又一个“鬼城”？
发布时间：2013-04-01 14:01:09 来源于：CBF聚焦网
摘要：市场成交情况尚佳，但由于库存量的居高不下，加上不断新增的供应量，市场出现房子越卖越多的状况。
常州又名龙城，沾有龙气，喻为人财兴旺的吉祥之地。近日来，该城被称为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”而成为舆论关注的焦点。不过，当地房管部门随后驳斥了这一说法，表示常州楼市供需两旺。
常州楼盘的空置率到底有多高？库存量是否过大？谁来消化正不断推出的楼盘？楼市有无风险？带着种种疑问，近日，《中国经贸聚焦》记者来到常州进行实地调查。
大批楼盘尚未交付
从火车站一路南下，记者看到道路两边高耸入云的楼宇鳞次栉比，醒目的促销标语或从楼顶直贯而下，或横挂在楼宇中腰，整座城市空荡荡的感觉渗人。
记者下车来到武进区武宜路——近期媒体报道较多的常州“鬼城”的“发源地”，当地居民介绍其范围向北连贯常州旧城中心的兰陵北路，向南则延伸至武进新城区，新楼盘扎堆，大多未交付，像个大工地。这条路上随处可见巨幅的房产广告，汇集了德禾豪景、星河国际、紫金城等10余个楼盘，总建筑面积超过500万平方米，其中星河国际的建筑面积达到180万平米，为这块区域最大面积的楼盘，建设时间约8-10年，边建边卖，最长销售时间达十年。
从地图上，记者看到不仅仅在武宜路地段，在中心城区的繁华地带以及新北区都能见到这样的楼盘聚集。这些年来，随着房地产市场的快速发展，常州土地成交量从2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，近两年来，虽然成交量有所下降，但也达到将近200幅。
记者沿着武宜路行走发现，这些高楼的确鲜有人住。但记者在调查多家楼盘后留意到，这附近大多是近两年投资开发的地块，交付时间集中在去年年底到今年年底。星河国际的销售员童小姐说道：“我们楼盘最快在今年4月份交付，只有别墅区是在半年前交付的，不过由于设计、装修等因素，现在当然还没有人入住。”
这些楼盘空置率究竟多高？对于空置率的定义，国家统计局新闻发言人盛来运在2010年表示，空置率是指某一时刻空置房屋空置面积（已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积）占房屋总面积的比率，这与人们从字面理解的包括待售面积的概念不同。由于空置的状态和时间很难给出标准，空置率这一指标在中国还没有权威统计，多采取居民用水、用电情况来推测。
近期，常州市武进区住建局对已交付住宅居民用水情况进行统计，数据显示去年新交付的小区空关率较高，许多房子已经有主，但业主既不自住也不出租，个别小区的空关率超过九成。一位常州居民告诉记者，其实空置房都在郊区，老百姓基本上还是住在城区里，城区平均入住率达到83%。
房子越卖越多
与预想的情况不同，常州一些在售楼盘销售火爆。紫金城楼盘销售中心大厅内人来人往，有的客户拿着材料打算签约，有的一边观察房型图一边与销售员交流着。记者发现，前来看房的不仅有本地居民，还有从河南、上海等地远道而来的。售楼员李小姐介绍道，该楼盘正在建造的共计15栋高层，每栋16-33层不等，已有过半完工。
谈起销售情况，她笑着说：“卖得挺好的。毛坯房12、13号楼已经销售完毕了，5、6号楼还有少量大户型房有售，1、2号楼是精装修的，也有部分在售。3、4号楼去年9月份搞活动，销售现场很火爆，现在也都卖完了。”记者看到，大厅里张贴着3、4号楼房源的销控表，每套房子前都有红圈标记已售出。
李小姐告诉记者，该楼盘是去年年初开盘的。“因为地段很好，相对比较抢手，均价每平方米七八千还是挺值的。尤其是16层的两栋，小户型居多，基本上卖空了。”当记者提到近日出台的“新国五条”时，她解释说道：“那是主要针对二手房的政策，我们这里都是新楼盘，没有什么影响。”
李小姐继续说道，该楼盘属于武进区湖塘镇核心区域，是重点改造地段，临近两大商业圈，交通便利，距离周边两三家医院都很近，自身未来拥有很强的商业配套。“来我们这儿买房的客户都有一定的经济实力，大都是作为改善型住房购买的。周边有两所数一数二的学校，为子女前来买房或投资的也不在少数。”
常州市房管局数据显示，2012年常州共售出75771套房，销售面积达795.75万平方米，同比上升25.52%。本刊记者询问了武宜路上多家楼盘销售中心，市场成交情况尚佳，但由于库存量的居高不下，加上不断新增的供应量，市场出现房子越卖越多的状况。
2011年第三季度末，常州商品房可售余量突破1000万平方米，达到1073.61万平方米，其中商品住宅可售余量接近600万平方米。此后，可售余量一路走高，市场消化压力严峻。截至2012年底，常州商品房累计可售余量为1360.26万平方米，同比上升12.84%；商品住房累计可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。
据同策咨询提供的数据显示，截止2012年底常州去库存化周期约14个月，整体去化压力较高。不过，常州市房管局对库存表示乐观，相关负责人称：“常州市商品房有效库存去化周期为9.43个月，全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月，处于6-12个月的合理区间之内。”
虽有高库存在前，后市供应仍将源源不断。常州市房管部门负责人接受《人民日报》采访时介绍，2008—2012年，常州市实际商品房销售面积为4010.48万平方米，潜在可售余量为4139.22万平方米，实际销售与可售余量之比保持在1:1左右。
外来房企推高价格
据当地居民介绍，四五年前，常州房价均价在维持在约5000元/平方米。这些年，价格一路上涨，记者走访了几家新楼盘，商业住宅均在6000-8500元/平方米，今年2月份，常州楼市均价已达7200元/平方米。
河海大学商学院副教授、苏南经济发展研究所所长安文在接受本刊记者采访时透露：“之所以近来常州房价有所上升，是因为外来房企的进入。”
在过去，曾经的常州房产老大——新城房产以“低成本，大规模”的理念提供普通住房，得到当地政府的支持，往往几十幢楼同时动工建造，房价也相对便宜。如今，外来房企一次性拿地数量相对减少，通常仅造十几幢楼，房价也水涨船高。
安文表示，外来房企在入驻常州前必定仔细调查研究过常州的发展格局。常州以钟楼区和天宁区为中心城区，最为繁华，北边的新北区正大力建设，实力雄厚，南面的武进区也处于高速发展状态。总体而言，常州的南北区域发展良好，东西区域发展相对滞后。
外来房企进入后，都积极抢占制高点，于是就形成了现在的局面——几乎所有新进房企都驻扎在南北主干道两边，聚集在地铁站台周围（地铁一号线将于明年上半年动工，线路自北向南横贯常州），从地图上来看，新楼盘开发的区域与地铁站的路线相一致。这些楼盘周围的各项设施已逐渐成形，但由于这一区域的大力开发，土地资源显得格外稀缺，实力雄厚的房企有银行、信托作为财力支撑，自然不愿削价出售。
去年2月，常州的楼市呈现一波节后“小阳春”，多家楼盘进行降价促销，掀起一股抢房潮。当月，含政策性用房在内的商品房共成交4311套，环比增长高达111.12%；商品住宅成交3730套，环比增长161.2%。而商品房价格的环比跌幅仅15个百分点，商品住宅环比跌幅更是不足7个百分点。
可见，一旦房价稍降，房产交易数量将翻倍增长。买卖双方的博弈还在持续僵持着。
当地居民自有房拥有率几近100%
2010年8月末，国家统计局常州调查队曾对常州市区52个社区的2167户居民家庭，进行住户基本情况抽样调查。调查显示，常州市城市居民自有房拥有率达96.1%，拥有两套及两套以上住房的居民家庭达25.4%。常州市区居民户均住房建筑面积达99.3平方米，人均住房建筑面积为34.7平方米。
若从刚需角度来看，常州市房地产在2010年8月份就已经趋于饱和。两年内，常州的常住人口增加了9万人，而市区住宅新增供应量达1000多万平方米，市场依旧饱和。
2013年，常州第十五届人民大表大会第二次会议上，市长姚晓东作《政府工作报告》表示，将围绕保障和改善民生，将重点办好十件实事，其中包括改善居民居住条件。加快“三改”工程步伐，改善2800户居民居住条件，改善建筑面积46万平方米。据悉，新楼盘里就有不少就地安置的拆迁户，由于常州的拆迁政策比较优惠，一般拆迁户能够分到四五套房子。
当地居民自有房拥有率如此之高，当地居民买房动力还有多少？2012年全市城镇居民人均可支配收入33587元，这样的收入水平面对每平方米七八千迟迟未跌的房价有多大的购买力？
售楼员童小姐表示，常州工业发达，小老板很多，大多会先给子女买上几套房先放着。当然，不时也有些外地买家。
一位上海买家王先生表示，之所以到这边来买房，是因为上海的房价太高。常州的房价一直是长三角地区的低洼地带，尽管这两年房价有所上涨，但与上海均价相比低了近半，同邻近的二线城市镇江、扬州比较也低很多。
“我觉得，常州在教育、市政、商业、办公等城市配套方面渐渐成熟，加上便捷的交通，像BRT（快速公交系统）、地铁、高铁的建成，还有一批大型商业、企业的入驻，相信未来有很大的升值空间。”
由于周边的商业配套还未真正成熟，王先生手上的这套房子一时间难以租售。不过他相信，随着配套设施逐渐跟上，有了人气自然就能租售了。民间有言：“空一年，修一年，赚钱就在第三年”。
开发商偏爱高端路线
记者在走访多家销售中心发现，其中不少楼盘都走高端路线。“豪宅”、“湖景别墅”等字眼出现在各房产广告中。然而，常州这个常住人口不足500万的二线城市里，人均可支配收入达到6万元以上的人群不足一成。这些动辄二三百平方米的大户型住宅、均价13000元/平方米的别墅市场消化能力有多少？
安文告诉记者，随着常州产业转型，这些高价楼房不愁没有买家。产业的转型核心位于武进区的科教城，距离规划中地铁一号线大学城站仅2公里。2012年的常州《政府工作报告》指出，科教城入驻机构和孵化企业将超过600家，科技人才超过1.5万人。重点引进200个掌握前沿技术、有成功创业经历的领军型人才团队，带动2000名各类高层次人才来常州创新创业，力争在常州创业的国家“千人计划”总人数突破50人。
安文坦言，这些从事高新产业的白领相对目前工业打工者而言，收入更多也有更大的消费意愿。在常州工作一定年限后，久住常州的意向更加强烈。而一些高级白领甚至有能力在常州工作伊始就购房或租房，未来交通的便利、商圈的繁华、基础设施的配套，这些楼盘足以吸引这些白领们。
现在由投资客买房，之后租给这群小白领，这正是一些房企打的如意算盘。也有小部分房产商如位于西太湖边上的一大批湖景别墅楼盘，将目标客户群投向未来的高级白领，他们对生活质量的要求更高，向往空气清新、环境优雅的居住条件。这批别墅均价1万余元/平方米，远超常州楼市均价。但是资金实力雄厚的房产商并不着急，对该楼盘未来的升值空间相当有信心。
（责任编辑：CBF聚焦网）
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