人才公寓“成长的烦恼”
发布时间：2013-04-01 14:28:12 来源于：CBF聚焦网
摘要：即便有明文规定，但有人就是不把这当一回事，照样住在人才公寓里，哪怕每月没有补贴，也心甘情愿。随着时间
为了吸引更多人才留在上海，2006年7月上海首批人才公寓——张江区域人才公寓正式“诞生”，专门为在张江区域内工作的“夹心层”（无法负担高昂房价，却又不符合申请保障性住房资格的人群），提供临时居住房。
据不完全统计，目前上海至少拥有超过6000余套人才公寓，其中浦东新区推出的人才公寓的时间最早、数量最多，规模也最大。
然而，首批人才公寓的运行情况不尽人意：租期超过2年的“房赖”大有人在；部分人才公寓因管理混乱，出租率下降等怪象……种种迹象表明人才公寓正在遭遇“成长的烦恼”，其运行机制亟待改善。
“房赖”大有人在
与这多变的天气一样，今年24岁李蒙有点烦，因为最近他考虑跳槽，如果他离开原来在张江园区的工作单位，他就不能续租现在的这套位于祖冲之路上的人才公寓了。但与市场上的房源相比，该人才公寓每月只需1千多元的房租、再加上便捷的交通，其优势显而易见。那么，到底是续租还是搬离？他必须在4月底前将做出一个抉择。
虽然按照当时的约定，首批人才公寓最长租赁期限为2年，但李蒙发现周围的不少同事都是长期租居在这里，有的人早已经超过两年的租期，仍丝毫没有搬离的打算，“赖房”似乎已经成为这里的“潜规则”。
不得不承认，作为首批人才公寓之一、位于张江祖冲之路上的一处人才公寓的“房赖”现象令人心烦，这成为主管部门的“难言之隐”。
2006年7月，针对园区白领的租房难状况，张江功能区推出了位于祖冲之路的人才公寓。对此，张江功能区管理委员会的一位负责人介绍，入住人才公寓有两个条件，一是必须是在张江高科技园区注册并入驻企业中的员工；二是要求入住者大学本科学历，并与企业签订一年以上劳动合同。满足这两个条件就可申请入住，符合申请条件的入住者还可获得每月200元补贴。
“不过我们限租2年，2年后就要退出来给新的人才‘过渡’。”这位负责人强调，但在首批人才公寓运行两年之后，就悄然出现“房赖”现象，这有点让他们措手不及。由于“赖房”的存在，导致当时递交入住申请的100多位年轻人，只能排队焦急地等候。
为此，当时张江功能区管理委员出台了一些措施，比如停止发放首批入住者的住房补贴，但这还是不能让他们搬走。一些入住者声称，并不在乎200元钱的补贴，愿意以原价租住人才公寓。
为此，主管部门曾尝试建立一个合理但同时人性化的退房机制，比如今后将把人才公寓的入住期限写入承诺书，避免发生纠纷，且防止已享受过补贴的人才重复申请。但是，收效都不明显。
其实，首批人才公寓对于租赁期限早已明文规定。为此，本刊记者在上海张江高科技园区的官方网站上查阅到“《张江区域人才公寓租赁管理暂行办法》”的文件，其中第七条的租赁期限就规定：租赁合同采取一年一签，若续租或退租需提前一个月办理手续，续租原则上只能一次，累计租期一般不超过两年。
即便有明文规定，有人就是不把这当一回事，照样住在人才公寓里，哪怕每月没有补贴，也心甘情愿。随着时间的推移，“房赖”数量的增多，很难彻底解决这个问题。
对此，位于盛夏路上的另一处人才公寓的相关负责人感同身受。她坦言，对于“房赖”者，虽然每月有抽查，还有年检，但主要依靠自觉性。
“如果已经在外面购买了房产，是不能再住在这里的。”她解释，虽然管理方曾经酝酿与当地的房屋管理部门建立合作关系，一旦查出租客另购置了房产，就勒令退租。但说归说，真正要落实起来，难度很大，要让租客搬出来可比登天还难。
出租率下降
本刊记者在采访中发现，有一些房产中介打着“人才公寓”的幌子出售和出租房产，真假难辨。
位于浦东新区胜利路上的“张江功能东区人才公寓”就是典型的例子。近日，本刊记者一踏进该小区，抬头就能看见代表张江人才公寓的“ZJ”标识，字体赫然醒目。值得一提的是，记者发现该小区周边的一些房产中介，纷纷打着“张江人才公寓”的幌子在兜售房产。
“其实，该小区的开发商是温商，他们2004年拿到的土地，土地性质是工厂和商业用地。这里原本是要建工厂的。后来，由于各种原因，工厂不建了，就改建成了居民楼。”对于该小区的实际情况、附近的一位房地产中介销售人员王宇飞（化名）了如指掌。他向本刊记者透露，该小区建好之后，当地政府便出资购买了该小区其中的200多套房产，将其改建成为仅供出租的人才公寓。
“有很多购房者搞不清楚，误以为我们是在出售真正的人才公寓的房产。”王宇飞进一步解释，人才公寓和非人才公寓的房产是在同一个小区内，小区的名字都是“张江功能东区人才公寓”，所以容易误解。
其实，两者唯一的区别在于真正的人才公寓产权是属于当地政府的，目前不会出售；而该小区内还存在大量的非人才公寓的房产，它们的产权属于温商的，是可以出售的。
随即，本刊记者找到了该小区附近的人才公寓管理办公室的一位负责人刘承坤（化名），他证实了王宇飞所说的话完全属实。据其介绍，该处人才公寓共约有200余套房源
“当时，当地政府确实购入了200余套房源，仅供出租。其房型主要分为面积约为20多平方米的单身公寓和100多平方米的三室一厅，这两类房型的出租价格从1200元至3000元不等。”刘承坤告诉本刊记者，该人才公寓的租期至少一年。其实，一般只要付得起租金，租客就可以一直住下去，不会被赶走。
在刘承坤的带领下，本刊记者跟着他一起参观了该人才公寓，其中单身公寓集中在该小区的某一幢楼内，每个楼层设有20多套单间，每个单间的使用面积从20多平方米至40多平方米不等，都配有空调和简单家具等基本配置。
然而，刘承坤承认，由于这些单身公寓的朝向和位置都不是最好、又没有独立的厨房，该单身公寓的出租率不高。再加上，今年附近的三一重工、厦门天马微电子企业撤离上海，带走了一批员工，导致该人才公寓的出租率开始下降，情况堪忧。
不仅如此，出租率的下降还与该小区的治安情况欠佳有关。一些租客反映，这个小区居住人群较复杂，本地居民、外来流动人口、白领等群体都混居在一起，难以区分，管理松懈，小区的保安情况不尽人意。
有人偷偷转租
除了“房赖”，一些新建的人才公寓还遭遇违规转租的尴尬。
今年2月底，在赶集网、58同城网都竟然出现转租“陆家嘴人才公寓”的帖子：“25平方米独立单间，独立厨卫，政府的白领公寓，全新统一装修，全新配置家具、电器，真正的拎包入住，金融专线直达陆家嘴，位于浦东锦和路150弄的陆家嘴金融城人才公寓。因个人原因，无奈转租，”
同时，该帖子还附上了多张房间实景图。本刊记者看见，该25平方米人才公寓房间的转租价格在每月1500元至1900元之间，另有一套50平方米的房源租金标着每月3250元。
顿时，这则转租贴引发网友的热议，也引起了媒体的关注，纷纷进行了报道。短短几天之后，陆家嘴人才公寓管理方查清了转租人的真实身份：原来在网上发布转租信息主要出自3人，其中当事人陈某因跳槽到外地，已将公寓转租给同事；另两名发帖者是共组租住者，且享受每月600元左右的补贴。除了陈某将接受一定处罚外，另外两名发帖者也被退租，并处一定金额的罚金。
随后，陆家嘴人才公寓管理方在官方网站上发布公告强调称，目前金融城人才公寓非常紧俏，尤其是大户型和朝南的房型特别受欢迎。按照合同明文规定，该人才公寓绝不允许转租行为。
据悉，陆家嘴集团最初萌生开发人才公寓的设想，要追溯到2006年初。当时的金融城初见雏形，产业功能正逐渐成熟，吸引着越来越多来自五湖四海的青年人就业和创业。然而，对于远离故乡、刚刚踏入社会的年轻人而言，居住是一个很大的问题，尤其是在寸土寸金的金融城，急需解决人才购房前的过渡性居住需求。
因而，作为国企的陆家嘴集团，果断拿出系统内的商业住宅用地，筹建人才公寓。经过3年多的策划、设计、报批，再加上近3年的投资建设，陆家嘴金融城人才公寓终于在2012年面世。
陆家嘴金融城人才公寓是陆家嘴集团根据政府要求打造的第一栋人才公寓项目。它始建于2009年3月，规划建设地上建筑面积8万多平方米（其中社区配备近1万平方米），可提供出租式公寓2300套。其中，2012年3月15日推出第一批共765套单身公寓房源。开业至今短短4个多月内，该公寓已完成签约758套，签约率超过99%，即将告磐。在剩余7套中2套是残疾人专用房，5套保留给陆家嘴管委会提供特殊人才专用。
近日，本刊记者在现场看见，该项目紧邻陆家嘴金融城，由东绣路、锦和路、东建路围合而成，总占地面积约4万平方米，该小区由6栋11—14层的公寓楼组成，其建筑外立面呈绛红色，外表非常醒目。
据介绍，这些公寓专为22岁—30岁的金融城单身白领设计，其每套面积约25平方米，内设独立的卫生设施和家电用品，并配备了数字电视和高速宽带接口，租户们即可“拎包入住”。社区内还引进了银行、24小时便利店、乒乓房、餐饮等各式各样的商业配套，满足日常生活需求。相比完美的社区配套，每套租金的价格并不算昂贵，即从1750元至1900元不等，朝向好的房型稍贵一些。
“我们还设定了准入和退出机制。22岁-30岁的金融城单身白领可优先租赁，需提交劳动合同、学历证明、身份证、社保证明等文件，由单位盖章确认。合同一年一签，最长可签6年。”该位负责告诉本刊记者，在租客退出机制方面，陆家嘴集团推出的人才公寓将采用市场化运营，即合同约束的方式。
“国企主导”模式被看好
为什么陆家嘴人才公寓的出租率如此之高？
这与以“国企主导”的开发模式有关。为了更好的管理人才公寓，陆家嘴集团专门成立了全资子公司——上海陆家嘴人才公寓资产管理有限公司，全面负责招商与运营管理工作，积累了一定的经验。
“此前，我们在部分小区试点运营人才公寓，一方面是为了解决人才的居住问题，另一方面也是为了探索人才公寓的运营模式，进而为该公司推出大规模、成片区的人才公寓做准备和‘实验’”。陆家嘴集团的一位工作人员如是说。
比如，在对于人才公寓租期限定上，陆家嘴人才公寓实施宽松的政策，即最长租期可签6年，这与首批人才公寓连续2年的最长租期相比，足足要多4年了。
“这样做，是为了给刚到上海的优秀人才充分的购房准备时间。一般而言，经过6年的打拼，再加上借一些贷款，白领应该可以在上海购买到一套房产了。”对此，陆家嘴集团的一位业内人士表示，这些人性化的管理规定，也是陆家嘴人才公寓受欢迎的原因之一。
据介绍，目前上海人才公寓的运营模式主要有三种：一是“政府引导、社会主办”模式，此类人才公寓主要由社会力量通过改造闲散厂房或商务房而成，而政府负责补贴个人及人才公寓运营的监管；二是“政府主导”模式，即政府出资建设运营人才公寓；三是以陆家嘴集团为代表的“国企主导”模式，即国企出资建设运营人才公寓。
在人才公寓的建设运营方面，国企主导模式不仅被视为一种创新，也被不少人寄予厚望，让我们拭目以待。
（责任编辑：CBF聚焦网）
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