谁来保障保障房之一—行不及言
发布时间：2011-11-24 15:50:32 来源于：晓舟
摘要：有分析师认为，去年的保障房的完成情况可能存在统计口径的差异，值得怀疑。
中国正在酝酿住房制度史上最大的一次结构调整——加大加快保障房的建设。如果全部保障房建设计划得以实现，将对中国房地产市场产生深远的影响。
2010年12月，住房和城乡建设部（下称“住建部”）向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套，超出2010年580万套年度目标的72%。这已是住建部连续第三年大幅上调保障房开工数字——2008年保障性住房确认的建设规模仅为100多万套。
据悉，不久全国各省级政府的相关部门负责人将齐聚在一起，与住建部签订2011年保障性安居工程目标责任书，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。
目标是中央提出的，但具体落实则在地方。如果按照2011年规划1000万套，再加上2010年的580万套，两年共1580万套，而2009年全国商品住房的交易量800万套。以保障房目前的建设速度，意味着不久保障房总体供应量将高于商品住房。
实际上，这些任务量是被分解的，“保障性住房的建设目标并不是专门指新开工建设的，政府收购的二手房、小产权房，以及单位集资房、危房改造项目、人才安居房等都包括进保障房建设数量里。”深圳综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁说。
北京理工大学经济学教授胡星斗表示，在此前多次楼市调控不力的情况下，注重保障性住房建设意味着中央对房地产调控方式的转变。然而，鉴于地方政府对保障房建设动力不足，1000万套的目标能否落实颇受质疑。
2007年是保障房发展的分水岭
保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
上海市城市经济学会高级经济师顾海波在接受本刊记者采访时却表示，目前政府对保障房的界定有偷换概念之嫌。“目前把动迁房也算进了保障房。保障房应该保障的是社会的弱势群体，而有些动迁户一动迁就可以分得两三套住房，变成富人，因此把他们算进去是不妥的。”顾海波说。
中国的房改始于1998年国务院的23号文，该文明确提出新的住房保障体系分为三个方面：一是面对最低收入家庭的廉租住房；二是为中低收入家庭提供的经济适用住房；三是面向中高收入阶层的商品房。住房制度建设滞后，全国各地开始大规模建设经济适用住房和廉租住房，最高峰的时候经济适用住房投资额占到全部投资额的17%。一些城市像包头，由于结合灾后重建，住房保障投资额占到全部投资额的60%。
但随后，有些城市提出了经营城市的理念，以出让土地来赚钱，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱，从2002年、2003年开始，经济适用住房投资比例大幅下降，2005年更达到历史最低点4.5%，一些城市甚至停止经济适用住房的建设。
住建部研究中心研究员文林峰指出，2007年以前中国政府不断进行宏观调控，每次宏观调控虽然都强调住房保障，但并没有深入、全面、系统地进行调控。2007年国务院发布24号文，明确提出全面推进廉租住房发展的若干意见，要求各地方政府编制住房保障的发展规划。因此，各地方政府2008年到2009年加快了住房保障力度和步伐。即以2007年为界，之前的住房保障发展非常缓慢，之后则呈现大幅度飞跃式的发展。
根据2010年11月出台的房地产行业“十二五”规划初稿，2011年-2012年两年全国建设保障性住房总量为1300万套，其中2011年为680万套。然而很快，2011的数字就被上调到1000万套。
一旦2011年1000万套保障房推出，从数字上看即意味着每20户家庭将拥有一套保障房。《中国城市状况报告2010/2011》显示，中国城镇人口为6.2186亿，而且今后5年内，中国城镇人口将超过农村人口。以每户3口人计算，目前中国城镇家庭约为2亿户。
建设与建成的差距
然而，1000万套保障房是“建设”，而不是“建成”。顾海波提醒本刊记者，政府并没有承诺什么时候建成。
据专业人士介绍，保障房正常的建设周期是2-3年。也就是说，“2010年的580万套保障房大规模上市、形成有效供应的时间应该是2012年前后”。这也意味着，2011年的1000万套保障房大规模落地至少要等到2013年左右。
那么，目前各地保障房的实际建成状况到底如何？2009年10月，全国人大财政经济委员会进行的调研报告显示，中央预算安排的保障性住房建设进度缓慢，截止当年8月底完成率仅为23.6%，完成投资额约395亿元，占每年3万亿元左右的房地产投资的比重不超过2%。
此前，2010年12月，安信证券曾发布题为《房地产：疑窦丛生的保障房》的报告，质疑2010年和2011年两年的保障房完成情况和计划，称2010年的保障房完成情况可能存在统计口径的差异，值得怀疑。而2011年完成保障房及棚户区改造1000万套任务，相当于要占用地方政府的全部土地收入，因而不太具有可行性。
这份报告援引不同时期的公开数据，判断2010年保障房的开工和投资大部分来自当年第三季度，这意味着同期商品房的开工和投资情况将出现30%左右的下滑，这与上市房企的现金流支出情况不符。
公开数据显示，2009年保障住房及棚户区改造为330万套，如果按照上半年开工40%计算，则2009年上半年新开工不超过150万套。2010年上半年则更低，国家统计局数据显示，2010年1-6月份，全国保障房投资额为433.19亿元，同比减少1.7%。报告引用上述数据认为，这意味着2010年上半年开工的保障房不超过150万套。
报告同时引用住建部数据称，2010年1-9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。因此，2010年三季度开工至少要开工370（520减150）万套保障房，也就是2010年的保障房开工投资大多数要靠三季度完成。如按照一套保障性住房60平方米计算，三季度总计要开工约2.2亿平方米保障房。
而同期全国房屋新开工3.9亿平方米，因此，如上述公开数据属实，报告推算，扣除保障房，商品房开工仅1.7亿平方米（3.9减2.2），即同比下降30%以上。报告由此指出，这与同期商品房市场的土地购置和上市房企的现金流支出不符。2010年三季度，上市房企购置商品的现金流支出较二季度略有回落，商品房土地的购置也没有明显下降（土地购置与商品房的投资趋势同步）。因此，安信证券认为，目前较高的保障房投资相对往年是否存在统计口径的差异，是值得怀疑的。
然而，据官方新华社报道，住建部部长姜伟新却表示，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成年初国务院部署的任务。
（责任编辑：晓舟）
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