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保障房谁保障之二— “钱”景未明


发布时间:2011-11-24 15:43:06    来源于:斯通

摘要:应在资金筹措等方面建立相应规划和长效机制,以保障保障房建设的可持续发展。

2011年中国将新建保障性住房1000万套,根据测算,完成该目标需要1.34万亿元以上的建设资金。分析人士认为,尽管今年中央财政拨付力度可能加大,但全年保障房目标完成仍存在巨大压力,资金保障问题有待进一步落实。

一些专家建议,随着保障性住房建设进入“突击期”,应在资金筹措等方面建立相应规划和长效机制,以保障保障房建设的可持续发展。

巨额资金缺口

根据住房和城乡建设部(下称“住建部”)此前测算,要足额完成1000万套保障房建设开工指标,将至少投资1.34万亿元。对此,住建部要求,各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设,对于先前执行不力的地市,甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建设。

保障房的资金来源主要包括中央财政投入、银行贷款、土地出让和土地增值税、住房公积金增值收益,以及公积金闲置资金支持保障房建设的试点等。

2010年,中央财政在保障房的投资额达792亿元。这些下拨的财政补贴以建设期的“补砖头”和建成后的“补人头”的方式补贴给地方。银行贷款也是地方投资保障房的资金来源之一。根据中央人民银行的统计,截至2010年11月末,主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额751亿元,同比增长32%,高于全部房产开发贷款增幅8个百分点。

渤海证券发布的研究报告认为,2011年,中央财政对于保障房建设的力度还会加大,乐观预计可以达到1200亿元,但后续增长有限。土地出让金方面,以10%的比例用作保障房建设计算,年内可能达到2000亿元。住房公积金增值收益以及银行贷款预计分别能提供400亿元和800亿元的资金支持。再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金,全年保障房建设资金为6800亿元左右,距离1.34万亿元的资金需求仍有较大缺口。

安信证券报告则认为,如此大规模的投资意味着地方政府的土地出让金将有一半用于保障安居工程(2010年全国土地出让金为2.7万亿元)。而土地收入一直以来是地方政府用于基础建设甚至补贴地方公共支出的重要资金来源。这可能意味着地方融资平台重新大量向银行借款,或意味着停止或中断其他大量政府投资项目,而这两种可能性事实上都较小。

安信证券报告指,保障房尤其是廉租房完工后的长期维护支出来源,目前并没有明确的方案。从香港等地的经验来看,在考虑维护、折旧以及相关人员薪资等经常支出后,持有廉租房的利润率为-14%左右,必须依靠物业出售以及商业租赁融资,而国内显然还没有类似长效机制。

资金不足还因该花的没有花。过去的经验显示,地方政府在提供配套资金方面并不积极。去年11月国家审计署公布的19省市2007年至2009年廉租房住房保障情况审计报告显示,在受调查的32个城市当中,有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%,用于廉租房建设,共计少提146.23亿元;有1.5亿元廉租房保障资金被挪用,34个项目套取补助资金6129万元。

根据2009年国家下达的保障性住房建设计划,全国共需投入1676亿元,其中中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。而2009年全国财政支出决算表显示,当年全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元,为上年的313.3%;其中中央财政投入550.56亿元,但地方财政仅投入175.41亿元,只占计划的15%。

除了资金的压力外,土地供应能否顺利完成同样是重要因素。分析人士表示,去年全国房屋新开工面积16.38亿平方米,以此规模计算,今年可能有接近1/3的新开工土地用于保障性住房。而根据国土资源部统计,2010年1月至11月,保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%,凸显当前土地资源受到制约的现实难题。

业内人士表示,今年保障房建设公租房将占主要部分,这也是限于土地供应有限,而廉租房资金成本又比较大的现实。公租房不仅政府可以购买或安排现有的住宅进行改造,将来租金成本也可以回收,这避免了挤占商业用地。年初住建部召开的工作会议上,住建部部长姜伟新亦已明确要求,2011年将“重点发展公租房,加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题”。

但在上海城市经济学会高级经济师顾海波看来,保障房建设其实并不“差钱”,要完成上述所谓的目标也完全可能。

在接受本刊记者采访时,他表示,过往各地屡创新高的巨额土地出让金如果都能较好利用,保障房建设的资金来源也不至于成“无源之水”。土地方面同样不存在问题,应真正落实有关土地法规,完全可以将部分长期被占用却不动工的存量商业用地收回,用于保障房建设。而基于现有保障房体系的混乱,部分地方甚至将动迁房也纳入保障房范畴,由此看来,最终1000万套建设“目标”的完成也只是偷换概念的游戏。

搭建融资平台

住建部研究中心副主任秦虹认为,基于长远规划发展的考虑,政府需要进一步拓宽保障房资金来源,目前新模式探索方向主要锁定在企业和社会资本参与方面。

该中心住宅与房地产业研究处副处长文林峰表示,现在来看还是缺乏对社会资金的鼓励政策,其实手段有很多,比如贷款贴息、税收优惠、投资返点等。

中国社科院金融研究所尹中立教授也表示,社会资金参与到公租房的建设形式多种多样,欧美就有现成的模式可以借鉴。“比如美国,只要房地产开发商是建设保障性住房,政府就给融资。最直接、也是最典型的一个办法就是直接在贷款中免息、减息。比如利率是6%,很可能就给3%、4%的减免,这样企业当然就有积极性了。当然,美国的融资办法还有很多。”

其实,在公租房建设资金如何解决的问题上,各地已经在进行多种尝试。公积金增值收益目前已在28个城市试点。在天津、江苏等一些地方,也在尝试利用社保基金和房地产信托基金解决建设资金问题。此外,重庆已启动了住房公积金贷款用于公租房的建设,广西公租房建设一律免征行政事业性收费和政府性基金,并在建设和运营上享受税收优惠等等。

据报道,2010年7月以来,中信信托先后设立了3项投资于保障性住房项目的信托计划,用于江苏淮安经济技术开发区和武进高新技术产业开发区等地的公租房和限价房建设。这标志着信托资金介入保障房建设已进入实践阶段。

保障房建设一般采取开发商先建设政府后回购的模式。由于政府回购期较长,给开发商资金周转带来压力。中信信托采取应收账款流动化方式为保障房建设融资,相当于提前向开发商支付应收账款,并以应收账款作为还款来源。

相关人士表示,信托资金以其快速灵活的特点和集合社会分散资金的方式,介入保障房建设,将有助于实现地方政府、居民、开发商和金融机构的多方共赢,为保障房建设提供一种有复制价值的新模式。

还有消息称,去年底,全国工商联房地产商会已开会讨论建立首支公租房基金。据悉,该基金规模计划在100亿元-300亿元之间,投资者不超过200人,认购最低标准分别为5000万元和1000万元。

该基金由全国工商联房地产商会会长聂梅生带头,华远地产董事长任志强为辅任筹备小组副组长,上海建银精瑞则是基金方案的设计者,然后由建设银行担任托管人和主承销商,基金组织形式为股份类型。

据了解,基金方案已报至国家发改委。由于有了这只基金,住建部也将2011年保障房重点转移到了公租房。

而在上海等地,保障性住房的建设更多融入了商品住宅开发。在去年出让的36幅纯住宅用地中,就有8幅绑定了建设配套保障房的条件,明确保障房比例。政府明确宣布要加大保障房的供应,住宅地块的出让条件中含有一定的保障房比例的方式将被推广。

据悉,今年中国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点,相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。同时,有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台,尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制。

(责任编辑:斯通)

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