“地王”频现引房价上涨担忧
发布时间：2013-10-12 09:42:37 来源于：CBF聚焦网
摘要：近年来，国家一直在调控房地产，但现实是越调控房价越上涨，高房价让民众又爱又恨。
9月4日，融创中国以21亿元拿下北京朝阳区农展馆北路8号住宅地块，剔除配建面积后，其楼面价高达7.3万元/平方米，成为北京单价最高的“地王”。
北京单价“地王”刚刚诞生，上海总价“地王”便横空出世。9月5日，备受关注的上海徐家汇中心地块亦觅得买家。新鸿基旗下公司以217.7亿元竞得该地块，高出起始价约42亿元，溢价率24.4％，成为上海总价“地王”。据计算，该地块的楼面单价为每平方米37264.4元。
而在同一天，苏州和杭州也有多幅地块楼面单价被刷新。世茂房地产和世茂股份赴杭州与苏州双线作战，最终以83.94亿元总价斩获两地三宗地块，苏杭两地的楼面地价均被刷新，成为当日的“双城地王”。
有网友戏称这两天全国进入了“地王日”，北京、上海、苏州、杭州等地“地王”集中出现，让地价的上涨步伐持续高歌猛进。
今年以来，中国楼市又开始进入上涨通道，楼市成交“量价齐升”。中国国家统计局发布的数据显示，2013年7月中国70个大中城市中，有69个城市房价同比上涨，最高涨幅达到18.3%。
开发商回归一线城市
“‘地王’频出的背景是上半年楼市旺销，开发商业绩回暖，手里有钱敢于拿地。这也意味着开发商看好后市，且随着地价上涨，房价预期也会被相应推升。”中原地产研究咨询部总监宋会雍说。
渣打银行最新调查的30家开发商中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前有更大的土地需求。有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10％，6家开发商表示涨幅会更大。
从大型开发商积极回归一线市场上，或许能看出一些房地产未来的走势。而最具有代表性的当属恒大地产，其近期频频在一线城市拿地。7月3日，北京市土地交易市场举行夏家胡同、沙河等地块竞拍，恒大地产最终摘得昌平沙河地块。
遍布全国二三线及主要城市的恒大地产，即使多年来，已经把北京周边城市包围得水泄不通，想在北京扎根的心思却始终未泯。恒大副主席兼CEO夏海钧称，“进入北京等一线城市是未来公司战略目标”，并表示新增项目会适度向这些地区倾斜，夏海钧给出的解释是出于“业务平衡考虑”。
所谓的“平衡”战略，业内却并不买账，认为“恒大进军一线城市根本原因是由于其老根据地三四线城市市场不振，反之一线城市的火爆让其垂涎。”广东保利地产开发有限公司董事长余英也曾公开在微博上表示，“一线城市是房企必争之地，今年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。” 就连恒大地产董事局主席许家印也坦言：“三四线城市是价格洼地和土地成本的洼地。”
“地王”频出，对楼市调控也形成了威胁。在持续多年的调控政策控制下，房价整体上涨速度趋缓，房价正迈向合理区间。然而，在各地“地王”出炉之后，房价会不会被快速推升，进而逆转民众的消费心理，并影响到楼市调控政策效力，这也在人们的心里打了一个大大的问号。
有报告分析称，开发企业出于战略布局考虑 ，积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼板价的实际上涨。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场火热，“地王”现象频出，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，短期内很难期望土地市场降温，一是地方政府在市场看好的阶段急于推出优质地段，卖个好价，必然导致“地王”频出；二是开发商亟待“补库存”，再加上手中不差钱，在乐观预期下必然加大土地储备和开发力度，市场需求增加，尤其是优质地块供应偏少，也导致开发商之间对土地资源的争夺更为激烈。
土地市场高歌猛进的同时，全国房价似乎也在印证着这场“豪赌”的合理性。根据国家统计局公布的7月份全国70个城市房价数据，北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价同比涨幅全都超过10%，北京更是以接近20%的同比涨幅领跑全国。
被疑地方政府有意托市
对于9月上旬这股土地热，杨红旭认为，近期高价地密集出现，在供应端首先与地方政府推优质地块有关；在需求端则是因为房企手持较充足现金，加大土储力度，优质地块本身又加剧了房企的竞争。
近年来，国家一直在调控房地产，但现实是越调控房价越上涨，高房价让民众又爱又恨。国五条后，一线城市成为调控压力最大的地区，房价不跌反涨，而且上涨预期仍然强烈。
剖析国内房地产市场，一方面调控房价压力巨大；另一方面，地方政府对土地财政的依赖难以消减。而房价上涨、地王频出的最大受益者，就是地方政府及有关部门。
有观点质疑政府是推高房价的祸首，房地产调控实则受阻于政府自身利益。倘若不将他们的利益从房市中剥离，调控就很难取得效果。
针对此次“地王”频现，有业内人士表示，回答“地王”的出现对房地产市场的意义，恐怕首先要回答“地王”是谁制造的？
事实上，这次无论是北京出现的地王，还是长三角的地王，和以前的“地王”不同，并非开发商经过激烈的竞拍而产生的，9月份的地王，完全是各地政府“放”出来的。北京农展馆地块，位处CBD黄金地段，任何时候放出来，都恐怕是当仁不让的单价地王；上海徐家汇地块，拍卖底价就高达175.26亿，远远高出上海“前地王”92亿的身价，也就是说，即使没有溢价，这个地放出来，就是上海的地王。而杭州华家池地块，被称为杭州“最后一块黄金地块”，产生杭州总价地王也是顺理成章的。
而且，从上述四个地王的竞拍情况看，参拍者没有几家，远远谈不上激烈，上海徐家汇地块，溢价只有24%，远低于上海今年土地拍卖的溢价率。
“所以，9月份的4个地王，绝对不是开发商制造，而是各地政府的杰作。”该业内人士说，在土地市场完全垄断的情况下，政府作为唯一的土地出让方，有权决定什么时候卖地，卖什么地，以什么价格卖地。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出来的，所以，更需要问的是：政府为什么要在这个时候放出黄金地块，对本已高烧不退的房地产市场又加了一把大火？
可能的答案有：第一，今年房地产市场火热，土地市场更是创下中国房地产市场化以来最为火爆的一年，上半年全国土地出让金已经超过了2万亿，北京、上海等一线城市，土地出让金肯定将突破千亿大关，地方政府推地的热情空前高涨；
第二，上半年房价的飞涨，使得房地产聚集的风险加大，看空房价者越来越多。在这种情况下，为了继续营造房地产火热的气氛，通过推出黄金地段的地块，放出地王，继续强化房价看涨的预期，为明年土地市场的持续火热打伏笔。
可以肯定的是，地方政府通过“地王”制造房地产看涨的预期达到了。开发商敢于拿地，也似乎在说明看好未来，当然也通过信号传递作用，对购房者的观望心态给予毁灭性的的打击，将他们彻底拉入果断出手的行列。
而且，在市场失去理性的情况下，“地王”的效应和辐射面明显扩容。现在，北京、长三角出了地王，全国一片哗然，全国的房地产市场都沾光，恐慌是全方位的。
调控压力持续，隐忧存在
在全国各地“地王”频出，开发商一片狂热之时，华人首富李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴一写字楼和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。
李嘉诚大举出售内地房地产项目与其他房企疯狂拿地形成鲜明对比。万科董事会主席王石在获悉融创拿下北京新“地王”后，在微博上点评称：精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！
中国房地产信息集团研究总监薛建雄称，李嘉诚是跨越周期投资的高手，每次都获得超高利润，曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。未来美国QE退出，亚洲房地产和资产价格可能会有剧烈波动，李嘉诚选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场进入了高风险区间。
“有人进入，有人撤出，这也说明开发商对市场的判断很不一致。”宋会雍表示，目前在这样一个状况下，新鸿基高位入市，承担着很大的风险。但如果到二三线的城市拿地，风险程度可能比在上海拿地王风险还要高。新鸿基地王虽然总价高，但是单价并不高，可能和周边的房价有一定的关系。
与此同时，地市的火热也引发了部分市场人士的担忧。有专家认为，目前一二线热点城市的地价几近疯狂，已透支了未来上涨空间。在新兴市场面临资金流出、国内房地产市场走向不确定的情况下，开发商不计成本拿地，未来或面临价格下跌被套的风险。
“近期的地王如果需求达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。”宋会雍认为，2014年房地产政策的不确定，是刚刚产生的“地王”们将面临的重要风险。
根据过往的经验可知，“地王”成为区块价格标杆后，往往会形成联动效应，带动周边房价上涨。而且，“地王”的楼面价过高，导致面粉贵过面包，会刺激开发商和消费者的预期。各地“地王”轮番登场，将本地房价一再提高，成为房价快速上涨的有力推手。
而且“地王”有时是楼市泡沫的表象，在每一次楼市达到顶部的时候，往往会有大量“地王”涌现，成为行业发展的阶段性标志。但是，由于商品房开发周期较长，潜藏着各种不可预测的风险，导致“地王”大多长期闲置“晒太阳”，浪费土地资源，甚至部分“地王”被无偿收回。
“显然，‘地王’的开发风险非常大，开发商和地方政府都应该做好思想准备，不要一味追逐‘地王’，要将控制风险放在首位。”宋会雍说。
“面粉涨价，面包肯定会涨价”，这是购房者的普遍看法，因为土地成本最终会反映在房价上。通常的情况下，“地王”频出很可能再次带动房价上涨，这和中国楼市的调控预期背道而驰。
业内人士指出，政府不断出措施调控房价，但是调控政策落实不力，很多胎死腹中，这也导致民众对政府的楼市调控作为丧失信心。
中国指数研究院研究员曹旭东表示，所谓楼市调控长效机制就是要运用市场手段，包括增加土地供应量、防止“地王”频出影响预期，以增量保持供求关系总量平稳，以此推动房价平稳。
更为关键的是，要通过改革破除中国部分地方政府的“土地财政”依赖，从源头抑制“地王”出现，从而推动土地市场和房地产业健康平稳发展。
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