保障房谁保障之三—谁来接单
发布时间：2011-11-24 15:39:24 来源于：历河伯
摘要：大规模保障房建设的启动，正是中国房地产市场“重建”的开始。
2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。中国目前城镇人口总数约为6亿人，如果按照2亿个家庭来计算，1000万套保障房相当于每20个家庭拥有1套保障房。因此，有人将2011年称为保障房“元年”。
房地产市场结构面临调整
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，中央今年、明年对于保障性住房的建设力度加大，实际上就是在调整房地产市场的结构，“住有所居，必须两条腿走路，一条腿是商品化，一条腿是保障房。”世界各国都是两条腿走路，新加坡80%以上的家庭都是政府保障的，香港是40%-50%，更多的国家是10%-20%。
根据统计，自1999年-2009年的11年期间，中国商品房竣工面积累计为47.33亿平方米，以90平方米的套均面积计算，11年间竣工的商品房大约为5259万套。而我国保障房建设近两年才开始起步，同商品房市场相比，差距还非常明显，房地产市场的“二元制”结构急需完善。
按照今年7800亿元的保障房投资额来推算，预计2011年1000万套保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。假设2011年1000万套保障房在年内前全部开工，按照保障房套均面积60平方米计算，2011年仅保障房新开工面积增加量约为2.52亿平方米。
2011年计划投资1.4万亿元，建设保障性安居工程1000万套。和2010 年的580万套相比，增长72.4%；对2010年预计970万套的商品住宅市场而言，将形成平分秋色的格局。 保障房是近年来房地产市场最重大的变革。或许这也蕴藏着未来中国房地产业发展的方向，楼市现有的游戏规则、格局也都将因此发生变化。
国家统计局数据显示，2010年1-11月，全国房地产开发投资4.27万亿元，其中商品住宅投资3万亿元。1.4万亿元约占2010年全年预计商品房投资将近一半，这一投资规模意味着以2009年的高峰水平计， 地方政府土地出让收入将基本全部用于保障房建设。由此可见，未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例。
参与保障房建设是大趋势
最近，中国国内媒体亦纷纷报道，原本以商品房为主的万科、招商、保利、金地、绿地、远洋地产、富力等房地产龙头企业正大力进军保障性住房市场。其中，万科的步伐最大，而一向主张“替富人盖房”的北京华远地产老总任志强也开始在北京拿地“为穷人建保障房”。各房产商对保障房建设的兴趣似乎越来越浓厚。
通常来讲，商品房的利润在30%以上，而保障房的利润一般只有3%―5%。在平常年景，开发商都不太愿意参与保障房建设。业内分析，众多地产大鳄转向保障房建设，主要是看准了“十二五”规划关于大力加强保障房建设的机遇，在政府的空前支持和越做越大的保障房蛋糕中，寻找新的利润增长点。
政府正从贷款、拿地、甚至补贴等各方面都给予保障房更多的倾斜，以降低建设成本，吸引开发商的参与。土地，由政府视政策性住房的类型提供；资金，政府补贴廉租房、公租房以及安置房的所有开发成本，并放弃限价房及经济适用房的部分地价；新疆城建在去年11月通过抵押公司资产获得了公积金贷款用以保障房建设。此外，保障性住房还可享受相关的税务优惠。据悉，一些城市甚至将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%……
此外，保障房建安成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定，资金周转速度快；另外更容易获得银行贷款缓解在资金紧张状况；加上保障房建设、运营、销售成本小，自有资金比例甚至可以低到20%以下，以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着资金收益率可扩大至25%左右。据房地产营销策划专家谢逸枫介绍，“如果成本控制得好，以自有资金来算回报率，保障房利润可以放大到30%―50%”。而且，保障房规模大，可以对冲商品房投资回落的预期，有利于保证开发商的市场占有率。
作为应对政府日益严厉的房地产调控高压局举措，保障房似乎不失为开发商理想“避风港”。但相关部门认为，这对于保障房建设亦是好事。
事实上，即便不主动参与，保障房建设也是大部分房企的必由之路。早在本轮房地产调控之初，国土资源部就要求，各地保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。在此后公布的全国供地计划中，该比例达到了77%。即使商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房，这意味只要拿地开发，就基本上绕不开保障房的建设。由此可见，开发商进入保障性建设领域是市场的大趋势。
建设主体的模式创新
在调控初期，上海市住房保障和房屋管理局即公开表示，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例“配建”经济适用房等保障性住房。业内分析，随着保障房力度的加大，住宅用地中含有一定的保障房比例将成为常态。
事实上，在商品房项目中“配建”、“插建”保障房，已成为多个省市地方政府引入市场因素，迅速增加保障房供应而采取的方法。这等同于变相补贴出让金，开发商为了那些地块，也不在乎搭配保障房。对这些配建的保障房一般是两类处理方式：政府6折回购、定向销售；开发商无偿“代建”，所有的成本可平摊到商品住宅建造成本中，并写入土地出让合同。
但这类捆绑出让模式直接影响是造成开发商成本的提高，其非保障性用房地块的楼板价，可能高于该地块的平均楼板价。此外，将造成这样一个“两难”局面：开发商的拿地热情受到抑制，为了分摊成本或拉低土地报价或提高商品房的最终出售价格。
而且在开发过程中，保障性住房的规划还必须和其他普通宅地一致，这就意味着5%的保障房物业类型和其余95%的商品房要一致。那么，一些高端稀缺宅地中如果出现保障性住房用地，亦会面临尴尬局面：一方面，高端社区的吸引力会大大降低，另一方面，保障房回购的基础价格过高，超出政府定向人群的承受能力。
为此，华东师范大学房地产研究中心主任华伟认为，配建的保障性用房不能扩大到中心区域。而且，从长远来看，配建的模式会把相对多的人口固定在中心城区，不利于城市发展。
除了商品房项目之中“配建”保障房之外，目前开发商还多以“代建”方式参与保障房项目。所谓“代建”，就是“政府出钱，开发商代建”，同时获得一定利润回报。万科主要就是采用这种模式参与保障房建设的——企业只输出技术与管理，并收取管理费用。此外，万科、招商、金地、富通等大型开发商还实行“代建总承包模式”，即由房地产企业牵头，整合勘察设计、施工建筑参加组建的联合体，签订代建总承包合同，房地产开发企业负责完成项目建设全过程。
不过，有权威人士表示，开发商参与保障房建设，实际上并不具有优势。如果由开发商代建，建安成本肯定不如直接找建筑商，开发商也是外包给建筑商的。由开发商出资更不可能了，其资金成本远不如银行。所以更理想的是，先由开发商代建一批样板。以后由银行和建筑商协助政府开发，和商品房形成两个体系。
顾云昌认为，在建设主体上，可先以国企、央企为主，在有稳定收益的基础上逐步扩大到民营企业。” 随着保障房占城镇住房建设总量比重日益提高，显然建设主体也需要考虑新的业务模式。
另有分析指出，由于政府将为建筑公司提供更高利润的激励，而因保障房设计简单和标准化，且无须推广和销售，开发商的附加值被降至最低，进而令其在不久的将来自动推出，建筑公司则会成为主要参与者。
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华则认为新加坡的保障房制度很有借鉴作用。在新加坡，由政府补贴公民购买的房屋被称作“组屋”。“组屋”建设的主要执行机构则是建屋发展局（下称“建屋局”），作为专职的法定机构，具体实施“居者有其屋”战略。
建屋局的人员组成、规划设计建设都非常专业。从土地的批量购买、图纸的设计、建筑预制，到施工、建设、分配，到融资，专注于每一个环节并大规模地推进，最大限度地保证了建设的高效率。而建屋局还会对房屋的大小、需求等情况做不断的调整，确保每次推出的房子都能够符合居民的需求。
建屋局直接提供“组屋”建设所需的资金，而并非来源于商业银行，所以利息很低。同时，建屋局将住宅建设任务直接发包给建筑单位施工，不经过房地产商这个环节，很大程度地节约了建设成本，造价低廉，对房市价格起到了稳定作用。
（责任编辑：历河伯）
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