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产权到限,谁来释法?


发布时间:2012-07-03 13:45:07    来源于:CBF聚焦网

摘要:——专访清华大学政治经济学研究中心教授 蔡继明

青岛首例商品房20年产权到限问题至今没有解决,引起社会广泛的关注。

据悉,青岛开发区国土局曾和青岛市国土局相关领导,曾于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司,寻求“产权撞限”问题的处置方案。但文件呈报上去之后,一直没有收到答复。

目前这类到期的住宅在居住上没有什么问题,但在交易、贷款等方面却影响极大。再过几年30年产权也将到限,50年和70年的产权也总有到限的一天,从保护公民权益,维护社会稳定等方面考虑,相关部门应尽快论证出台续期的实施细则,将无条件续期落到实处。

对此,《中国经贸聚焦》专访了清华大学政治经济学研究中心教授蔡继明教授,他表示:“在市场经济大环境下,拖而不决的态度不但影响居民对未来的预期,还会影响人们现在的经济行为,包括二手房的交易。在此问题上,政府不能找借口,不要把问题留给未来人。”

70年产权的来历

说到产权到限,就要先从住宅产权期限的由来讲起。

建国后30多年里,中国一直没有专门的土地管理法律和管理机构,土地是无偿的、无限期的、不流动的。1985年,中国粮食产量突然下滑,当年耕地面积净减少1500多万亩。这件事促使中央下定决心,于1986年3月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》,并成立国家土地管理局作为组织保证。

国家土地管理局成立后不久,便向国务院递交报告,提出全国普遍开征土地使用费。当时有三个理由:第一,国家对城市基础设施建设投入了大量资金,提高了土地使用价值,因此土地应该有偿使用;第二,要节约用地,保护耕地,只有法律手段不行,还要用经济手段,用地要付出高额成本,才能让土地使用者建立自我约束机制;第三,马克思地租理论也认为“消灭土地私有制并不要求取消地租”。

随后时任中国第一任国家土地管理局局长的王先进(现已82岁)提出三条意见:第一,转让的是土地使用权,不是所有权;第二,转让土地要有一定年期,不是无限期的,到时无偿收回;第三,要按不同年期收取一定的租金。等土地使用权的制度确定下来后,在城镇一方面是企业用地的使用期限,另一方面就是住宅用地了。

根据境外经验,结合中国实际情况,并参考了香港样板后,土地管理局当时一开始提出住宅产权是50年。有三个理由:第一,土地出让历史上没有经验可以借鉴,年限短点比较好调整;第二,一个人的工作年期一般为50年,假设从20岁到70岁,够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期;第三,过去在计划经济体制下,房产产权的一般使用年限就是按50年计算,50年后房产就不能再用了。

后来中央讨论转让土地的问题时,一位主要领导问年限长一些行不行,王先进回答了上述理由,并表示如果觉得50年时间短了,再增加几十年也是可以的。后来制定法律时,就变成最高年限70年,也就是在1990年5月19日,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布,规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

这就是住宅产权期限的来历,无论是50年还是70年,产权到限之后该怎么办,这才是大家关心的问题。

免费续期具有合理性

2007年生效的《中华人民共和国物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但由于物权法的规定没有详细操作流程也没有其他配套的法律法规进行细化,且物权法出台后,那些首批到期的居住用地,具有示范效应,因此相关部门在处理该问题上是慎之又慎。

既然住宅产权到限后续期没有法律上的障碍,那么续期到底是该收费还是无条件免费,这是70年产权到限面临的首要问题。

对此,蔡继明表示:“如果产权证上明确说明是70年的话,严格来说70年后续期需交费。”按照马克思地租理论,土地是有偿有期出租的,租期满后土地使用权和土地上的建筑物都应该无条件归回土地所有者,马克思写《资本论》时是以当时最发达的资本主义国家英国为样板,他对此还做了详细的解释。因此,70年后意味着业主没有了土地使用权,如果要重新拥有使用权需为此付出必要的资金代价。

然而,蔡继明转而认为,续期收费与公众意愿相悖,业主认为应该无条件免费续期,甚至对土地也应该拥有永久性使用权,主要有三个理由。第一,当初交易发生时并没有向买房者明确70年后土地会无偿收回,续期还需交费;第二,在一般的土地交易市场中,土地使用费如逐年逐月交付属于“租”的性质,一次性付清则具有“买断”的性质,而当初买房者都是把70年土地使用费一次性缴清的,买房者主观上认为买的就是土地所有权;第三,在买房者支付的房价里,房子本身的价格比如建筑成本和利润,只占不到50%,而50%以上的房价都和土地的各种费用有关,花了很多钱只买了土地的使用权难以服众。

“发达市场经济国家的买房者买的大都是宅基地的永久使用权,也就是所有权。”蔡继明向记者举了一个例子,比如在美国花30万美金买房,房价里含有土地价格,因此土地属于私人财产,即使将来房子倒塌这块地还属于业主,可在上面重建房子。而中国房价远远高于发达国家水平(按房价收入比核算),却只拥有70年使用权,这让人难以接受。“从这个角度来说,无论是20年、30年、50年还是70年,产权到限之后免费续期具有一定合理性。”

土地的使用权:出租还是买断

关于土地使用权到期后该如何处置,近两年来一直争论不休。“别说20年、30年,就是70年也不过弹指一挥间!等到啥时候是个头!”有网友这样说道。

去年1月,在上海土地交易市场首拍后,《国有建设用地使用权出让预申请须知》里的一则“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定再次点燃这个话题,当时很多媒体反映剧烈,认为这有悖于《物权法》自动续期规定,还有网友调侃道:“第一次土改没收我们地租,第二次土改就该没收我们老百姓了!”

随后,上海市官方出面做出解释,表示这是针对某特殊商住地块的规定,不具备普遍意义,也不可能大范围推广。争论看似就这样被平息了,但关于土地使用权到期后怎么办始终没给出明确的说法。

这就引申出另外一个值得思考的问题:土地使用权究竟是该有期限地出让,还是永久性买断比较好?

蔡继明对此有非常理性的分析,他说,在一个比较完善发达的土地交易市场,这二者并没有什么本质差别。在经济学上,地租是为使用土地支付的代价,地价是为购买土地所有权付出的代价,表现为资本化的地租。这两者在土地市场上可以相互转换,还有一个转换公式,即地价=地租/利息率。

举例来说。假如一块土地每年能给业主带来1万元的地租,把土地卖掉的话,地价应该是多少呢?按正常利息率10%计算,根据公式,地价为10万元,也就是说每年在银行里存入10万元,就能赚取1万元利润,等于这块土地每年带来的1万元地租,因此地价为10万元。

“对买房者来说,是租和买的事情,对于所有者来说,是把土地逐年逐月出租和一次性卖掉的事情,这完全是个人的选择。未来土地会增值,风险和收益是对应的。”至于土地出租10年还是100年,蔡继明认为,这取决于土地所有者和使用者之间的博弈。一般来说,土地所有者希望租期越短越好,土地使用者希望租期越长越好,因为在较长的租期里可以连续投资,获得级差地租II。

土地私有化行得通吗

我国《宪法》明确规定,公民合法的私有财产不受侵犯;《物权法》也明确表示,居民的不动产应该具有完整的物权,即属于私有财产,理论上应该包括房子。但是房子是建立在土地上的,而城市的土地是国家所有的,因此房产不属于纯粹的私有财产。如果房子产权到限后无偿续期意味着城市的国有土地具有私有化倾向,那么土地就变为私有财产。但是,就目前中国土地所有制和意识形态来说,还是要强调公有制为主体,受到这方面的限制,政府才迟迟做不出广大人民群众期望的回答。

“现在不做决定,到了70年后一声令下,向人民收取土地使用费,那时地价肯定比现在高,100万的房子土地使用费就占了50万,70年之后地价不知道会翻多少倍,到时按什么价格收取?如果按真实的土地价格收取土地使用费,恐怕不现实,而且会引起严重的社会矛盾,因此现在要解决这个问题。”

不但呼吁出台解决方案,蔡继明还为记者解读了政府的心态,他说:“政府一直很担心宅基地私有化,或许是考虑到将来的城市发展和规划。如果70年后收回土地,就可以根据发展需要重新规划土地用途,可以减少相应的阻力。”蔡继明表示,这种担心没必要,政府应将公共利益和非公共利益区分开,如果将来城市为了公共利益需要进行重新规划,个人利益可以适当做些让步。如果想重新收回土地变为国有,就要给居民合理的补偿。如果是非公共利益需要,政府就更没必要一定强制收回土地使用权。假如是

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