尤其 是全国五百强和世界五百强企业。”
而熟悉开发区的一位当地人士甚至在淮网社区 上称，除了新海电子等少数大型企业，“现在工业 园区里还有几家是搞实业的，能够纳税的？这还用 我说吗？”
园区另一引人注目的现象是，大片工业用地正被 转为商业用地开发住宅地产等项目。开发区管委会附 近的一处原有企业土地，就已经变成了一个叫“水木 清华”的大型楼盘施工现场，几幢高楼拔地而起。其 对面一个名为“盱眙商务会所”的项目，则还是水 泥立面的4+1层半拉子工程。据“水木清华”楼盘旁 的山东某石材企业的看门工人称，“这个会所建了 大概有两三年”，而它的项目牌上却写着“计划工 期：180天”。
开发区的这个调整与盱眙城区扩张有关。据招 商局官员介绍，“开发区40多平方公里，其中正在 改成商业用地的老区大概20平方公里。盱眙两面背 水一面靠山，城区发展只能往东边平原扩，而原来开发区就紧挨在城区东面。我们也借此对原有一些 企业的用地进行清退或拆迁，基本都还是负拆，不 可能让企业亏本。它们原来拿地也很便宜，有的只 要每亩1.3万元左右。”
曾做过一份盱眙工业地产市场专项调研报告的 中商情报网产业研究院行业研究员吴超国，在接受《中国经贸聚焦》记者采访时就此分析称，很多地 方上马各类工业园区，除了招商引资发展区域经济 的压力外，事实上，也是将此作为提高政府土地出 让收入的重要手段，特别是将土地性质变更，先征 地后划为工业用地，再变更为商住用地，这样土地 价格立马大幅飙升。
上马更大的新园区
走在开发区里，虽然车流不算少，但时常半天 都见不到一辆出租车。将记者从市区送到园区的一 位出租车司机还特意留下自己的名片，说“这里不 好拦车，可以打我电话”。至于公交车更是难觅踪 影，在一处崭新的公交车停靠站，记者看到，站牌 上仍空空如也。餐饮等配套设施也很少，只有在一些居民集中点才有。
在园区污水处理设施方面，盱眙县招商局官员 对记者表示，“已有污水处理厂，对排污进行集中 处理”，但区内一家企业的管理人员却告知，盱眙 目前只有生活污水处理厂，还不知道有工业污水处理 厂。“你是愿意相信他，还是相信我？”他反问道。
据记者查验，在对承担城区生活污水处理的城 南污水处理厂进行改造之外，2009年盱眙确实提出 加快经济开发区污水处理厂及管网配套工程项目建 设，该项目分两期进行，在二期工程建成后，日处 理污水能力将达4万吨。而在今年5月11日，当地政 府网关于“盱眙经济开发区积极创建省级生态工业 园区”的相关报道称，验收评审专家组在肯定了园 区成绩的同时，也指出部分园区污染物治理设施的建设仍比较滞后等不足。
尽管现有开发区还待调整和规范，但盱眙已经在开始规划建设一个面积不小于它的新产业园区。 这个位于该县东南部的“宁淮新城”（宁淮新兴产 业园区）项目，2003年1月由南京和盱眙所属的淮安 两地达成合作协议共同建设，规划总面积达45平方 公里，重点发展新能源、新材料等新兴产业和中试 研发、总部办公、服务外包等高端服务业，试图打 造产城融合样板区。“目前新区还在规划，基础设 施刚刚开始建设，还需三五年时间才能建成。”前 述招商局官员告诉记者。
吴超国对记者评论说，在原有园区功能未能很好 发挥的情况下，又马上转入更大规模的新园区建设， 这是各地政府常有的通病。在某种程度上显示出很多 地方政府的盲目冒进，不切实际贪大求全。园区建设 不尊重科学规划、不经过严谨的科学论证，投资建设 具有强烈的冲动性。
热潮背后泡沫显现
盱眙是近年来中国各地工业园区建设热潮的一 个缩影。不乏比之盱眙要极端得多的例子，一些地 方的园区闲置乃至抛荒、“工业鬼城”现象频频见 诸报端。
2013年3月，媒体就曾报道，继高利贷崩盘、 楼市泡沫破灭之后，寄托内蒙古鄂尔多斯“产业转 型”梦想的空港物流园区、江苏工业园区等多个工业园区，被发现入驻企业稀少，开工进度迟缓，呈现出一派“工业鬼城”迹象，有企业老板怒斥该市 领导拍脑袋办事。
同年1月，武汉市汉南区美国新都市工业城镇也 被曝深陷“空城危机”，可容纳200家企业的园区在2008年12月一期工程完成后共计入驻18家企业。此 外，位于武汉市郊区的卓尔生态工业园等多个工业园 区都普遍存在厂房空置、工业用地撂荒的现象，总计 占地面积超过1万亩，空置率达90％以上。
更早前的2010年9月，还有报道称，贵州省黔东 南州凯里开发区成立10年，仍然是个空壳，区内企业 寥寥可数。目前开发区只有不到3万人口，企业也多 为高耗能企业，不太符合高新产业园区的定位。开 发区管委会办公室人士笑言：“我们没什么可宣传 的，也许只能作为负面报道的典型。”
再比如，长三角是园区经济典型的地区之 一 ， “ 我 们 做 过 一 项 调 查 ， 长 三 角 地 区 的 苏 锡 常 等 城 市 ， 商 务 园 区 空 置 情 况 比 较 严 重 ， 空 置 率 可 达60％至70％”，上海斯盖营销策划有限公司总 经理余勇生2012年时曾对媒体表示。据介绍，2005 年到2010年间，长三角地区一窝蜂建起一批产业园 区，但受限于经济发展程度，后期并未达成预期效 果。在无锡，据不完全统计，各种产业园项目目前 已多达40余个。
中国社科院可持续发展研究中心副主任陈洪波 表示，中国产业园区在建设中存在诸多问题。最突 出的问题是很多园区产业趋向同构化，无序竞争现象 比较严重。“国家级、省级、市级，甚至县乡都设有 开发区，很多地方一个城市设立几十个产业园区。在 北京、上海、南京、广州、深圳、杭州等10个城市， 近五六年光是动漫创意产业类的园区就有300个，平 均一个城市有30个。有的地方5平方公里范围内建了4个文化产业园区。”陈洪波说。
其次，许多产业园区在建设中重产业轻居住，产城没有融合，导致出现“鬼城”现象。此外，有 的园区只招商不择商，入驻企业鱼龙混杂，不同类 型的产业交织在一起；有的甚至忽视环保，结果成 了污染的“重灾区”。
有评论表示，工业园区建设热潮的背后，显然是地方政府急功近利的结果。为完成政绩考核，各地相互攀比，不计代价招商引资，形成恶性竞争，导致园区重复建设、同质化严重。这也折射出一些地方领导 决策失误，不顾地方产业资源、地理条件、基础设施 的实际，一味认定工业化才是地区经济增长的“发动 机”，有条件要上，没有条件创造条件也要上，结果 导致问题的产生。
中商情报网吴超国还特别指出，工业园区市场 化，将土地开发、招商等交给专业市场主体，当是 园区发展的必然趋势。政府过去大包大揽的方式不 仅易滋生腐败，而且由于资源错配，往往在服务上 缺位，精力都放在了招商引资而轻视科学规划、轻 视园区服务，这造成了很多严重的后遗症，土地资 源大量闲置浪费。
而针对在房地产泡沫之外，遍地开花的工业园 区、开发区或将成另一个巨大泡沫的说法，中国产 业新区研究院研究员肖楠对《中国经贸聚焦》记者表 示，在北京、沈阳、青岛、重庆、成都以及上海等长 三角城市，市场供给确实比较大，同质化严重，各类 园区能否与需求匹配，有待从产业的周期来判断。吴 超国则认为，至少工业园区的工业用地出让价格还很 低，增速也远低于住宅和商业用地，而且从质量上来 看，中国还非常缺乏优质的工业园区。
新政风暴
工业用地的价格长期偏低，政府以高价出让住宅 和商业用地，来补贴工业用地，也是工业园区过度开 发、土地利用效率低下的重要原因之一。
值得关注的是，由于近年严格限制城市的过快扩 张，很多城市的用地指标日益紧张，清理闲置和低产 值的工业用地成了很多城市提高土地利用效率，提高 园区产出的手段。
去年6月，河南全省共清理闲置土地10.89万亩，其面积相当于21个郑东新区CBD的大小。湖北黄冈市浠水县鄂东滨江新区的美尔雅工业园，规划土地面积400亩，实际使用仅42亩，剩余300多亩土地被用作种 树，在当地政府下达文书收回闲置土地后，去年5月 美尔雅公司将浠水县国土局告上法庭。
盱眙继2004年一下子砍掉19个乡镇工业园，把全 县新投资项目集中到一个工业园区后，2007年又出台 相关意见清理整治开发区用地，对包括未按合同约定 期限开工建设、竣工后不能生产或停产，造成厂房空 关闲置半年以上的，以及连续两年工业税收亩均低于5000元的项目，土地予以收回置换。
尤其今年以来，以“集约用地”为中心，多城市还密集出台工业用地新政，一场工业用地土改风暴俨然正在 袭来。缩短土地出让年限、推行弹性出让成为普遍选择。 比如，北京市的政府工作报告提出，推行工业用地弹性出 让，北京经济技术开发区规定，出让年限一般不高于20 年；上海今年7月起将执行一般产业项目类工业用地最高 出让年限不得超过20年的规定；杭州出让年限原则上按照30年设定；湖南则设定10-50年五种年期模式。
此外，上海明确提出，“土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让”。北京之 前已规定，研发、工业项目未经批准，国有建设用 地使用权不得转让。
肖楠告诉《中国经贸聚焦》记者，他们的最新 研究数据显示，随着工业用地收紧，今年上半年工 业用地价格已明显上涨。同时，工业用地新政对开 发运营主体提出更高的资金等综合实力要求，尤其 要求产品必须真正服务于实体经济等，“因为不能 通过短期的物业销售来实现盈利，可能带来开发运 营模式的变化”。在她看来，未来工业用地会越来 越规范，产业园区发展也将从传统的政府主导的开 发区和高新区，到有更多市场化力量参与，形成各 环节的专业化分工。
肖楠亦对在现时部分区域的工业园区和工业地产 供给过于庞大集中、同质化严重，以及行政力量还将 与市场力量进行艰苦博弈，表示了担忧。“但总体上 还是可以谨慎乐观的，未来希望能逐步走向一个内生 和均衡的理想状态。”
（责任编辑：CBF聚焦网）
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