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楼市拐点将至?


发布时间:2014-04-02 11:19:09    来源于:CBF聚焦网

摘要:在货币超发,地价上涨势头不改,房企不缺钱,一二线城市供不应求局面未彻底改变的情况下,房价难言下降。同

从杭州等地楼盘跳水到宁波兴润置业资金链断裂,从舆论充斥关于“变天”的激辩到春季楼市的明显冷清,去年持续火爆的房地产市场似乎正酝酿着新一轮危机。

多位业内人士对《中国经贸聚焦》记者表示,尽管目前判断楼市崩盘、房价拐点将至尚缺乏充足的事实和数据依据,但在销售回落、信贷收紧和去库存的压力下,2014年三四线城市楼市或将出现调整,整体楼市呈现分化加剧格局;即便被认为供应紧张、相对安全的一二线城市房价也将涨幅收窄,甚至不排除在地价高企、流动性冲击及购房者预期等影响下,部分一二线城市也将面临调整风险。

市场冷清

3月14日,是“上海之春”房展会开幕的首日。作为今年首场大型房展会和楼市“风向标”,此次展会却明显较过往冷清许多。

走出地铁7号线静安寺站到上海展览中心,《中国经贸聚焦》记者看到,沿途皆是各家房企和销售中介公司业务员在分发楼盘传单,但应者寥寥。展馆内,虽有绿地、上海地产集团等本地龙头房企压阵,但招商、保利、金地等传统一线房企集体缺席,万科也只设了一处位于最靠里的角落毫不起眼的小展台,推介其在临近上海的江苏花桥的某楼盘。

据统计,此次房展会仅有33个国内楼盘亮相,还不到去年同期的一半,其中上海本地项目有15个。而上海本地的参展项目很多都是大户型或别墅,如上海地?%B??k推介的位于中环内苏州河畔“上河湾”项目,最小户型为148平方米,预计均价4.5万元/平方米。真正属于刚需楼盘的,仅有少数几个位于嘉定区、宝山区等郊区以及花桥的项目。这些楼盘也极少有优惠,像位于宝山的“北岸郡庭”的存量毛坯房打出“房展会期间99折,2万享4万”的象征性优惠;部分楼盘甚至涨幅不小。尽管吸引了一些购房者驻足,但预约登记和乘班车去现场看房的并不多。一对年轻夫妇对记者抱怨说:“这楼盘(北岸郡庭)离地铁1号线最北端坐公交车都要半小时,周边也没有什么其他楼盘,配套可想而知,就这还要每平方米1.2万元以上,又几乎没优惠。实在没法下决心买。”

相比国内楼盘的尴尬,原本作为配角的海外项目却俨然成了展会的主角。边上的海外置业投资移民展参展的海外项目多达300多个,涉及20多个国家,还首次推出“澳洲国家主体馆”,吸引了相当部分人气。

楼市的冷清从数据上也得到印证。据金丰易居&佑威数据,3月前16天,上海市商品住宅成交量为38.66万平方米,几乎仅为去年同期的一半;成交均价则达28516元/平方米。开发商正有意放慢推盘节奏。房展会当周(3月10日-16日),全市商品住宅新增供应面积仅为16.13万平方米,比前周跌了56.56%。

而就全国情况来看,3月13日国家统计局数据显示,1-2月,全国商品房销售面积10466万平方米,同比下降0.1%,其中住宅销售面积下降1.2%;商品房销售额7090亿元,下降3.7%,其中住宅销售额下降5%。去年同期的这两个数据,则分别是上涨49.5%和77.6%。

3月18日,统计局数据还显示,2月70个大中城市房价环比上涨的城市个数减少5个,持平的城市个数增加7个,涨幅略有回落。

业内人士表示,就整体市场来看,房价增速明显放缓。在关键的3月上旬,市场并没有出现如多数人预期的“小阳春”,购房者保持了较为谨慎的观望态度。

资金链风险

远比楼市冷清更引爆眼球的是近期杭州、常州等地一些楼盘的跳水。

据媒体报道,2月18日,杭州德信北海公园宣布清盘降价,均价从1.9万元/平方米直降至15800元/平方米;次日,同样位于城北桥西板块的天鸿香榭丽在原先售价17200元/平方米的基础上,以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米入市,最高降幅超三成。2月23日,江苏常州雅居乐星河湾也被曝出推大幅降价优惠,四栋房源精装均价12500元/平方米,毛坯均价7500元/平方米,而该楼盘去年12月首次开盘时,预售均价1.3万元/平米,若加上精装5000元/平方米,价格达1.8万/平方米。目前的价格相当于打了近六折。

“降价潮”还从长三角蔓延至珠三角,有报道称,保利地产在广州的三个项目近期同时推出一成首付优惠活动,时代地产旗下项目更是全线88折优惠。

“降价潮”的背后,是房企资金链的日趋紧张。今年年初开始,国内金融机构开始逐步收紧了对地产企业的贷款。兴业银行已暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务。尽管在包括兴业在内的10家银行传出停贷后,2月26日,10家银行纷纷辟谣,说明未停贷,但银行逐渐收紧信贷却是不争的事实。

不过,在接受《中国经贸聚焦》记者采访时,地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,所谓“降价潮”其实还仅是部分供应较集中的区域个别楼盘的降价促销现象,属于正常的市场营销与房企经营策略调整行为。其中一些中小房企因资金链紧张甚至断裂而被迫降价(比如,德信北海公园的降价就被认为是因融资结构问题),则是房企违背市场发展规律,被市场淘汰的结果。

而房企资金链的风险正愈演愈烈,市场对地产类信托和债务违约的担忧正在加深。3月,浙江奉化最大的房企兴润置业曝出因经营不善和高利贷导致资金链断裂、资不抵债,其及关联企业总负债达35亿多元,其中银行贷款24亿,实际资产则不足27亿。

3月19日的一条消息成了在市场担忧房企资金链危机之际,给房地产行业注入的一针“强心剂”——当晚,中茵股份和天保基建双双发布公告称,其非公开发行A股股票申请获证监会通过,资金投向均将用于地产项目的开发与运营。此举意味着,暂停近四年的地产类公司再融资正式开闸。

开闸有利于资金链改善和房企的扩大再生产,从而推高供应,稳定市场。但从今年前2个月全国房地产市场的多项指标都呈降温趋势(包括土地成交量增幅小幅收窄,成交价格处于高位;房地产投资增速整体平稳,新开工面积增速下行明显;商品房销售增幅大幅回落,价格小幅下降;房地产资金增幅放缓,国内贷款占比上升)来看,多家券商报告均认为,当前市场环境下大幅回升可能性很小,行业估值处于低点,再融资开闸消息对行业形成一定利好,只是惠及面短期内仍然有限。

分化加剧

北京中原地产市场总监张大伟表示,2014年最值得关注的变量之一是楼市供求之间关系的变化。

野村证券称,中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求。按照价值来衡量,2013年中国土地出让金飙升52.4%,首次超过4万亿元。按照面积来衡量,野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%,二线城市3.7%,三四线城市上升23.2%;按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将进一步加剧供需失衡状态。

目前,房地产业界对于三四线城市将出现调整的观点基本已无异议,而对于一线和热点二线城市房价是否会跌,还有很大的分歧。

谢逸枫告诉《中国经贸聚焦》记者,目前一二线城市土地与住房供应仍偏紧,三四线城市则供应过剩,市场格局呈现分化加速状态。

但也有地产人士表示,即便在一二线大城市内部,也将出现明显的分化。同时,如果市场进入调整,一二线城市可能也很难幸免,顶多是调整幅度大小的问题。

有数据表明,部分一二线城市的库存其实并不低。深圳中原数据显示,深圳大户型公寓目前已出现滞销现象,库存高企,足以消化3年。另据杭州透明销售网统计显示,截至今年3月12日,杭州市区(包括萧山、余杭)可售房源总量已达11.13万套,处于历史较高位,相比2013年年初增加了约4万套。其中,杭州主城区库存量超过5.2万套。按照住建部副部长齐骥对于“高库存”的明确标准:一个城市的住房库存量高于该城市当月销售量的12-15倍来看,数据显示,2013年杭州楼市商品房共成交85854套,以此计算消化目前的库存量需要15个半月,显然已经突破警戒线。

张大伟分析称,从供应端来看,2013年全国一线城市土地成交额创历史新高,达到了5127亿,土地价格也创新纪录,这种情况下企业负债明显提高,利润率下滑,即使市场不景气,企业也没办法捂盘,而必须上市。

从需求端来看,一线二线城市的需求实际上并不刚性,大部分购房者都是借助贷款等信贷工具,一旦信贷收紧,需求可能会明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望,出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。

调控与走势

值得关注的是,3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中首次提出了“针对不同城市情况分类调控”。就此齐骥称,对于供应不足、房价上涨压力大的热点城市,一方面增加普通商品住房供应,特别是中小户型商品房供应,另一方面继续采取相关的调控措施,包括差别化的信贷和税收政策。对于库存量超出合理区间的部分城市,则要控制今年住宅用地规模,调整新建商品住房上市的结构,通过必要经济手段支持合理住房需求,消化库存。

在谢逸枫看来,分类调控因告别一刀切,将有利缓解供求不平衡和房价上涨的压力,同时有利于去商品房库存。

上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中认为,分类调控实际上就是有保有压,一线城市和部分热点二线城市仍会保持“政策高压”,一些出现危机的三四线城市不排除可能出台救市政策。但他也担忧,国内楼市由于投机性太强,所以很难保持平稳,预期往上走就容易过热,预期往下走,整个市场就很快会进入寒冬。同时,中央一直在强调房地产市场平稳发展,但是在土地财政的驱使下,地方政府更倾向于继续吹大楼市泡沫,所以,楼市调控的过程将会非常艰难。

总体来看,对于未来楼市走向,业内还是认为诸多因素对房价尚有支撑,短期内楼市很难迎来拐点。

中欧陆家嘴金融国际研究院执行副院长刘胜军对《中国经贸聚焦》记者表示,由于货币超发(M2/GDP达200%)导致流动性泛滥、银行住房按揭贷款相对稳健以及政府对房价态度暧昧等因素,房价大跌可能性不大。

谢逸枫认为,在货币超发,地价上涨势头不改,房企不缺钱,一二线城市供不应求局面未彻底改变的情况下,房价难言下降。同时,在调控不放松、房贷收紧及市场总体供应加大等不利因素下,2014年房价将告别暴涨,进入合理的稳定上涨区间。

但谢逸枫也坦言,包括部分二三四线城市商品房库存远超合理区间、地方债务问题、香港房价持续下跌的影响、人民币汇率急跌、反腐与富人资产外流,乃至QE3减持导致的热钱回流等,未来还将是考验楼市会否崩盘的六大风险。

(责任编辑:CBF聚焦网)




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