商业地产泡沫隐现
发布时间：2012-07-03 13:25:22 来源于：CBF聚焦网
摘要：部分二三线城市的商业地产项目尤其是城市综合体、购物中心等开发体量巨大而导致供给过剩，很可能将于201
近两年，随着住宅地产的调控收紧，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生了新一轮的商业地产热。但繁荣的表象背后，却隐藏着泡沫化的隐忧。
5月29日，在第三届亚太商业地产合作论坛上，就有不少地产开发商表达了对于部分二三线城市的商业地产项目尤其是城市综合体、购物中心等开发体量巨大而导致供给过剩的担忧，并称这些城市商业地产很可能将于2015-2016年左右出现集中烂尾现象。
业内人士表示，中国商业地产发展亟需转型，做商业地产不能再像过去做住宅地产那样依靠简单复制，后期如何运营以使物业保值增值是关键。同时，商业地产投资需要更多像REITs（房地产信托投资基金）等资本工具的支持，而地方政府对城市商业地产的合理规划也是重要方面。
爆发式增长
2011年，在楼市调控对商品住宅实行限购、限贷下，部分投资者无法购买房产，众多房企则销售业绩严重下挫，资金链告急。在此情形下，商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈现爆发式增长。
中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，同比增长达35％。与此同时，商业地产租金售价齐升也吸引了众多标杆房企持续提升商业地产投资比重。
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产。金地、保利、招商、万科等大型房企相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。
据悉，万科目前在全国的商业地产项目存量已超过600万平方米。在日前的第三届亚太商业地产论坛上，恒大集团副总裁、商业地产董事长朱伍松也称，恒大计划在全国打造地标商业综合体以及发展住宅配套社区型商业地产，已筹划开发建设有十余个项目，近期部分项目将动工。而除了大型开发商之外，不少中小开发商也在扎堆进入商业地产。
从去年以来，中国一线城市的写字楼市场非常火爆。以北京为例，2011年写字楼租金增长55％，售价也增长了23％。大城市商业地产总量仍在增加。有数据显示，2011年上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。到今年3月，这一数字增加到1100万平方米以上。
城市综合体等商业地产项目更在二三线城市遍地开花。沈阳市中心区域在建综合体项目超过50个，杭州提出要建设100个城市综合体，而成都在建的城市综合体也达100多个。统计数据显示，2011年至2015年这五年间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55％的增量集中在中西部城市的新城出现。
二三线城市：
2015-2016年集中烂尾？
在5月29日的商业地产论坛上，昆明百大集团董事总经理梅永丰表示，中国商业地产尤其在二三线城市存在严重供大于求，由于目前还处于建设的高峰期，预计2015、2016年左右这些城市会出现商业地产集中烂尾现象。“成都商业地产的开发量居全国第一，人均达两三平方米，超过香港和上海；昆明排第三，总计1400万平方米城市综合体。其人口基数、消费能力等肯定不足以支撑如此体量的商业地产。”
梅永丰认为，商业地产在中国实际上是“地产商业”，很多公司都是因为住宅地产调控被迫转型做商业地产，无论从资本还是运营层面都不具备做商业地产的能力。而扎堆做城市综合体其实醉翁之意不在酒，是希望通过持有型和销售型的物业来平衡现金流，因为综合体除了商业之外还有住宅、写字楼、酒店等多种产品，既能满足短期现金流和开发需求，又可获得长期持有的物业。但简单复制很难获得成功，后期如何运营保证物业保值增值是关键。
安徽金大地集团商业管理公司总经理王辉则强调，未来出现烂尾除了数量原因之外，还与这些商业地产产品开发定位问题有关。南京1912投资集团有限公司副总裁赵文、恒大集团副总裁朱伍松也称，未来并不乐观。朱伍松同时指，部分地方政府对大型商业包括综合体的布局的无序规划，导致了泡沫严重。他还提醒中小开发商没有资金实力去长期持有培育项目，一定要谨慎进入商业地产开发。
在接受《中国经贸聚焦》记者采访时，中国商业地产联盟秘书长王永平表示，要警惕商业地产泡沫化的倾向。但他不认同将之简单视为一种泡沫化的问题，而说明当前商业地产存在结构性的矛盾——一边是商家抱怨选址难，一边是开发商抱怨招商难。近年来成功的商业地产项目屈指可数，大量项目都属于经营不善。
王永平告诉记者，在当前转型过程中，不少公司还留有原有的住宅开发模式烙印，对行业理解不够，这是主观因素。“比如一些仍然在做散卖，在地价低迷时去抄底等。而商业地产首先要明确定位，才能去拿地。再比如，像住宅地产那样简单复制一些概念。”他认为，商业地产发展方向应该是回归本原，用产品去竞争，随着竞争加剧，市场一定要洗牌，行业集中度要提高。
他还特别指出，此前万达依靠快速的开发建设，从拿地到主力店开业只有短短18个月（早前更仅有14个月），“这样的速度迎合了地方政府的要求，地方领导的晋升与其任内招商引资、重大工程建设息息相关，这就是中国现实的政治生态。”万达之前以部分销售和部分持有相结合，比较符合市场实际，因为融资达不到。其一些理念如订单开发等，也是对路的。万达还总是能做到比别人领先一步，“别人搞住宅的时候它搞商业，别人不懂得卖铺的时候它卖铺，别人卖铺的时候它开始卖商业街，别人开始搞综合体的时候，它又开始往旅游地产和文化地产渗透。”但万达模式已经很难再被复制了。
金融和规划问题是两大梗阻
在王永平看来，就外部因素而言，金融上的不支持和规划上存在问题，这是制约中国商业地产发展的两个最大障碍。
国外商业地产融资基本都靠保险资金，退休金以及REITs。银行贷款和开发商自有资金同样不高。而国内这三个通道迄今为止基本是不通的。
2010年8月，中国已经出台了批准保险资金投资房地产的暂行管理办法，但要求实行备案制，实际上是一种审批。目前只有平安保险通过了备案审查。目前房地产业在调控，保险资金也不想太深介入。在金融危机救市9条里明确提到要发展REITs，但此后却没有下文。“由于资金不足，很多开发商只能用短期银行贷款来做商业地产项目，两三年后马上就要还款，而商场从建设到竣工也要两三年，后面至少还有三年培育期，如果还采取免租，可能连银行利息都还不起，哪里有钱还本金。最后只能将物业拆开乱卖一气。”
另一个就是规划。王永平表示，包括沈阳、成都等城市，很多大的专业地产公司都在进入，出现了火拼格局。“一些地方将商业地产当作一般性的招商引资项目来看待，没有考虑特殊性和规律性，比如大型商业项目要求商圈化发展，要集聚扎堆，要有很好的交通等规划来支持，还要有商务配套人口，实现商业和商务的有机结合，周边还要有足够的住宅人流，现在很多城市却往往把商业项目规划到了新区。这些都是规划中存在的问题。”
而对于国内风气云涌的房地产私募基金，王永平并不看好。他告诉《中国经贸聚焦》记者，目前私募地产基金都以合伙人制方式存在，门槛比较高，小公司、中小投资者很难参与。事实上，房地产投资主要还是要靠中小投资者，私募基金单体可能较大，但总量并不多。“中小投资者的资金无法有效整合，更多资金都是盲目自发无序地在投资，一方面导致较大风险，另一方面做出了很多恶劣产品。”
同时，在目前市场环境下，私募的成本太高。国外商业地产资金渠道较多，融资成本也较低，保险资金、退休基金都把保证资金稳定性放在第一位，不同于私人资本是将逐利性放在第一位；另外就是长期性，可以用很多年，而国内资金要求回报又高，时间又短。商业地产经营不是暴利行业，项目都需要一个前期培育期。如果竞争激烈，加上后期运营比较薄弱，很多项目可能根本达不到基金回报的要求。王永平称，“基金在住宅里可能做些投资，在商业地产上则更倾向于收购一些商业项目，倒一把再退出去。”
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