中国楼市仍危若累卵
发布时间：2013-04-01 13:44:51 来源于：CBF聚焦网
摘要：
去年，中国经济减速的主要原因是楼市调控导致的房地产建设放缓。由于信心受损，开发商不得不延迟新项目开工，对已经开工的也采取放缓或停工的措施。虽然中国房地产行业规模大到足以影响世界经济，包括铁矿石、铜和建筑设备的订单都受到拖累，但首当其冲的还是中国经济。根据中国官方的数字，去年中国GDP的增长是十几年来最弱的，根据我们的分析，经济增速放缓在很大程度上是楼市不景气导致的。
那么，中国政府现在可以考虑放宽楼市调控政策了吗？如果现在不是时候，那我们还要等多久呢？
目前的调控措施包括两个方面，一方面是限制购买，另一方面是对开发商和购房者的贷款限制，放松这些调控可以说是一件皆大欢喜的事。开发商受益最大，由于他们对未来销售的信心回升，很多待建或停工的项目又将重新启动，世界经济也会因此受益。中国的地方政府也将是大赢家。对他们来说，出售土地给开发商是一个重要的收入来源。
当初调控的目的似乎也已经达到了。从三年前第一轮调控措施出台以来，公众对楼价的不满情绪已显著降温。大多数城市的房价并没有下跌，只是保持相对稳定的态势，但由于收入在迅速上涨，更多的家庭可以负担得起房屋。
对新房的市场需求似乎也会飙升。根据联合国的数据，到2020年中国的城镇人口将新增近2亿。此外，还有大量已经在城市但仍没有住房的居民，再加上住宅楼的老化淘汰，很多有房的居民也会产生换新房的需求。按照这种趋势，在未来的10年里，中国的城镇每年需要约1000万套新房屋，以满足这种结构性的需求增长。如此庞大的需求量相当于整个英国、德国和法国住房存量的总和，相当于美国住房存量的三分之二。
综上所述，我们似乎可以对本文开头的问题得出一个很容易的答案：不要再浪费时间了，放松管制吧。然而，这样做将犯下严重错误。
事实上，尽管调控政策发挥了效果，但中国楼市仍然处于一个疯狂的不可持续的道路上。去年，开发商实际竣工1100万套房屋。换句话说，即使是在楼市最不景气的一年，开发商仍在卯足劲盖房子，并超出了潜在的需求。更令人震惊的是，新房竣工的数量连续六年增长。
如果竣工量继续保持现有的速度增长，五年后，中国的开发商每年将向市场提供1900万套新房。除非中国的城市化继续保持高速增长，否则市场无法消化如此巨大的房屋供应量，而根据联合国的数据，中国城市人口增长实际上呈现出递减的趋势，上世纪80年代的平均增长率为4.8％，90年代是4.2％，21世纪初则放缓到3.8％，从2010年到2020年，中国的城镇人口增长将只有2.5％。而且所谓的城市化只意味着农民人口在城市工作，并不意味着这一部分人具有在当地购房落地的能力和意愿，大部分城市移民的收入水平不可能买房，此外，这些人工作不稳定，流动性很强，居无定所，跨地区甚至跨城市跳动频繁，所以也很难产生购房意愿。城市化的速度和质量跟不上盖新房的速度，最后这些房屋只能降价出售，才可能将这些潜在的购房者转为实际需求。
您可能会问，这种好事怎么会发生？房地产行业会不会意识到过度扩张已经超出了市场需求，并自己转变方向？我想这是一种可能性。但是，更多的因素让我们担心他们缺乏对市场的把握，国家对城市化的鼓励以及银行信贷宽松的刺激条件下很难产生理性的经济行为。
实际上，最近几年，我们见证了中国许多产业一波又一波的兴衰沉浮。那些大起大落的产业比如汽车行业和钢铁冶炼业，和当下的房地产行业有许多共同特征。在繁荣时期，这些行业充斥了无数的小公司，都在努力提高自己的市场份额。然而，在项目启动到最后竣工之间有很长的时间差，因此，今天的市场供求状况并不能说明未来的情况。
不同的是，由于房地产的规模庞大，一旦出现崩溃，会对整个中国经济乃至世界经济产生很大的负面影响。
所以我对本文开头问题的答案是：针对中国房地产行业的调控才刚开始。政策制定者现在不能考虑放宽对房地产市场的调控，即使在未来几年，调控措施也不可松懈。
（Mark Williams是总部位于伦敦的独立宏观经济研究机构Capital Economics的首席亚洲经济学家。本文由本刊记者刘超对其采访内容整理而成。）
（责任编辑：CBF聚焦网）
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