新国五条亟待细则出台
发布时间：2013-04-01 14:15:48 来源于：CBF聚焦网
摘要：
3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，提出五项加强房地产市场调控的政策措施，从内容上来看，是对国五条的细化，即新国五条，其中对二手房交易征收差额20%个税成为最大看点。因众多二手房交易者急于在新国五条政策正式执行前尽快完成交易，全国多地房产交易中心出现“爆棚”，忙着签约过户的人络绎不绝。
北京市住建委数据显示，仅3月2日一天，北京二手房网签量就突破千套，达到1059套，创下休息日最高交易纪录。另据链家市场研究部统计，政策发布后的两天，北京新增二手房房源量与春节后平均水平相比，增长了90%左右。
杭州的购房者也加快了二手房交易进程，交易金额上较平日增长三倍。仅3月4日一天，杭州市区二手房签约435套，创近几年来杭州二手房交易单日最高值。
来自南京住建委产权市场消息则显示，3月2日到3日两天，共受理各类房产登记731多件，开具新购房证明599件，是平日工作量的4倍。3月4日共受理市民房产交易登记1571份，数据已接近平日的7倍。
显然，新国五条的出台没有遏制房价上涨，反而使各地二手房交易市场持续火爆，并使买房者陷入焦虑。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在接受《中国经贸聚焦》记者采访时认为，二手房交易征收差额20%个税本意是打击投资投机购房需求，遏制房价上涨过快，本无伤合理刚需与改善购房者之心，但存在明显的“一刀切”。新国五条“地方版”应该会实施调整。
一出台便怨声载道
在新国五条第二条“坚决抑制投机投资性购房”中，规定了具体措施，即税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此项规定一出台让二手房交易市场立刻草木皆兵。
记者在上海浦东房产交易中心走访时发现，很多买房者皆有中介全程陪同代办，甚至有买者和卖者一起直接在房产交易中心现场完成交易。另外，为成功避免新国五条20%的房税，上海、武汉、宁波等地的婚姻登记处出现离婚潮，有市民在离婚原因上坦诚地写上“购房需求”，不禁令人啼笑皆非。一位上海政府官员调侃说：“甚至有怀孕的女子为避税而离婚，我提醒他们房产交易结束后，记得回来再领证登记结婚。”全国网友也议论纷纷，有人将这类“中国式离婚”描述成“至‘税’不渝”，甚至武汉还有一年轻姑娘网上留言要炸房管局。一时间闹得鸡飞狗跳，引得海外媒体争相报道。
更有趣的是，新国五条出台恰逢全国两会，参加政协会议的住建部部长姜伟新在驻地遭到了大批媒体记者的围堵，就连上厕所也有十几名记者跟着，据传有一名女记者直接跟进男厕所继续采访。不堪重负的姜伟新频频向记者告饶，还表示“最近头发都白了，一半是因为房价，一半是因为记者。”
20%个税转嫁给买房者
在热点城市对二手房交易征收差额20%个税会不会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价，这是买房者普遍担心的问题。
在谢逸枫看来，历来房地产税费的增加，供求关系未改善时，都会毫无例外的出现卖方转嫁给买方购房成本。由于抑制二手房交易将导致推高新房价格。“执行这一政策首先要解决两个问题，一是房屋的原有价值如何准确评估；二是征收的税费一定要按照相关规定，由卖家来承担。因此，需要部委与地方政府出更加精细的政策，否则不好操作。”
谢逸枫进一步举例说，“譬如，一套普通房，买进100万，卖出200万，按原征税方式，总额的1%，交税2万；按新规差额的20%，交税20万。相差10倍。”
同时，谢逸枫认为，还有三方面原因使开征“20%个人所得税”的市场后果很严重。一是如果卖房者会把个税加进价格，由购买者买单，增加了购房成本与购房者生活负担，会让更多的刚性购房者买不起房。如首套房的首付30%，20%个税相当于首付款成数升至45%，提高了购房门槛与经济支付能力。二是卖方出售房产受到打击，造成更多的空置房，从而减少供给，导致房价进一步上涨。一旦受到“重税”调控的影响，卖方短期持有变长期持有，市场房屋供应量下降，会出现市场供小于求的现象，不利市场稳定预期。甚至在一定程度上导致一手房价上涨现象。三是由于“重税”的影响，在一二手房市场选择减少与无法购买及买不起的情况下，必然会出现大量租房人群，导致二手房的租金猛涨。
迫于各种舆论压力，住建部政策研究中心主任秦虹对此的解读为，房产转让过程的税收本该由卖方承担，会不会直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。秦虹说，根据2006年国税总局的文件规定，出售自有住房并计划卖房后1年内重新买房的，全部或部分退还缴纳保证金；对个人转让自5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠，应继续坚持执行。”
“地方版”细则待出台
住建部副部长齐骥3月4日曾向媒体表示，新国五条的细则详解将在1周内公布，地方细则3月底前出台。然而，至本刊截稿，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门会签的实施细则仍未出台。
据了解，北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”的细则，初步形成几个版本的“意见征询稿”，还需交市长办公会进一步讨论。“意见征询稿”中较重要的条款包括：执行20%个税征收比率时，会针对持有房屋的时间（如，五年以内以及五年以上）和其他条件设置不同标准；尊重人民可以获得财产性收入的历史因素。对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。
对此，谢逸枫告诉记者，一方面第五轮调控政策已过半月，细则已过十多天，房价继续水涨船高地上涨，成交不断地上升，新调控政策已被怀疑成“摆设”。另外一方面是中央放调控权到下面，但部委与地方版细则依然按兵不动，未及时跟进出台，导致市场越调越恐慌，房企疯狂上涨房价，购房者抢房入市。土地市场火爆，地王出现，地价上涨。因此，“地方版”细则出台刻不容缓，否则楼市一旦形成反弹预期之势，稳定楼市目标必难完成。
目前最迫切需要出台“部委版”的新政实施指导方案与“地方版”细则执行政策有哪些呢？谢逸枫指出，细则可围绕六个方面出台：一是房价控制目标及时间节点。二是个税20%政策的具体执行政策。三是限贷不辐射，限购、限价、限网签、限售的升级具体规定。四是确定房产税扩容的城市、方案和推广时间。五是二套房贷与首套房贷及公积金贷款收紧与调整的方案。六是加大土地供应与保障房建设力度。另外是继续出明码标价、一房一价、商品房预售监管、打击捂盘惜售、土地增值税、清除土地空置等政策。
房价今年走势预期
3月19日，央行网站发布了《2013年第1季度储户问卷调查报告》，报告显示：68%居民认为目前房价太高，难以接受；62.1%的居民认为物价太高，难以接受。对下季房价，预期“上升”的居民占比为34.4%，较上季提高5.4个百分点，高于去年同期16.7个百分点。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。
其实在新国五条出台前，据统计，2月份国内70个大中城市中，有66个城市的新房和二手房房价都出现上涨。由于国内经济稳定复苏增长，刚性需求集中入市，改善需求提前出手，在通胀预期下，人民币升值、投资渠道少、股市震荡，买房投资与抗通胀的保增、增值成为最好选择等多种原因，很多买房者都预期今年房价将继续上涨。
“‘部委版’与‘地方版’调控细则一旦出炉后，3月份房价与成交量继续保持惯性上涨。4月开始市场重新陷入悲观期，楼市呈“拐点”分水岭，购房者陷入观望期、房企以消库存为主。同时，价量涨幅止涨，70大中城市环比同比房价涨幅下降城市增加、涨幅回落。”谢逸枫向记者大胆预测，今年一季楼市量价反弹、二季楼市量价回落、三季楼市量价筑底、四季楼市量价回升，上下半年平分秋色，全年震荡上行，总体好过去年。
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