房价触底看今夏
发布时间：2012-02-02 16:54:46 来源于：吴晓青
摘要：“其实，中国政府是不可能完全抛弃房产业的，只是开发商玩得过分了，就打一下，让它们老实一点。
今年，房价还会跌吗？这是人人都关心的话题，目前出现这样的一种胶着状态：房价高了，老百姓不爽；房价跌了，政府和老百姓都不爽了。所以，有不少人调侃道：中国房价的起落犹如一场剧情迭起的电视连续剧，演员就那么几个，观众越来越多，俨然已成为黄金档的热播节目，“收视率”已居高不下。
2011年中国房价上演了一幕幕精彩的“剧情”：调控政策日趋收紧，可谓是步步惊心。自从戴上了限购政策这道“紧箍咒”，房产开发商的资金链越绷越紧，“扛不住”的房企就必须尽早退出市场，市场将出现新一轮的洗牌格局。大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，剩者为王。
据1月13日的相关新闻报道，在中国130个城市平均地价下跌17%的大背景下，一些房企似乎看到了抄底机会。近期，万科、保利地产、招商地产及中海地产发布的信息显示，它们在最近40天斥资百亿拿地。业内人士大胆预测，“今年二季度末，将是土地市场的抄底时机。只要有足够资金和胆略，就有机会复制保利地产2008年底时的成功。”
买卖双方都成看客
今年的元旦刚过，市民王强把自己位于上海七宝地区的一套两居室挂牌出售，他的挂牌价是2.3万元/平方米，这属于该区域的中等价格。按照王强的“小九九”：这套房子在一个月之内出售之后，他只需再贴30万元就能换购同一个小区内的一套3层小复式房，这就能改善他的住房条件，实现他多年的心愿。但王强的运气似乎不太好，他恰好遇到了中国有史以来最严厉的限购政策，使得楼市处于低迷期，房价虽不涨也不跌，却乏人问津。王强的这套住房挂牌之后、整整一周过去了，竟然没有一人前来看房，如此冷清的境况连房产中介也直呼“实在看不懂”！于是，在无形之中，房产的买卖双方都变成了看客，谁都按兵不动，谁先动谁就输。
实际上，比王强更急的是众多房屋中介，他们犹如热锅上的蚂蚁，煞是着急。李哲学就是其中一员，他是上海番禺路上的一家房产中介公司的销售代表。现场，《中国经贸聚焦》记者以买家身份向他咨询时，他正和同事正站在店门口抽烟，闲得无世。在得知记者有意购买二手房时，小李显得非常殷勤和周到，甚至提出当天就可以带记者上门去看房，迫切地拉上这笔送上门的生意。
“我们现在的生意清淡很多，每天问的人多，但实际成交量很低。”现场，李哲学大倒苦水，二手房的房东紧紧咬住价格不放松，毫不示弱。套用一句时髦语来说，无论你买或者不买，二手房的价格就在那里，不涨也不跌。现场，李哲学无奈地摇摇头说，自从2011年下半年至今，他每天上班主要就做两件事：上网和发传单。面对二手房居高不下的价格，李哲学看见记者面露难色，他便无奈地劝说，“你可以再等等看，按照这种趋势发展下去，今年二手房的价格肯定会松动，出现降价的。”
与李哲学的观点不同，在上海某公司担任高层管理人员的刘宏斌则认为，上海的市中心城区都是以二手房为主，其价格不会出现大跌，甚至还有可能微涨。对于房价未来的走势，他显得比较乐观。“我认为上海中心城区的房价是呈上升趋势的，只不过上涨的幅度减小。如果要套现的话，其获利空间就更小了。”在采访时，刘宏斌告诉记者，好在他在自己结婚之前、就与未婚妻分别以个人名义购买了上海中环地区同一个小区的两套房产，两人都享受到首套房的优惠利率。如今，夫妻俩将其中一套住房让给父母居住，方便互相照应。他不禁感叹，自己赶在限购政策出来之前搭上了这趟“末班车”，实属幸运儿。
但是，不是所有的人都会像刘宏斌如此精明和幸运，改善型住房仍占楼市的“大头”，但限购政策一出台，这部分购买人群的需求被明显卡住了，难以消化，房产市场显得郁郁寡欢，气氛沉闷。
崩盘不会在一瞬间
此时，开发商们按捺不住了，他们从原本剧情中的主要配角已经转变为群众演员地位，昔日风光已不复存在。正如郡原地产总裁徐小卫说：“过去10年的房地产游戏规则，在未来10年会发生一些变化。我们也要适应这种变化。”
一些开发商正在蠢蠢欲动，杭州绿城最为典型。2012年元旦刚过，杭州绿城集团密集出让股权。从2011年12月9日开始，绿城接连出让了5个项目的部分股权，回收现金达13.35亿元。而这只是刚刚开始。对于中国房价未来的走向，持有悲观态度的开发商仍不在少数。
“我想这次调控不会回头，可能信贷调控措施会改，但是政策不会推出去。预计房价将下跌30%。这是我一贯的观点，我一直都没有改过。”对此，中坤集团董事长黄怒波对于今年房价有一个悲观的预计。
与此同时，知名地产商任志强也在微博上发言：“北京市某副市长说北京的房地产政策完全按中央指示精神办理的。过去外地人买房占的比例很大，要打击投资和投机。中国目前保障房所占比例太低，按住建部的要求要大大提高。”他进一步解读说，“政府领导认为对房地产市场的调控有两个目的。一是要促进市场健康稳定发展；二是要进一步落实和履行政府保障的职能。公租房的租金要以市场定价为基础。”这些明显的信号意味着：房地产的“暴利时代”已经过去了，房企行业的重新洗牌势在必行。
为了证明开发商的真实状况，《中国经贸聚焦》记者采访了多位业内专家，罗列一些数据来佐证事实。为此，易居房地产研究所的分析师林波对记者说，以上海为例，2012年1月份的平均成交量15万平方米/周、而2011年12月底的平均成交量在10万平方米/周，前者明显高于后者，这说明成交量在逐步回暖，但这些数据明显低于2011年第二季度平均17万平方米/周的成交量，其显示回暖的速度明显放缓。
“以上海为例，一手房的价格下降、二手房的价格依旧坚挺，两者的价格倒挂。这符合消费者买涨不买跌的心态。预计2012年第一季度房价继续往下走，限购政策不解除，房价还是处于一个平稳的水平。但有一点可以肯定的是，房价不会再像前几年那样出现70%-80%的涨幅了，也就是说，房产的暴利时代已经过去。”对此，林波对《中国经贸聚焦》记者说，现阶段房产开发商的资金步步紧缩，尤其是一些中、小型的房产商受到冲击较大，但还不至于出现携资逃跑的现象。一些开发商如果实在扛不住，宁愿转让项目，也不会到逃跑的地步。但从另一个角度来说，现阶段开发商的拿地成本便宜了，总成本也降下来了。
对于有专家预测：2012年中国的房价将崩盘，林波未置可否。“除非出现比2008年金融危机还要动荡的状况，瞬间崩盘的可能性也不大。即便那样，政府也有可能会出手救市。”
对此，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，“目前有少数一手房价格下跌了三到四成，销售情况明显好于二手房。现在，中国大约有九成的开发商处于冬眠期，主要表现形式为：楼盘价格缩水、开发商急于回笼资金。从大范围来说，如果限购措施再持续几年，抑制投资增长，会将有一半的建筑公司接不到活干，迫使开发商有序地退出市场。”
宋会雍举例说，从理论上来说，2011年中国约有23亿平方米新建住宅面积，而实际需求量为10亿平方米。照此计算，中国房产居住需求还有3-4年将完全饱和，届时人均居住面积将达到30平方米。也就是说，目前购房者的实际需求被房价卡住了，所以才会出现供不应求的现象。 预测：今年二季度房价将触底
房价一直在调整和徘徊，房价下跌到何时才是底部？近日，渣打银行发出的一份研究报告指出，中国的房地产行业已经开始降温，预计2012年二季度，中国当局将会发出信号，改变房地产调控政策，以防止楼市“硬着陆”。
为了解开这个迷局，近日记者专访了浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生，他的回答很直接了当，“我预测2012年上半年房价将处于调整到位，第二季度房价将见底，下半年将会稳步向上。”
为什么这样说呢？赵杭生解释，按照中央的要求，房价必须合理回归，从2010年第四季度至今，房价已经调整了足足有半年多时间，这是有一个过程的。房价见底的信号是：先是个别一手房的价格下调20%，再由点到面，逐渐蔓延到更多的新楼盘，并带动二手房的价格下调。杭州绿城事件表明，开发商的资金紧张，但同时也显示，现阶段楼市应以满足刚性需求为主，而不是改善性住房和投资类住房。
“因为杭州绿城的楼盘均以中高端的改善性住房为主，成本高、房价也高，这群购买者不是刚需购房，非目前楼市的主要消费群体，所以出现滞销，不得不出售部分股权，以期回笼部分资金。可见，开发商还未到‘非常紧张’的境地，像万科之类的民用住宅销售情况应该还不错，至少目前还没有到这种转让股权的地步。”
赵杭生告诉《中国经贸聚焦》记者，2012年房价是不会出现瞬间崩盘的，其价格应是一个缓慢调整的过程。目前，限购政策是政府调整市场的主要手段，不得不采取人为扭曲的手段，导致购房需求量减少。“这种限购政策看起来不合理，其实是无奈，因为不得不这样做。一旦保障性住房达到供应量，限购政策就会放松。限购政策是中国楼市历史上最严厉的调控手段，但这是一个短期行为，长期执行是违背市场经济规律的。从长远来看，房产税和物业税将是长期的调控行为，还需要时间逐步推广。
（责任编辑：吴晓青）
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