温州商人的“炒”功在中国可谓首屈一指，资本涉足的领域十分广泛。从早期投资实业，到后来炒房炒煤炒棉花炒大蒜，再到进军上海、北京、广州等大城市的PE领域，温州资本逐渐由具体商品流入金融市场，尤其是在当地“地下钱庄”，温商表现得更是十分活跃。然而，受到去年企业主“跑路”事件的影响，温州民间资本呈现出短暂的低迷、徘徊、观望和等待特点。根据温商“善于理财“的特点，这8000亿元的“热钱”绝不可能一直捂在口袋里。
经过和一些温商进行了多层面的沟通，《中国经贸聚焦》记者发现温州资本的流动将有两大趋势：一是随着金改的推进，今年年底将成立100家小额贷款公司，众多企业主对开小额贷款公司和村镇银行产生了极大兴趣，据说到相关部门报名的人已经非常多了，但因为审批比较严格，目前大都在寻找出路；另一个不容忽略的现象是，很多温商在楼市限购令出台后已转型，原来是炒房客，现在变身为开发商，不过因为民间资本比较分散，大多是集资开发房产，进军的多为北方二三线城市。随着一些新项目的开工，温州还会有更多的资本加入房地产行业。
瓯江边的房产商
走在温州的街上，最直观的感受是“三多”：银行多、豪车多、房产多。就在温州市江滨西路上某地段，百米距离内居然有五六家房产中介公司，出售的房产每平方米的价格均在2-4万元之间，面积在80-200平方米之间。和上海房价相比，温州毫不逊色。虽然楼市限购令出台后，温州房产有些降温，但据当地人说均价仍大多在2万元之上，不过目前购房者少观望者居多。
温州还曾出现过“天价房产”，据当地人介绍，就在距离温州民间借贷登记服务中心不远的瓯江边上的豪华住宅小区，部分楼盘价格高达10万元/平方米，房价高不说，有些业主光装修费就能花掉一千万元，很多温商在此都持有房产。这种现象在温州不足为奇，温商向来喜欢投资房产，从持有温州本地多处房产到进军全国城市，甚至集资购买一座大厦。但是全国楼市低迷后，温商现在的兴趣已不在本地，也停止了继续全国“团购”房产的行为。
如果说过去将温商定义为实业家、炒房客、“地下钱庄”的债主，而最近几年，温商的身份则悄悄发生了改变，说其是房地产老板也不为过，而且他们也比较乐意接受这个称呼。很多温商的名片上印有多个头衔，经营的业务涉足金融、房产、矿藏、工贸等多个领域，投资的领域也是五花八门无孔不入。其中房地产市场依然是他们投资的一个很重要的方向，特别是一些中小企业的老板，因为转型升级很困难，就利用原来的载体(公司)借钱，然后买房子投资楼市。2010年房产新政的出台，并未影响温商投资房地产市场的热情，投资比例没有降低。聪明的温商及时转型，想到了另一个折中的办法：集资开发楼盘，从炒房客变身为开发商，就在记者接触的几个温商中，几乎人人都在参与房地产的建设，相当一部分资本注入房地产，未来还会加大投资力度。
“北上南下”圈地建房
尽管很多专家学者预言，中国楼市泡沫已经破裂并且今年将面临崩盘的可能，也陆续出现过一些中小房企因为资金链断裂而倒闭现象，但是资金实力雄厚又吃苦耐劳的温州商人发扬了“钉子”精神，挤入开发商行列。出于多种原因，他们大多选择二三线甚至是四线城市，集资从事房地产开发。这些“新生代”温州开发商的足迹遍布全国各地，北至内蒙古呼和浩特，南到海南三亚的“天涯海角”。
一位从事眼镜生意的温州企业主林老板，自2008年以来就开始投资开发房地产，主要项目在河北、山东等地的二三线城市。经了解，他本人早在上世纪80年代末90年代初就在温州购置了两处房产，后来生意越做越大，投资方向也越来越多元化。目前其在北方开发的房产项目多为普通住宅，今后还会陆续扩大项目和产品范围。尽管现在全国楼市看似低迷，但林老板依然信心满满，他说，“只要做具有刚性需求的普通住宅，开发出符合市场期望的产品，房地产还是非常具有投资价值的行业。”林老板对记者表示，过几天他还要去趟河北考察，主要也是房地产的事情。
相比林老板的“北上”，另一位温商潘老板则选择“南下”，在海南三亚成功从别人手中拿下几百亩土地，今年9月第一期楼盘就开始动工，预计2013年楼市将竣工出售。该楼盘定位为疗养度假型社区，位于三亚南山寺附近，有酒店、住宅和别墅几种产品。据悉，还未开始宣传，已经有几位温商提前预定了几套，他们认为光凭借三亚的城市品牌，该房产就有升值的空间，如果作为工作之余休假的住所也是比较好的生活投资。
这位潘老板不但进军三亚房地产，还打算将投资领域扩大到内蒙古市场，在当地招商引资政策鼓励下，他准备召集一些温商到呼和浩特当地考察市场。用他自己的话来说，“我们温商闲不住，喜欢全国到处跑，很少守在家门口。温商很团结，可以荣辱与共。”
温州资本其实早在2010年便开始“集体出游”。2010年，温州管理科学研究院院长、温州中小企业发展促进会会长周德文率领温州投资考察团外出考察，去得最多的是陕西、宁夏、湖北等中西部地区，考察的项目多为基础设施、旅游投资、金融领域服务，同时也包括房地产、矿产投资的项目，甚至国防工业，致使温州资本遍布全国各地。但是，温州资本过去比较分散，很难进入一些比较成熟的市场，因为拿地比较困难，“此次能投资开发三亚房地产项目，这确实是一个机遇，我们有信心。”潘老板对记者如是说。
养老地产或成投资热点
经朋友介绍，记者认识了一位姓周的温州老板，他过去从事建筑行业，也正打算投资开发房地产，不过他看好的项目是养老地产。根据过去经验，他说带老人到医院看病非常困难，人多排队，老人也很痛苦，如果将来养老地产能解决这些问题，一定非常具有市场前景。他还为记者描绘了心中的蓝图，打算建一处类似于北京四合院的养老社区，再加上各种完善的生活配套设施，打造成一处养老天堂。
不光转型成开发商的温州老板关注养老地产，养老地产也是保险业的下一轮新投资目标。近日，泰康今年购得用于建昌平养老院的土地将动工，根据泰康养老社区计划，除了在北京，还相继在上海、三亚布局，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。
除了泰康之外，中国人寿、新华保险等多家企业都已涉足。据CRIC研究中心资料显示，中国人寿在河北廊坊的高档养老地产项目“国寿（廊坊）生态健康城”于去年11月开工；新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，北京延庆和密云的养老项目也已获批准；合众人寿在武汉蔡甸打造的“合众健康谷”于2010年年底动工。
一些房地产开发商如万科、保利、绿地、首创等也早已进入养老地产，且有不少养老地产项目上市，包括万科幸福汇、亲和源等项目，这些项目作为养老地产主要的卖点是社区医疗以及康复配套，同时在产品设计上也充分考虑了老年人的需求，进行设计改进。
前有保险介入，后有大型开发商涉足，这对温州“散户拼团”的开发商来说，真可谓“腹背受敌”。因温州资本多流入二三线城市，而在二三线城市居民的观念里，在家养老是理所当然的事情，转变他们的养老意识尚需时日。同时，多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，因此先期投入资金要求高。而且很多养老地产在销售时会遇到问题，比如上海亲和源，总投入接近6亿元，尽管2008年营运至今基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回，推出的834套房源，目前还有200多套没有售出。这种长时间的占用资金一方面增加了企业的成本，另一方面也无形中扩大了投资者的投资风险。这对很多喜欢赚“快钱”的温州老板而言，无疑会存在一些挑战。
不过，聪明的温州企业主还是嗅到了商机，根据中国第六次人口普查结果显示，2010年60岁及以上人口占13.26%，到2050年老龄人口绝对量将超过4亿，中国养老地产发展前景十分广阔。不止像周老板这样正准备进军房地产的人瞄上了养老地产，其他已经在房地产行业打拼多年的温商也跃跃欲试，有一位温商就告诉记者，他准备在养老地产项目里增加“绿色生产服务”，也就是留出足够的土地供老人种植庄稼。
（责任编辑：CBF聚焦网）
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