从“两会”看房价走势
发布时间：2012-04-06 10:21:34 来源于：CBF聚焦网
摘要：2012年乃至整个“十二五”期间，中国房价依然将深度博弈，高位缩量盘整，也就是“温水煮青蛙”是一个可
房地产年年调，“两会”年年开，房价年年高。房价的居高不下，已经影响到了经济结构的调整，已经影响到了老百姓的安居乐业，已经影响到了经济社会的可持续发展。“两会”前夕，有约6万网友参加了人民网的调查，该调查显示，人们希望继续调控，让房价下调的比例高达85.4%，相对希望结束限购的则只有3%。
那2012年的房价走势如何呢？在所谓“最严厉的调控”下的房价走势牵动着广大亿万老百姓的心。
同样是“搞好房地产调控”，去年政府工作报告提出的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，今年的报告则提出“促进房价合理回归”。这是理论的纠偏和进步（说明我们8年前提出的调控理论基础是错误的）。“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”国务院总理温家宝在2月5日所作的政府工作报告中，用短短40个字彰显中央政府坚持房地产调控不动摇的决心。
但光有中央的决心，光有老百姓的呼声，房价就能合理回归吗？为什么中国房地产调控10年来，房价反而越调越高呢？中国房价居高不下有否更深层次的问题？
在中央政府三令五申“调控不动摇”和“房价回归合理”的基调下，我们却又看到各级地方政府房地产调控政策“微调”暗潮涌动。在“史上最严”的房地产调控持续了一年半之后，从2011年下半年开始，全国大约有14个城市开始对当地的楼市政策进行适当的微调。
报道称，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等超过17个城市对当地的楼市政策进行适当的微调。其中，上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。芜湖是通过给购房者减免契税并发放补贴为途径刺激楼市消费的，中山则是提高了限价房的标准。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。前有佛山“一日游”、后有芜湖“四日游”、上海居住证购买二套房（“旧政新解”）的“一周游”的微调政策被紧急叫停。
对这些迹象，住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
中国房价不合理是一个无可辩驳的事实.国际上公认的合理房价应该是房价收入比在1：3-1：6之间；而中国的房价收入比却高达1：20左右，有的城市甚至更高。难怪住建部部长姜伟新说：“全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来”。
笔者认为，土地财政和中国房地产业的种种痼疾已非一日之寒，“以房为纲”及对房地产业的依赖已非一日之寒。虽然理论上中国房价确实泡沫过大，有巨大的下降空间，但对房地产的过度依赖及地方政府的阻力仍然不可小觑。因此，2012年乃至整个“十二五”期间，中国房价依然将深度博弈，高位缩量盘整，也就是“温水煮青蛙”是一个可能的趋势。通过时间和空间的对换来逐步化解中国房地产的泡沫是个最佳的办法。理由如下：
1、 2012年住房供求趋于平衡且供会略大于求
囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。同时，土地价格已经先于房价呈现理性回归，为降低房价提供了可能。
2、 住房的供应结构将日趋合理
中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，保障房和“90/70”普通商品房会占绝大多数，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。至少在2012年限购不放松的前提下，大量有限的“房票”进入保障房系列，对商品房的需求就会减少，供需平衡、房价也会相对平衡。
3、银行不可能大幅度对房地产放松
虽然银行存款准备金率还有下调的可能，但在通货膨胀率居高不下，在中央“房地产调控不动摇”的基调下，在银行资本充足率仍要求较高的情况下，货币更可能是流向实体经济和小微企业，流向经济转型。银行恐怕继续托市也是有心无力、力不从心。另外，热钱外流近期也比较明显，外汇占比减少，对楼市影响有待观察。
4、房地产政策风险在发酵
中央提出房地产调控政策不动摇（至少2012年不动摇），“房价合理回归”，限贷、限购政策在短期不可能取消并持续发酵，另外房产税还会在全国增加试点，政策的风险日益积聚。
5、老百姓有支付能力的需求被过度透支
房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支过大，“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中国当下几乎已没有正常有支付能力的需求，剩下的不是疯狂性投机需求就是过度透支的恐慌性需求，这全是调控政策“变色龙”惹的祸。所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎。
6、开发商的资金链面临考验
全国各地楼市成交普遍缩量，下一步买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，有研究机构（如标普）认为，中国房企资金出现紧张。现实情况是否真的如此？A股有万科、招商、金地、保利等房企，规模大，业务遍及全国各地，具有典型意义。这四大房企的2011年中报负债率分别为77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不谓偏高。华泰联合近日的一份研究报告显示，房地产信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地产信托规模有2500 亿元，2013 年约为2800 亿元。而第一个集中兑付期是今年3月份，兑付额度高达147 亿元，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。今年6 月、7 月和8 月这三个月份将是接下来的另外三个兑付高峰期。届时，降价就会成为明智之举。
7、楼市的市场风险在积聚
近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客蜂拥而至，大量的商品房全在流通领域，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已远抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，尤其是中央一再重申：打击投机应该成为常态，这样可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。
8、开发商库存日益增加
有报告显示，截至2012年1月底，其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，环比上月下降1.62%，但同比去年增长40.5%。当期住宅存销比为16.0，再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。
就一线城市而言，目前的存货形势尤其严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米。其中，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%；上海新建商品住宅库存950万平方米，同比增长53.23%；广州新建商品住宅库存797万平方米，同比增长67.44%；深圳新建商品住宅库存249万平方米，同比增长8.26%。广州与上海的库存量较去年1月相比均有大幅提高。开发商库存增加，使得供需天平向买方倾斜，随着时间的推移，房价进一步松动成为可能。
9、本届政府已经高度透支房价
本届政府已经高度透支未来的房价，但下届政府短期仍难摆脱“以房为纲”和“以地生财”，虽然博弈还会持续，但为了实现本届政府调控“不动摇、不放松”的诺言和给下届政府以腾挪空间，2012房价稳定或稳中微降是必须的，也是可能的。同时，8年来政府第一次把经济增速预期由8%以上调低到 7.5%，其主要目的也是为了经济发展方式的转变和经济质量的提高，已经为房价的下跌和房地产投资增速的减缓预留了空间。
2012年世界经济仍具有巨大的不确定性。欧洲债务危机余波不断。中国经济社会深层次的结构矛盾愈加剧烈和失衡。对房地产依赖过重、“以房为纲”将使中国经济不着陆。世界房地产的发展史和世界经济的发展史已得到充分的证明。
2012年中国房价存在下跌的基因和空间，但由于土地财政和中国房地产势力异常强大，房价上下都有阻力，每一次的“潜在”调整机会都被强大的“房地产势力”托
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